Immobilienrecht › Maklerrecht
Provision. Form. Haftung.
Wir beraten und vertreten vorwiegend Maklerunternehmen in Fragen der Maklerprovision (Courtage), des Maklervertrags, des Widerrufs und der Haftung.
Erstes Telefonat kostenlos, nur zur Einordnung · Rückruf Mo–Do in der Regel binnen 24 Stunden
Was der Makler im Streit beweisen muss, Auskunft und Vertragsvorlage bei Doppeltätigkeit, Gericht und Verjährung.
Provisionsverlangen in Exposé und E-Mail nach den BGH-Urteilen von 2026, Annahme in Textform, Schaltfläche beim Online-Abschluss.
Wann Kunden widerrufen können, was zur Belehrung gehört, Wertersatz und die anhängige EuGH-Vorlage.
Welche Reservierungsklauseln der BGH beanstandet hat; Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsfrist beim Alleinauftrag.
Exposé-Angaben und Aufklärungspflichten, Verwirkung nach § 654 BGB und Verflechtung.
Provisionsteilung nach §§ 656c und 656d BGB, Tätigkeit für beide Seiten und Auskunft an den Kunden.
Für Ihre Abläufe: Was Maklerunternehmen daraus machen sollten · Wie wir für Maklerunternehmen arbeiten
Im Einzelfall, wenn keine Interessenkollision besteht: Provision prüfen · Reservierungsgebühr · Schadensersatz · Rückforderung und Verjährung · Für Ihre Prüfung: Was Käufer und Verkäufer prüfen sollten
Ratgeber: Mündliche Zusage beim Hauskauf · Angrenzend: Kaufvertragsprüfung · Rücktritt und Schadensersatz
Von Rechtsanwalt Markus Stenger, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht · Stand: Oktober 2026
Ob eine Maklerprovision geschuldet ist, hängt nicht allein davon ab, ob der Makler tätig war und der Kauf zustande kam. Ebenso entscheidend sind Textform, Widerrufsbelehrung, Vorkenntnis und Teilung.
Diese Seite erklärt die Rechtslage für Maklerunternehmen ebenso wie für Käufer und Verkäufer: zuerst die Regeln, danach, was Maklerunternehmen daraus machen sollten und was Käufer und Verkäufer prüfen sollten. Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, auf die sich diese Seite stützt, nennen wir mit Datum und Aktenzeichen.
Maklerprovision ist nur geschuldet, wenn alle vier Voraussetzungen vorliegen (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB); im Streit muss der Makler sie darlegen und beweisen:
Im Provisionsprozess trägt der Makler grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass seine Tätigkeit für den Kaufvertrag zumindest mitursächlich war; folgt der Kaufvertrag dem Nachweis in angemessenem zeitlichem Abstand, spricht dafür eine tatsächliche Vermutung (BGH, Urteil vom 03.07.2014 – III ZR 530/13; Sache zurückverwiesen). Der Einwand der Vorkenntnis – der Kunde kannte das Objekt schon aus einer anderen Quelle – ändert nichts daran, dass der Makler einen Nachweis erbracht hat; er kann allenfalls die Ursächlichkeit betreffen (III ZR 530/13).
Hatte der Kunde die Informationen tatsächlich schon anderweitig erlangt – etwa aus der Anzeige eines anderen Anbieters, von einem zweiten Makler oder unmittelbar vom Eigentümer –, entfällt die Vermutung, der Anspruch aber nicht, wenn der Makler darüber hinaus eine wesentliche Maklerleistung erbracht hat. Im entschiedenen Fall genügte es, dass die Maklerin nach dem Nachweis per E-Mail den Besichtigungstermin mit dem Vertreter der Verkäuferin abgestimmt und den unmittelbaren Kontakt hergestellt hatte (III ZR 530/13).
Für beide Seiten gilt deshalb dasselbe: Der erste Kontakt gehört dokumentiert, mit Datum und Quelle; der Makler sollte zudem seine weiteren Leistungen mit Datum festhalten.
Provision ist nur geschuldet, wenn der abgeschlossene Vertrag dem entspricht, den der Makler nachweisen oder vermitteln sollte. Deckungsgleich müssen die Verträge nicht sein; wirtschaftlich betrachtet müssen sie aber persönlich und inhaltlich übereinstimmen (BGH, Urteil vom 03.07.2014 – III ZR 530/13).
Preisnachlässe von bis zu 15 % stellen diese Übereinstimmung im Allgemeinen nicht in Frage, bei mehr als 50 % fehlt sie in der Regel; dazwischen kommt es auf den Einzelfall an, wobei kein allzu strenger Maßstab gilt (BGH, Urteil vom 06.02.2014 – III ZR 131/13; III ZR 530/13).
Kauft statt des Kunden ein Dritter, muss der Kunde nur zahlen, wenn ihn mit dem Erwerber besonders enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen verbinden und ihm der Erwerb wirtschaftlich ähnlich zugutekommt wie ein eigener; enge Verwandtschaft allein genügt nicht (BGH, Urteil vom 17.10.2018 – I ZR 154/17).
Die wirtschaftliche Übereinstimmung muss im Streit der Makler darlegen und beweisen; zu Umständen, die nur der Kunde kennt, etwa zum Verlauf der Vertragsverhandlungen zwischen Käufer- und Verkäuferseite, muss aber der Kunde selbst vortragen – ihn trifft insoweit eine sekundäre Darlegungslast (III ZR 530/13).
Die Provision ist verdient, sobald der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist; ob er später durchgeführt wird, spielt grundsätzlich keine Rolle. Was nur die Leistungspflichten aus einem wirksamen Vertrag beseitigt – Rücktritt, Kündigung, nachträgliche Unmöglichkeit oder eine einverständliche Aufhebung –, lässt den Provisionsanspruch deshalb grundsätzlich unberührt.
Ist der Kaufvertrag dagegen von Anfang an unwirksam, etwa formnichtig, gesetz- oder sittenwidrig oder wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung wirksam angefochten, entsteht keine Provision (BGH, Urteil vom 09.07.2009 – III ZR 104/08). Dass der Kaufvertrag anfechtbar war, genügt grundsätzlich nicht: Die Anfechtung muss erklärt werden, bei arglistiger Täuschung binnen eines Jahres, nachdem der Käufer sie entdeckt hat (§ 124 Abs. 1 und 2 Satz 1 BGB; III ZR 104/08).
Ausnahmen gelten bei einer aufschiebenden Bedingung, bei der die Provision erst mit deren Eintritt verlangt werden kann (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB), und bei einem im Kaufvertrag vereinbarten, befristeten Rücktrittsrecht, das an keine Voraussetzung gebunden ist: Dann entsteht die echte vertragliche Bindung erst, wenn der Rücktritt nicht mehr möglich ist (III ZR 104/08).
Übt die Gemeinde oder ein anderer Berechtigter ein gesetzliches oder dingliches Vorkaufsrecht aus, entfällt der Provisionsanspruch gegen den Käufer regelmäßig, weil der Erwerb für ihn scheitert (BGH, Urteil vom 04.03.1999 – III ZR 105/98). Ob und wie sich ein Käufer wegen Mängeln oder Täuschung vom Kaufvertrag lösen kann, behandeln wir auf der Seite Rücktritt und Schadensersatz.
Beim Immobilienkauf gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision; die Höhe der Gesamtprovision ist der Vertragsfreiheit der Beteiligten überlassen. Eine Grenze zieht das Verbot sittenwidriger, insbesondere wucherischer Geschäfte (§ 138 BGB), bei dessen Prüfung die Gesamtprovision beider Seiten in den Blick genommen werden kann (BGH, Urteil vom 21.03.2024 – I ZR 185/22). Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher regeln die §§ 656c und 656d BGB außerdem, wie die Provision verteilt werden darf (§ 656b BGB):
Lässt sich der Makler von beiden Seiten Provision versprechen, ist das nur in gleicher Höhe möglich; ein abweichender Maklervertrag ist unwirksam (§ 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB). Zulässig ist es, zunächst mit einer Seite die Hälfte der vorgesehenen Gesamtprovision zu vereinbaren und anschließend mit der anderen die restliche Hälfte (I ZR 185/22).
Vereinbart der Makler mit einer Seite, für sie unentgeltlich tätig zu werden – etwa wenn er dem Verkäufer zusagt, für ihn provisionsfrei zu arbeiten –, kann er sich auch von der anderen Seite keine Provision versprechen lassen; ein Erlass wirkt zwingend auch zugunsten der anderen Seite (§ 656c Abs. 1 Satz 2 bis 4 BGB).
Verabredungen zwischen dem Makler und einer Seite, die darauf zielen, die Provisionspflicht auf die andere Seite zu verlagern und die Voraussetzungen des § 656c BGB nur pro forma zu erfüllen, fallen unmittelbar unter diese Vorschrift; in Betracht kommt das etwa, wenn eine gezahlte Provision ohne Rechtsgrund zurückgezahlt wird (BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 223/25).
Widerruft eine Seite ihren Maklervertrag wirksam, weil der Makler es fahrlässig versäumt hatte, ihr eine Widerrufsbelehrung zu erteilen, verliert er den Anspruch gegen diese Seite, behält aber den Provisionsanspruch gegen die andere; ein solcher Widerruf ist kein Erlass im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB (I ZR 223/25).
Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, ist eine Vereinbarung, nach der der Käufer Provision zahlt oder erstattet, nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt, der Käufer also höchstens die Hälfte übernimmt; der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt hat und er oder der Makler das nachweist (§ 656d Abs. 1 BGB).
Das erfasst auch jede Vereinbarung, durch die der Makler unmittelbar oder mittelbar einen Anspruch auf Zahlung oder Erstattung von Provision gegen den Käufer erhält, einschließlich Vereinbarungen, die er selbst mit dem Käufer trifft, etwa eine Schuldübernahme oder einen Schuldbeitritt (BGH, Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 138/24).
Eine Abwälzung von mehr als der Hälfte ist insgesamt unwirksam – der Käufer schuldet dann aus dieser Vereinbarung auch nicht die Hälfte. Das gilt auch, wenn der Kaufpreis eines ohne Käuferprovision beworbenen Objekts um die Provision gesenkt wird und der Käufer sich verpflichtet, den Makler in voller Höhe zu bezahlen; die gesamte Zahlung ist dann zu erstatten, auch wenn der Käufer im Ergebnis nicht mehr ausgibt als zum ursprünglichen Preis (I ZR 138/24).
Bei der Vermietung von Wohnraum gilt stattdessen das Bestellerprinzip: Vom Mieter darf der Makler eine Provision nur verlangen, wenn er ausschließlich wegen des Suchauftrags dieses Mieters beim Vermieter den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten (§ 2 Abs. 1a WoVermittG), und dann höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer (§ 3 Abs. 2 WoVermittG); eine Teilung wie beim Kauf gibt es nicht.
Ist der Vermittler zugleich Verwalter der Wohnung, steht ihm weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG; BGH, Urteil vom 21.05.2026 – I ZR 224/25).
Für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt seit Ende 2020 das Textformerfordernis (§ 656a BGB). Ein nur mündlich geschlossener Vertrag – etwa am Telefon oder bei der Besichtigung – ist in diesen Fällen nichtig (§ 125 Satz 1 BGB), unabhängig davon, wie erfolgreich der Makler gearbeitet hat.
Das gilt auch für ein Einfamilienhaus, das auf der Grundlage eines Erbbaurechts errichtet ist; für den Begriff kommt es auf die rechtliche Ausgestaltung nicht an (BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 223/25).
Textform bedeutet eine lesbare Erklärung, in der der Erklärende genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB). Eine E-Mail genügt, ein Telefonat nicht. Übersendet der Makler ein Exposé mit einem eindeutigen Verlangen nach einer Käuferprovision, liegt darin bereits ein der Textform genügendes Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags; ein Hinweis wie „Provision: 3 % des Kaufpreises“ genügt im Regelfall (I ZR 223/25).
Angenommen ist das Angebot, sobald der Interessent um einen Besichtigungstermin bittet, nicht erst mit der Besichtigung selbst (BGH, Urteil vom 07.07.2016 – I ZR 30/15; der Fall lag vor Einführung der Textform, die Bitte kam telefonisch). Heute muss bei Wohnungen und Einfamilienhäusern auch die Annahme in Textform vorliegen, etwa als E-Mail, mit der der Termin vereinbart wird; ein Telefonat genügt dafür nicht (BGH, Urteile vom 11.03.2026 – I ZR 202/25 und vom 16.07.2026 – I ZR 223/25).
Angebot und Annahme dürfen in getrennten E-Mails stehen, und der Vertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, wenn sich Vertragsparteien, Provisionshöhe und Objekt aus den Erklärungen in Textform bestimmen lassen (I ZR 202/25). Das gilt auch, wenn der Interessent das Exposé über ein Immobilienportal angefordert hat: Wahrt es die Textform und enthält es ein eindeutiges Provisionsverlangen, kann der Vertrag durch seine anschließende E-Mail zur Terminvereinbarung formwirksam zustande kommen (I ZR 223/25).
Die Textform setzt voraus, dass erkennbar ist, wo die Erklärung endet, etwa durch Namensunterschrift, Faksimile, eingescannte Unterschrift, Datierung oder Grußformel. Steht das Provisionsverlangen erst unterhalb von Grußformel und Signatur, etwa in angefügten Standardhinweisen, liegt darin kein Angebot in Textform (I ZR 202/25). Eine Erklärung, die nur auf einer herkömmlichen Internetseite zur Verfügung gestellt wird, genügt regelmäßig ebenfalls nicht, weil es an einem dauerhaften Datenträger fehlt (I ZR 202/25).
Fehlt die Textform, stehen dem Makler auch keine Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Wertersatz für die geleistete Arbeit zu, und gezahlte Provision ist grundsätzlich zurückzuzahlen (I ZR 202/25).
Schließt der Makler Maklerverträge mit Verbrauchern über eine Website oder eine standardisierte Maklersoftware ab – etwa über einen Link auf eine Seite zum Vertragsschluss mit Häkchen und Schaltfläche –, muss er den Bestellablauf so gestalten, dass der Verbraucher ausdrücklich bestätigt, dass er sich zur Zahlung verpflichtet; erfolgt die Bestellung über eine Schaltfläche, muss diese gut lesbar mit nichts anderem als „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet sein (§ 312j Abs. 3 BGB).
Das gilt auch für den Maklervertrag, obwohl die Provision erst mit dem Kaufvertrag anfällt (BGH, Urteil vom 09.10.2025 – I ZR 159/24; Sache zurückverwiesen). Die Beschriftung „Senden“ genügte nach der Beurteilung des Berufungsgerichts, die der BGH gebilligt hat, nicht. Die Pflicht entfällt nur, wenn der Vertrag ausschließlich durch individuelle Kommunikation geschlossen wird (§ 312j Abs. 5 Satz 1 BGB); automatisierte E-Mails, die auf eine vorformulierte Annahmeerklärung verlinken, sind das nicht (I ZR 159/24).
Fehlt die ausdrückliche Bestätigung, ist der Maklervertrag nicht nur vorläufig (schwebend), sondern endgültig unwirksam (§ 312j Abs. 4 BGB; I ZR 159/24). Der Verbraucher kann ihn durch Bestätigung neu abschließen (§ 141 Abs. 1 BGB); diese muss aber ihrerseits ausdrücklich die Zahlungspflicht bestätigen, die bloße Bitte um einen Besichtigungstermin reicht nicht. Wertersatz über das Bereicherungsrecht scheidet aus (I ZR 159/24).
Wird ein Fernabsatzvertrag über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen, muss dort zudem während der Widerrufsfrist eine Widerrufsfunktion mit der Beschriftung „Vertrag widerrufen“ oder einer anderen gleichbedeutenden eindeutigen Formulierung ständig verfügbar sein (§ 356a Abs. 1 BGB).
Die Sonderregeln der §§ 656a bis 656d BGB gelten nur für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses; Halbteilung und die Grenzen der Kostenabwälzung (§§ 656c, 656d BGB) gelten zudem nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB).
Entscheidend ist der für den Makler erkennbare Erwerbszweck: Auch ein Haus mit untergeordneter Einliegerwohnung oder Büronutzung oder ein Zweifamilienhaus, das ein einzelner Haushalt bewohnen will, kann ein Einfamilienhaus in diesem Sinn sein; beim Zweifamilienhaus greift die Halbteilung aber nur, wenn der Käufer diese Absicht dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar gemacht hat (BGH, Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 32/24; BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 111/25).
Für Gewerbeobjekte und an eine Vielzahl von Parteien vermietete Wohnhäuser gilt die Textform des § 656a BGB nicht (BT-Drucks. 19/15827, S. 18). Der Kauf einer einzelnen Wohnung, etwa einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, ist dagegen erfasst.
Über Gewerbeobjekte und solche Wohnhäuser kann ein Maklervertrag auch mündlich zustande kommen, ebenso durch schlüssiges Verhalten. An einen Abschluss durch schlüssiges Verhalten stellt die Rechtsprechung aber strenge Anforderungen: Der Makler muss eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er für den Interessenten tätig sein will, in der Regel durch ein ausdrückliches Provisionsverlangen (BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 223/25).
Ein Widerrufsrecht hat nur ein Verbraucher (§ 312g Abs. 1, § 13 BGB), nicht wer den Makler in Ausübung seiner gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit beauftragt (§ 14 BGB).
Der Verbraucher kann den Maklervertrag widerrufen, wenn er im Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurde (§ 312g Abs. 1 BGB). Außerhalb von Geschäftsräumen ist ein Vertrag etwa geschlossen, wenn ein Verkäufer den Auftrag in seiner Wohnung unterschreibt, während der Makler oder sein Mitarbeiter anwesend ist (§ 312b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2, Satz 2 BGB; BGH, Urteil vom 26.11.2020 – I ZR 169/19).
Wer Objekte auf einem Onlineportal bewirbt, den Kontakt zu Kunden elektronisch oder telefonisch herstellt und den Vertrag auf diesem Weg schließt, nutzt nach dem BGH ein für den Fernabsatz organisiertes System (§ 312c Abs. 1 BGB; BGH, Urteil vom 07.07.2016 – I ZR 30/15, noch zu § 312b BGB alter Fassung; ebenso in einem Fall, in dem die Maklerin das Objekt auf einer eigenen Internetseite angeboten hatte, BGH, Beschluss vom 22.10.2025 – I ZR 192/24).
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Nach dem Wortlaut des Gesetzes beginnt sie nicht, bevor der Makler über Bedingungen, Fristen und Verfahren des Widerrufs und das Muster-Widerrufsformular informiert hat, gegebenenfalls auch über die elektronische Widerrufsfunktion (§ 355 Abs. 2, § 356 Abs. 3 Satz 1 BGB; Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB).
Außerhalb von Geschäftsräumen müssen Belehrung und Formular dem Verbraucher auf Papier oder, mit seiner Zustimmung, auf einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung gestellt werden; dass er davon nur Kenntnis nehmen konnte, genügt nicht (Art. 246a § 4 Abs. 2 Satz 1 EGBGB; I ZR 169/19). Ist der Beginn der Widerrufsfrist streitig, trägt der Makler die Beweislast (§ 361 Abs. 3 BGB).
Ohne ordnungsgemäße Belehrung kann der Verbraucher bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen (§ 356 Abs. 4 Satz 1, § 355 Abs. 2 Satz 2 BGB), auch noch nach dem notariellen Kaufvertrag (I ZR 169/19).
Nach einem wirksamen Widerruf ist der Verbraucher an den Maklervertrag nicht mehr gebunden, und bereits gezahlte Provision ist zurückzugewähren (§ 355 Abs. 1 und 3, § 357 Abs. 1 BGB). Über die gesetzlich geregelten Widerrufsfolgen hinaus, zu denen Wertersatz nur unter den engen Voraussetzungen des § 357a Abs. 2 BGB gehört, hat der Makler infolge des Widerrufs keine Ansprüche gegen den Verbraucher (§ 361 Abs. 1 BGB); einen Bereicherungsanspruch hat der BGH schon zum früheren Recht abgelehnt (I ZR 30/15).
Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Maklerleistung schuldet der Verbraucher nur, wenn
Grundlage der Berechnung ist der vereinbarte Gesamtpreis, bei unverhältnismäßiger Höhe der Marktwert der erbrachten Leistung (§ 357a Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB). Ohne Widerrufsbelehrung kann kein Hinweis auf die Wertersatzpflicht erteilt sein, sodass der Anspruch entfällt; ebenso, wenn Belehrung und Muster-Widerrufsformular nicht ausgehändigt wurden (BGH, Urteil vom 26.11.2020 – I ZR 169/19, noch zum früheren Recht). Ein Widerruf kann deshalb auch nach erfolgreichem Verkauf dazu führen, dass keine Provision zu zahlen ist.
Bei einem Dienstleistungsvertrag, der zur Zahlung eines Preises verpflichtet, erlischt das Widerrufsrecht vorzeitig, sobald die Dienstleistung vollständig erbracht ist, aber nur, wenn der Verbraucher vor Beginn der Erbringung ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt – außerhalb von Geschäftsräumen auf einem dauerhaften Datenträger –, und seine Kenntnis vom Erlöschen bestätigt hat (§ 356 Abs. 5 Nr. 2 BGB). Zur Vorgängerregelung hat der BGH zusätzlich verlangt, dass Widerrufsbelehrung und Muster-Widerrufsformular ausgehändigt worden sind (I ZR 169/19).
Ob die Widerrufsfrist beginnt, wenn das Muster-Widerrufsformular nicht zur Verfügung gestellt wurde, und ob das Widerrufsrecht fortbesteht, wenn beide Seiten den Vertrag vollständig erfüllt haben, die Provision also gezahlt ist, hat der BGH dem Gerichtshof der Europäischen Union vorgelegt (BGH, Beschluss vom 22.10.2025 – I ZR 192/24; dort anhängig als C-688/25, Stand: Oktober 2026). Bis zur Entscheidung des Gerichtshofs sind beide Fragen offen.
Unabhängig vom Ausgang des Verfahrens sind Belehrung und Formular zusammen zur Verfügung zu stellen (I ZR 169/19; I ZR 192/24).
Mit einer Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Kaufinteressent, eine Reservierungsgebühr dafür zu zahlen, dass der Makler das Objekt für einen bestimmten Zeitraum exklusiv für ihn vorhält.
Eine formularmäßige Reservierungsvereinbarung mit einem Kaufinteressenten, die mit dem Maklervertrag unmittelbar verbunden ist, ist eine Nebenabrede zum Maklervertrag und unterliegt uneingeschränkt der Inhaltskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), auch wenn sie in einem eigenen Dokument und erst später als der Maklervertrag geschlossen wird; für diese Einordnung kommt es nicht darauf an, ob der Kunde frei entscheiden konnte, sie abzuschließen (BGH, Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22).
Eine solche Vereinbarung benachteiligt den Kunden unangemessen und ist deshalb unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB), wenn die Rückzahlung der Gebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich für ihn weder nennenswerte Vorteile ergeben noch der Makler eine geldwerte Gegenleistung erbringt.
Darüber hinaus hat der BGH beanstandet, dass die Gebühr auch ohne späteren Erwerb geschuldet war: Das widerspreche dem gesetzlichen Leitbild, nach dem Maklerlohn nur geschuldet ist, wenn der Vertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB), und komme einer erfolgsunabhängigen Teilprovision gleich, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zugunsten von Maklern unwirksam ist (I ZR 113/22).
Ist die Reservierungsvereinbarung danach unwirksam, kann eine bereits gezahlte Gebühr nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückverlangt werden; wann die Rückforderung ausgeschlossen ist und wann sie verjährt, steht unter Gezahlte Provision zurückfordern und Verjährung.
Den Vorteil für den Kunden hat der BGH als sehr eingeschränkt angesehen, weil die Reservierung den Verkäufer nicht bindet (I ZR 113/22): Er kann seine Verkaufsabsicht aufgeben oder ohne den Makler an Dritte verkaufen.
Eine relevante Gegenleistung des Maklers, etwa in seinem Verzicht, das Objekt anderweitig anzubieten, hat er bei einer Reservierung für einen Monat verneint; davon könnte allenfalls bei einer so langen Reservierungsdauer gesprochen werden, dass die Gefahr, das Objekt nicht mehr anderweitig zum vorgesehenen Preis zu verkaufen, nennenswert steigt (I ZR 113/22).
Ob eine konkrete Klausel hält, lässt sich deshalb nur am einzelnen Formular beurteilen; dass eine Gebühr auch ohne späteren Erwerb geschuldet ist, hat der BGH allerdings schon für sich beanstandet.
Gegenüber Verbrauchern gilt die Inhaltskontrolle auch für vorformulierte Bedingungen, die nur einmal verwendet werden sollen, wenn der Verbraucher auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte (§ 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB); dass der Kunde den Text lesen und unterschreiben konnte, macht ihn noch nicht zu einer im Einzelnen ausgehandelten Abrede (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Hinzu kommt ein zweiter, älterer Gesichtspunkt, der auch außerhalb von Formularverträgen greift: Ist die Gebühr so hoch, dass sie einen unangemessenen Druck zum Erwerb ausübt, bedarf die Vereinbarung der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB) – fehlt sie, ist die Abrede formnichtig (§ 125 Satz 1 BGB).
Für Zahlungen an den Makler, die auch ohne Erwerb geschuldet sind, hat der Bundesgerichtshof eine Grenze von 10 bis 15 Prozent der vereinbarten Provision angenommen und sie ausdrücklich als Obergrenze bezeichnet: Im Einzelfall kann schon ein geringerer Betrag die Beurkundung erforderlich machen (BGH, Urteil vom 02.07.1986 – IVa ZR 102/85). Diese Grundsätze hat er mit Urteil vom 10.02.1988 auf Reservierungsvereinbarungen übertragen (IVa ZR 268/86, BGHZ 103, 235; damals noch zu § 313 BGB alter Fassung).
Wer ein Objekt verbindlich für einen Interessenten sichern will, braucht ein notariell beurkundetes Verkaufsangebot des Eigentümers an den Interessenten oder einen beurkundeten Vorvertrag zwischen Verkäufer und Käufer, gegebenenfalls gesichert durch eine Vormerkung. Eine Reservierungsvereinbarung mit dem Makler bindet den Verkäufer nicht (BGH, Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22).
Mit einem einfachen Alleinauftrag verpflichtet sich der Makler, tätig zu werden, und der Verkäufer verzichtet darauf, weitere Makler einzuschalten; ob er verkauft, entscheidet er weiterhin selbst. Ein solcher Auftrag kann grundsätzlich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden (BGH, Urteil vom 28.05.2020 – I ZR 40/19).
Eine Mindestlaufzeit von sechs Monaten ist bei Alleinaufträgen für Immobilienmakler regelmäßig angemessen; eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate und eine vierwöchige Kündigungsfrist hat der BGH ebenfalls gebilligt, ein zeitlich unbegrenzter Alleinauftrag ist dagegen unwirksam. Steht die Kündigungsfrist aber in einer Anlage, die der Vertrag nur als zu beachtende „Informationen“ bezeichnet und nicht ausdrücklich zum Vertragsbestandteil macht, wird sie nicht einbezogen, und die Verlängerungsklausel ist insgesamt unwirksam (I ZR 40/19).
Schaltet der Verkäufer während der Laufzeit einen anderen Makler ein und verkauft mit dessen Hilfe, verletzt er den Alleinauftrag und schuldet dem Makler Schadensersatz, gerichtet auf Ersatz vergeblicher Aufwendungen und unter den Voraussetzungen des § 252 BGB auch auf entgangenen Gewinn; für die entgangene Provision muss der Makler darlegen, dass er innerhalb der Bindungsfrist, also der Laufzeit des Alleinauftrags, einen zum Abschluss zu den vertragsgemäßen Bedingungen bereiten und fähigen Interessenten gestellt hätte (I ZR 40/19).
Hat der Makler innerhalb der Bindungsfrist einen Interessenten nachgewiesen, berührt es seinen Provisionsanspruch nicht, wenn der Kaufvertrag erst nach Beendigung des Maklervertrags geschlossen wird (I ZR 40/19).
Umgekehrt übernimmt der Makler mit dem Alleinauftrag eine Pflicht zum Tätigwerden: Wer dem Verkäufer ein Kaufangebot unzutreffend darstellt oder verschweigt, den Kontakt zu Interessenten abreißen lässt, keine ausreichenden Vermarktungsbemühungen unternimmt oder bei eigenem Kaufinteresse Interessenten überhöhte Preisvorstellungen der Verkäuferseite nennt, um sie von einem Kaufangebot abzuhalten, verletzt seine Pflichten und ist zum Schadensersatz verpflichtet (BGH, Urteil vom 24.01.2019 – I ZR 160/17; Sache teilweise zurückverwiesen).
Eine Pauschalentschädigung für den Fall, dass der Kunde während der Laufzeit ohne den Makler verkauft, ist als erfolgsunabhängige Provision in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch in Alleinaufträgen unwirksam (BGH, Urteil vom 26.11.2020 – I ZR 169/19).
Der Makler muss seinen Kunden regelmäßig über alle ihm bekannten Umstände aufklären, die für dessen Entschließung von Bedeutung sein können; wie weit diese Pflicht reicht, hängt vom Einzelfall ab (BGH, Urteil vom 28.09.2000 – III ZR 43/99; Sache zurückverwiesen). Streit kann etwa entstehen bei:
Verletzt der Makler diese Pflichten, schuldet er Schadensersatz, wenn er die Pflichtverletzung zu vertreten, also in der Regel vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat (§ 280 Abs. 1, § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Pflichtverletzung muss der Kunde beweisen; dass er sie nicht zu vertreten hat, muss dagegen der Makler beweisen (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Hält der Kunde am Kaufvertrag fest, kann er als Schaden den Betrag verlangen, um den er das Objekt objektiv zu teuer erworben hat (III ZR 43/99).
Angaben des Verkäufers, etwa zur Wohnfläche, darf der Makler grundsätzlich ungeprüft weitergeben; Voraussetzung ist, dass er sie mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt hat und nichts in sein Exposé übernimmt, was nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich ist (BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 146/06).
Behauptet er dagegen Eigenschaften des Objekts oder macht er sich Angaben zu eigen, muss er sich die dafür erforderliche Grundlage verschafft haben; fehlt sie, muss er zumindest das offenlegen (III ZR 146/06); unrichtige Angaben muss er richtigstellen (III ZR 43/99).
Ohne besondere Umstände muss der Kunde grundsätzlich davon ausgehen, dass die Objektangaben im Exposé nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben (III ZR 146/06). Musste sich dem Makler aber aufdrängen, dass etwas nicht stimmt, etwa ein ungenehmigter Ausbau, muss er es klären, seine Bedenken im Exposé ausweisen oder dem Kunden offenlegen; seine Haftung entfällt dann nicht schon deshalb, weil auch dem Kunden Zweifel hätten kommen müssen, ein Mitverschulden kann den Anspruch aber mindern (§ 254 BGB; III ZR 146/06).
Ist der Makler für beide Seiten tätig, hat er diese Pflichten auch gegenüber dem Verkäufer, etwa wenn er Kaufinteressenten unrichtige, für die Vermarktung nachteilige Angaben macht (BGH, Beschluss vom 10.11.2016 – I ZR 235/15; Sache teilweise zurückverwiesen).
Vermittelt der Makler Mietwohnungen und entscheidet er für den Vermieter über Besichtigungstermine oder die Auswahl der Mietinteressenten, darf er niemanden aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft benachteiligen; sonst haftet er selbst unter den Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 AGG auf Schadensersatz und Entschädigung (§ 19 Abs. 2, § 21 Abs. 2 AGG; BGH, Urteil vom 29.01.2026 – I ZR 129/25).
Nach § 654 BGB ist der Anspruch auf Maklerlohn und Aufwendungsersatz ausgeschlossen, wenn der Makler „dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist“. Die Verwirkung hat Strafcharakter (BGH, Urteil vom 18.10.2012 – III ZR 106/11): Der Anspruch entfällt vollständig, obwohl der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen oder den Vertrag vermittelt hat.
Eine Tätigkeit für beide Seiten ist nicht schon als solche ein Verwirkungsgrund; § 656c BGB setzt sie für die hälftige Teilung sogar voraus. Verwirkt wird der Lohn erst, wenn die Tätigkeit „dem Inhalt des Vertrags zuwider“ erfolgt, etwa entgegen einer ausdrücklichen Abrede.
Die Rechtsprechung wendet § 654 BGB entsprechend auch auf andere schwerwiegende Verletzungen der Treuepflicht an. Dafür gilt ein strenger Maßstab: Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung, auch nicht jedes Informations- oder Beratungsverschulden, lässt den Anspruch entfallen; der Makler muss seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt haben (III ZR 106/11; BGH, Urteil vom 26.11.2020 – I ZR 169/19).
Allein die Verwendung unwirksamer Allgemeiner Geschäftsbedingungen genügt im Regelfall ohne Hinzutreten besonderer Umstände nicht (I ZR 169/19).
Eine Doppeltätigkeit, die der Maklervertrag ausdrücklich zuließ und von der der Kunde vor dem Notartermin aus Exposé und Maklervertrag wusste, hat der BGH nicht als Verwirkungsgrund angesehen (BGH, Urteil vom 21.03.2024 – I ZR 185/22). Ist der Makler für beide Seiten tätig, betrifft eine Verwirkung nur den Anspruch gegen die Partei, der gegenüber die Treuepflicht verletzt wurde, soweit nicht auch gegenüber der anderen eine Pflichtverletzung vorliegt (BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 223/25).
Ein eigener Prüfpunkt ist die Verflechtung: Ist der Makler mit dem Verkäufer wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich verflochten, kann ihm die für einen Makler erforderliche Unabhängigkeit fehlen; der Provisionsanspruch gegen den Käufer entfällt dann schon nach § 652 BGB – unabhängig davon, wie sich der Makler im Einzelfall verhalten hat.
Ein allgemeiner Interessenkonflikt genügt dafür allerdings nicht; die Bindung muss auf Dauer angelegt und so gefestigt sein, dass sich der Makler im Streitfall bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite des Verkäufers stellen wird (BGH, Urteil vom 01.03.2012 – III ZR 213/11).
Im Prozess muss der Makler die Voraussetzungen seines Anspruchs darlegen und beweisen, insbesondere die zumindest mitursächliche Tätigkeit und, wenn der Kaufvertrag vom nachgewiesenen abweicht, die wirtschaftliche Übereinstimmung (dazu oben „Vorkenntnis und Ursächlichkeit“ und „Anderer Preis, anderer Käufer“).
Ist der Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher für beide Seiten tätig, kann sein Kunde Auskunft über alle Umstände verlangen, die für Entstehung und Fortbestand des Provisionsanspruchs von Bedeutung sind, und unter Umständen die Vorlage des Maklervertrags mit der anderen Seite (§ 242, § 810 Fall 2 BGB; BGH, Urteil vom 21.03.2024 – I ZR 185/22).
Im entschiedenen Fall hatte die Maklerin den Vertrag nicht vorgelegt; weil der Kunde der Zahlungsklage den Vorlageanspruch entgegenhielt, wurde die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen (I ZR 185/22).
Kommt es zum Prozess, ist bis zu einem Streitwert von 10.000 € das Amtsgericht zuständig, darüber das Landgericht; dort müssen sich die Parteien durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen (§ 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG; § 78 Abs. 1 ZPO).
Wer eine Provision gezahlt hat, die nicht geschuldet war, kann sie nach Bereicherungsrecht (§ 812 BGB) zurückverlangen. Das kommt etwa in Betracht,
Nach einem wirksamen Widerruf des Maklervertrags ist die Provision ebenfalls zurückzuzahlen (§ 355 Abs. 3, § 357 Abs. 1 BGB), soweit nicht ausnahmsweise Wertersatz geschuldet ist (§ 357a Abs. 2 BGB).
Hat der Verkäufer den Käufer getäuscht und löst sich dieser deshalb vom Kaufvertrag, kann der Käufer die an den Makler gezahlte Provision auch vom Verkäufer als Schaden ersetzt verlangen; seinen Rückzahlungsanspruch gegen den Makler muss er dann an den Verkäufer abtreten (BGH, Urteil vom 24.09.2021 – V ZR 272/19).
Nach § 814 BGB ist die Rückforderung ausgeschlossen, wenn der Zahlende bei der Zahlung wusste, dass er nach der Rechtslage nichts schuldete; das muss der Empfänger beweisen (BGH, Urteil vom 13.05.2014 – XI ZR 170/13; BGH, Beschluss vom 04.09.2018 – VIII ZR 100/18).
Daneben kann die Rückforderung nach Treu und Glauben schon bei bloßen Zweifeln ausgeschlossen sein, wenn für den Empfänger erkennbar war, dass auch für den Fall gezahlt werden sollte, dass keine Pflicht besteht (§ 242 BGB; XI ZR 170/13). Ein schriftlicher Vorbehalt der Rückforderung ist deshalb sinnvoll.
Provisionsansprüche, Rückzahlungsansprüche und Schadensersatzansprüche verjähren in der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB).
Beim Bereicherungsanspruch (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) entsteht der Anspruch in der Regel mit der Zahlung; maßgeblich ist die Kenntnis der Tatsachen, aus denen sich das Fehlen des Rechtsgrundes ergibt, die richtige rechtliche Bewertung ist dafür in der Regel nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 28.10.2014 – XI ZR 348/13). Der Anspruch auf Rückgewähr nach einem Widerruf entsteht erst mit dem Widerruf (§ 355 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Unabhängig von der Kenntnis verjähren Provisions- und Rückzahlungsansprüche spätestens zehn Jahre nach ihrer Entstehung (§ 199 Abs. 4 BGB), Schadensersatzansprüche zehn Jahre nach ihrer Entstehung oder 30 Jahre nach der Pflichtverletzung, je nachdem, welche Frist früher endet (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 2, Satz 2 BGB).
Wir prüfen und gestalten Maklerverträge, Widerrufsbelehrungen, Reservierungsvereinbarungen und Alleinaufträge, E-Mail- und Online-Abläufe sowie Provisionsverlangen in Exposés, prüfen Exposé-Angaben auf Haftungsrisiken und machen Provisionsansprüche außergerichtlich und gerichtlich geltend. Ebenso vertreten wir Maklerunternehmen, wenn Kunden Provision zurückfordern, Schadensersatz verlangen oder sich auf Verwirkung berufen. Ein Teil dieser Streitfragen entscheidet sich bereits bei der Gestaltung von Exposé, Vertrag und Belehrung.
Wir beraten vorwiegend Maklerunternehmen und kennen die Rechtsfragen deshalb aus der Praxis der Makler. Im Einzelfall beraten und vertreten wir auch Käufer und Verkäufer, etwa wenn es um einen Maklervertrag, eine Provisionsforderung, eine Reservierungsvereinbarung oder Fragen der Haftung geht.
Ein solches Mandat übernehmen wir nur, wenn keine Interessenkollision besteht. Wir dürfen nicht tätig werden, wenn wir in derselben Rechtssache bereits einen anderen Mandanten im widerstreitenden Interesse beraten oder vertreten haben; das Verbot erstreckt sich grundsätzlich auf alle Anwälte der Kanzlei (§ 43a Abs. 4 Satz 1 und 2 BRAO).
Deshalb prüfen wir vor jeder Mandatsübernahme anhand der Beteiligten, ob wir in der Angelegenheit bereits für die andere Seite tätig sind oder waren, und sagen Ihnen nach dieser Prüfung, ob wir das Mandat übernehmen können.
Bevor Sie eine Provisionsforderung bezahlen oder zurückweisen, lohnt eine Prüfung. Halten Sie eine Provisionsforderung für unberechtigt, ist es sinnvoll, sie schriftlich und begründet zurückzuweisen und zugleich die Unterlagen zu sichern: den gesamten Schriftverkehr, das Exposé, Portalanzeigen mit Datum, Besichtigungsprotokolle und alles, was zur Vorkenntnis vorgetragen werden kann. Wer trotz Zweifeln zahlt, sollte das nur unter ausdrücklichem schriftlichem Vorbehalt der Rückforderung tun. Zu prüfen sind vor allem:
Am Anfang steht ein kurzes erstes Telefonat, kostenlos und nur zur Einordnung; eine Beratung ist das noch nicht. Fordern Sie dafür einen Rückruf an – montags bis donnerstags melden wir uns in der Regel binnen 24 Stunden.
Möchten Sie danach eine Erstberatung (30 Minuten), kostet sie für Verbraucher 226,10 € inkl. USt (190 € netto), für Unternehmen 250 € zzgl. USt; kommt es zum Mandat, wird sie angerechnet. Termine führen wir telefonisch, per Video oder in der Kanzlei in der Lessingstraße 9.
Ob wir einen Provisionsanspruch für ein Maklerunternehmen geltend machen oder für einen Käufer oder Verkäufer prüfen: Wir beginnen mit den Voraussetzungen, an denen der Anspruch unabhängig von seiner Höhe scheitern kann – Textform, Vorkenntnis, Teilung, Widerruf –, prüfen bei einer Reservierungsgebühr die Reservierungsvereinbarung und klären daneben, ob ein Verwirkungseinwand nach § 654 BGB in Betracht kommt. Erst danach geht es um die Höhe der Provision und um mögliche Schadensersatzansprüche.
Lässt ein Maklerunternehmen seine Abläufe ohne konkreten Streitfall prüfen, gehen wir dieselben Punkte an seinen Exposés, E-Mail-Vorlagen, Online-Abläufen, Widerrufsbelehrungen und Formularen durch.
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Nur wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB). Es genügt also nicht, dass der Makler tätig war – seine Tätigkeit muss für den Abschluss ursächlich geworden sein. Hatten Sie die Angaben des Maklers bereits anderweitig, etwa aus der Anzeige eines anderen Anbieters oder über einen anderen Makler (Vorkenntnis), spricht keine Vermutung mehr dafür, dass gerade er den Kauf herbeigeführt hat; die Provision ist dann nur verdient, wenn er darüber hinaus eine wesentliche Leistung erbracht hat, etwa die Besichtigung ermöglicht und den Kontakt zum Verkäufer hergestellt (BGH, Urteil vom 03.07.2014 – III ZR 530/13). Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, kann die Provision erst mit deren Eintritt verlangt werden (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Nicht schon deshalb, weil Sie ein Exposé angefordert haben. Enthält das Exposé aber ein eindeutiges Provisionsverlangen und bitten Sie daraufhin um einen Besichtigungstermin, nehmen Sie damit das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags an (BGH, Urteil vom 07.07.2016 – I ZR 30/15); bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus muss das in Textform geschehen, etwa per E-Mail (BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 223/25). Zahlen müssen Sie aber auch dann nur, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Grundsätzlich nicht. Der Maklerlohn ist nur geschuldet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB). Aufwendungen des Maklers müssen Sie nur ersetzen, wenn das vereinbart ist; eine solche Vereinbarung gilt dann auch, wenn kein Vertrag zustande kommt (§ 652 Abs. 2 BGB). Sehen ein Alleinauftrag, eine Reservierungsvereinbarung oder ein Formular dennoch Zahlungen vor, kommt es auf die Klausel im Einzelfall an. Anders ist es, wenn der Kaufvertrag wirksam geschlossen und erst danach durch Rücktritt oder einverständliche Aufhebung rückgängig gemacht wurde: Dann bleibt die Provision in der Regel geschuldet (BGH, Urteil vom 09.07.2009 – III ZR 104/08).
Nicht schriftlich mit Unterschrift, aber bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in Textform: Ein Maklervertrag über Nachweis oder Vermittlung eines solchen Kaufvertrags bedarf der Textform (§ 656a BGB). E-Mails genügen; schon ein übersandtes Exposé mit eindeutigem Provisionsverlangen und Ihre E-Mail, mit der Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren, können den Vertrag zustande bringen (BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 223/25). Ein nur mündlich, etwa am Telefon, geschlossener Vertrag genügt nicht. Ein Provisionsverlangen, das erst unterhalb von Grußformel und Signatur einer E-Mail steht, ist kein Angebot in Textform (BGH, Urteil vom 11.03.2026 – I ZR 202/25). Fehlt die Form, ist der Vertrag nichtig (§ 125 Satz 1 BGB) – dann besteht kein Provisionsanspruch.
Nach dem Gesetz nicht: Die §§ 656a bis 656d BGB erfassen nur Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB zudem nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Nach der Gesetzesbegründung fallen Gewerbeimmobilien und an eine Vielzahl von Parteien vermietete Wohnhäuser nicht darunter (BT-Drucks. 19/15827, S. 18). Der Kauf einer einzelnen Wohnung, etwa einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, ist dagegen erfasst. Ein Einfamilienhaus kann aber auch ein Haus mit untergeordneter Einliegerwohnung oder Büronutzung sein, ebenso ein Zweifamilienhaus, das erkennbar ein einzelner Haushalt bewohnen will; beim Zweifamilienhaus gilt die Teilung dann nur, wenn der Käufer diese Absicht dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar gemacht hat (BGH, Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 32/24; BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 111/25). Außerhalb dieses Bereichs gelten die allgemeinen Regeln der §§ 652 ff. BGB; wie die Provision zwischen Käufer und Verkäufer verteilt wird, schreibt das Gesetz dort nicht vor.
Das hängt davon ab, ob Sie selbst einen Maklervertrag geschlossen haben. Hat Ihnen der Makler etwa ein Exposé mit einem eindeutigen Provisionsverlangen übersandt und haben Sie daraufhin per E-Mail einen Besichtigungstermin vereinbart, kann damit ein eigener Maklervertrag zustande gekommen sein (BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 223/25); der Makler ist dann für beide Seiten tätig. Kaufen Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, müssen sich in diesem Fall beide Seiten in gleicher Höhe verpflichten (§ 656b, § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Dass Ihr Anteil erst fällig wird, wenn der Verkäufer gezahlt hat, sieht das Gesetz für diesen Fall nicht vor (BGH, Urteil vom 21.03.2024 – I ZR 185/22).
Hat dagegen nur der Verkäufer einen Maklervertrag geschlossen und sollen Sie seine Provision ganz oder teilweise übernehmen, ist das beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses als Verbraucher nur wirksam, wenn der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt, Sie also höchstens die Hälfte übernehmen. Ihr Anteil wird dann erst fällig, wenn der Verkäufer gezahlt hat und er oder der Makler das nachweist; vorher müssen Sie nicht zahlen (§ 656b, § 656d Abs. 1 BGB). Eine Vereinbarung, nach der Sie mehr als die Hälfte übernehmen, ist insgesamt unwirksam; Sie schulden dann auch nicht die Hälfte (BGH, Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 138/24).
Beim Immobilienkauf gibt es keine gesetzliche Obergrenze; die Höhe der Gesamtprovision ist der Vertragsfreiheit der Beteiligten überlassen. Eine Grenze zieht das Verbot sittenwidriger, insbesondere wucherischer Geschäfte (§ 138 BGB), bei dessen Prüfung die Gesamtprovision beider Seiten in den Blick genommen werden kann (BGH, Urteil vom 21.03.2024 – I ZR 185/22).
Ist eine Vergütung nicht ausdrücklich vereinbart, gilt sie als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist (§ 653 Abs. 1 BGB); in der bloßen Entgegennahme von Maklerdiensten liegt aber nicht ohne Weiteres ein Maklervertrag (BGH, Urteil vom 16.07.2026 – I ZR 223/25). Ist die Höhe nicht bestimmt, gilt in der Regel der übliche Lohn als vereinbart (§ 653 Abs. 2 BGB). Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern setzt ein Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten allerdings voraus, dass sich unter anderem die Höhe der Provision aus den Erklärungen in Textform bestimmen lässt (BGH, Urteil vom 11.03.2026 – I ZR 202/25).
Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, regeln die §§ 656c und 656d BGB außerdem die Verteilung: Ist der Makler für beide Seiten tätig, nur in gleicher Höhe; hat nur eine Seite ihn beauftragt, darf höchstens die Hälfte auf die andere abgewälzt werden. Bei der Vermietung von Wohnraum darf der Makler vom Mieter, soweit er von ihm überhaupt Provision verlangen darf, höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer verlangen (§ 3 Abs. 2 WoVermittG).
Grundsätzlich ja, solange er dabei nicht dem Inhalt seines Maklervertrags zuwider auch für die andere Seite tätig wird; sonst verliert er seinen Anspruch auf Maklerlohn (§ 654 BGB). Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher aber nur gegen gleich hohe Provision von beiden Seiten (§ 656b, § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Vereinbart er mit einer Partei, für sie unentgeltlich tätig zu werden, kann er auch von der anderen nichts verlangen (§ 656c Abs. 1 Satz 2 BGB); ein Maklervertrag, der von diesen beiden Regeln abweicht, ist unwirksam (§ 656c Abs. 2 Satz 1 BGB). Ein Erlass gegenüber der einen Seite wirkt zugunsten der anderen; davon kann durch Vertrag nicht abgewichen werden (§ 656c Abs. 1 Satz 3 und 4 BGB). Ist der Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher für beide Seiten tätig, können Sie von ihm Auskunft über alle Umstände verlangen, die für seinen Provisionsanspruch von Bedeutung sind, und unter Umständen die Vorlage seines Maklervertrags mit der anderen Seite (BGH, Urteil vom 21.03.2024 – I ZR 185/22).
Das hängt von der Gestaltung ab. Der BGH hat eine formularmäßige Reservierungsvereinbarung für unwirksam erklärt, weil die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen war und sich für den Kunden weder nennenswerte Vorteile ergaben noch der Makler eine geldwerte Gegenleistung erbrachte; darüber hinaus hat er beanstandet, dass die Gebühr auch ohne späteren Erwerb geschuldet war, weil das einer erfolgsunabhängigen Teilprovision gleichkommt (BGH, Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22). Bereits gezahlte Beträge können dann nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückverlangt werden. Ist die Gebühr so hoch, dass sie einen unangemessenen Druck zum Erwerb ausübt, bedarf die Vereinbarung zudem der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB); fehlt sie, ist die Vereinbarung formnichtig (§ 125 Satz 1 BGB). Ob eine konkrete Klausel hält, lässt sich nur am einzelnen Formular beurteilen. Der Rückzahlungsanspruch verjährt in drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem er entstanden ist und Sie von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen (§ 195, § 199 Abs. 1 BGB), unabhängig von der Kenntnis spätestens zehn Jahre nach seiner Entstehung (§ 199 Abs. 4 BGB).
Mit einem einfachen Alleinauftrag verpflichtet sich der Makler, tätig zu werden, und der Verkäufer verzichtet darauf, weitere Makler einzuschalten; ob er verkauft, entscheidet er weiterhin selbst. Ein solcher Auftrag kann grundsätzlich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Eine Mindestlaufzeit von sechs Monaten ist regelmäßig angemessen; eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate und eine vierwöchige Kündigungsfrist hat der BGH ebenfalls gebilligt, ein zeitlich unbegrenzter Alleinauftrag ist dagegen unwirksam (BGH, Urteil vom 28.05.2020 – I ZR 40/19). Steht die Kündigungsfrist nur in einer Anlage, die der Vertrag als zu beachtende „Informationen“ bezeichnet und nicht ausdrücklich zum Vertragsbestandteil macht, ist die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam (I ZR 40/19). Schaltet der Verkäufer während der Laufzeit einen anderen Makler ein und verkauft mit dessen Hilfe, schuldet er Schadensersatz (I ZR 40/19); umgekehrt haftet der Makler, wenn er seine Pflichten aus dem Alleinauftrag verletzt, etwa ein Kaufangebot verschweigt oder keine ausreichenden Vermarktungsbemühungen unternimmt (BGH, Urteil vom 24.01.2019 – I ZR 160/17).
Ja. Der Anspruch auf Maklerlohn und Aufwendungsersatz ist ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist (§ 654 BGB). Die Rechtsprechung wendet die Norm auch auf andere schwerwiegende Treuepflichtverletzungen an, wenn der Makler den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwidergehandelt hat; dafür muss er seine Treuepflicht vorsätzlich oder zumindest in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt haben (BGH, Urteil vom 18.10.2012 – III ZR 106/11). Allein die Verwendung unwirksamer Allgemeiner Geschäftsbedingungen genügt dafür im Regelfall nicht (BGH, Urteil vom 26.11.2020 – I ZR 169/19). Davon zu unterscheiden ist die Verflechtung: Ist der Makler mit dem Verkäufer wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich so eng verflochten, dass er sich im Streitfall bei regelmäßigem Verlauf auf dessen Seite stellen wird, steht ihm gegen den Käufer schon nach § 652 BGB kein Lohn zu – unabhängig von seinem Verhalten im Einzelfall (BGH, Urteil vom 01.03.2012 – III ZR 213/11).
Ein Widerrufsrecht hat der Verbraucher, wenn der Maklervertrag im Fernabsatz geschlossen wird oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers, etwa wenn ein Verkäufer den Auftrag in seiner Wohnung unterschreibt, während der Makler anwesend ist (§ 312g Abs. 1, §§ 312b, 312c BGB; BGH, Urteil vom 26.11.2020 – I ZR 169/19).
Die Frist von 14 Tagen beginnt nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht, bevor der Makler über Bedingungen, Fristen und Verfahren des Widerrufs und das Muster-Widerrufsformular informiert hat (§ 356 Abs. 3 Satz 1 BGB; Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB); Belehrung und Formular sind zusammen zur Verfügung zu stellen. Ohne ordnungsgemäße Belehrung erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 4 Satz 1 BGB).
Nach einem wirksamen Widerruf ist gezahlte Provision zurückzugewähren; Wertersatz schuldet der Verbraucher nur unter den engen Voraussetzungen des § 357a Abs. 2 BGB. Beim Gerichtshof der Europäischen Union anhängig sind die Fragen, ob schon das fehlende Formular den Beginn der Frist hindert und ob das Widerrufsrecht fortbesteht, wenn beide Seiten den Vertrag vollständig erfüllt haben, die Provision also gezahlt ist (C-688/25, Vorlage des BGH vom 22.10.2025 – I ZR 192/24).
Diese Ansprüche unterliegen grundsätzlich der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Ohne Rücksicht auf die Kenntnis verjähren sie spätestens zehn Jahre nach ihrer Entstehung (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Abs. 4 BGB). Davon zu unterscheiden ist die Frist für den Widerruf: Ohne ordnungsgemäße Belehrung erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 Satz 1 BGB). Ob die Verjährung im Einzelfall gehemmt war, lässt sich nur anhand der Unterlagen klären.
Vorwiegend Maklerunternehmen. Im Einzelfall beraten und vertreten wir auch Käufer und Verkäufer, wenn keine Interessenkollision besteht. Wir dürfen nicht tätig werden, wenn wir in derselben Rechtssache bereits einen anderen Mandanten im widerstreitenden Interesse beraten oder vertreten haben (§ 43a Abs. 4 BRAO). Deshalb prüfen wir vor jeder Mandatsübernahme anhand der Beteiligten, ob eine Kollision besteht, und sagen Ihnen danach, ob wir das Mandat übernehmen können.
Schicken Sie Unterlagen bitte erst nach dem ersten Telefonat; wir sagen Ihnen dann, was wir brauchen. Für die Erstberatung genügen:
Ob eine Maklerprovision geschuldet ist, hängt nicht nur davon ab, ob der Makler tätig war und der Kauf zustande kam, sondern auch von Textform, Vorkenntnis, Teilung und Widerruf.
