Versteigerungsrecht › Teilungsversteigerung › Teilungsversteigerung beantragen
Wenn Miteigentümer oder Miterben sich über eine Immobilie nicht einigen, muss niemand ewig warten. Jeder von ihnen kann die Teilungsversteigerung beantragen, ohne Klage und ohne Titel.
Erstes Telefonat kostenlos, nur zur Einordnung · Rückruf Mo–Do in der Regel binnen 24 Stunden
Wir stellen den Antrag beim Versteigerungsgericht und begleiten Sie durch das Verfahren; die Kosten nennen wir Ihnen vorab.
Von Rechtsanwalt Markus Stenger, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht · Stand: Oktober 2026
Gehört eine Immobilie mehreren Personen, kann jeder von ihnen jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Lässt sich ein Grundstück nicht in Natur teilen, geschieht das durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 BGB). Für Erbengemeinschaften gilt dasselbe: Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung verlangen, und für die Nachlassimmobilie greifen dieselben Regeln (§ 2042 BGB).
Praxistipp
Grundbuchauszug aktuell halten: Viele Gerichte akzeptieren nur einen Auszug, der nicht älter als sechs Monate ist. Bei Erbfällen ist die Erbfolge durch Urkunden glaubhaft zu machen, sofern sie dem Gericht nicht offenkundig ist, in der Regel durch Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll; fehlt der Nachweis, wird nichts angeordnet (§ 17 Abs. 3, § 181 Abs. 4 ZVG).
Der Antrag ist deshalb das Mittel für alle, die nicht länger auf die Zustimmung der anderen warten wollen: Miteigentümer, deren Verkaufsangebote ins Leere laufen, Miterben, die seit Jahren eine Erbengemeinschaft mitschleppen, getrennte Partner, die eine gemeinsame Immobilie nicht mehr gemeinsam halten wollen.
Ein Urteil oder ein anderer Vollstreckungstitel ist nicht erforderlich (§ 181 Abs. 1 ZVG). Nötig ist, dass Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers sind (§ 181 Abs. 2 ZVG); wie Erben das nachweisen, steht im Praxistipp oben.
Wie das Verfahren insgesamt abläuft und wie sich die anderen Miteigentümer wehren können, lesen Sie auf unserer Seite Teilungsversteigerung; einen Überblick über alle Versteigerungsverfahren gibt die Seite Versteigerungsrecht.
Zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht (§ 1 ZVG). In Bayern sind die Versteigerungssachen gebündelt (§ 1 Abs. 2 ZVG, § 52 GZVJu): Für die Landgerichtsbezirke München I und München II ist grundsätzlich das Amtsgericht München zuständig, also etwa auch für Grundstücke in Dachau, Ebersberg, Erding oder Freising. Ausnahmen: Für Garmisch-Partenkirchen, Starnberg und Weilheim ist das Amtsgericht Weilheim i.OB zuständig, für Miesbach und Wolfratshausen das Amtsgericht Wolfratshausen. Das Gericht ordnet die Versteigerung nur auf Antrag an (§ 15 ZVG). Der Antrag bezeichnet das Grundstück nach dem Grundbuch, die Eigentümer und den Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft (§ 16 ZVG). Die Eintragung wird durch ein Zeugnis des Grundbuchamts nachgewiesen. Nur wenn Vollstreckungsgericht und Grundbuchamt zum selben Amtsgericht gehören, genügt die Bezugnahme auf das Grundbuch (§ 17 Abs. 2 ZVG). Wegen der Bündelung ist das außerhalb Münchens häufig nicht der Fall.
Wir prüfen vor dem Antrag zwei Dinge, die später Geld kosten können: die Belastungen im Grundbuch und das Gemeinschaftsverhältnis. Rechte, die auf Ihrem Anteil lasten, etwa eine Grundschuld, werden beim geringsten Gebot berücksichtigt (§ 182 Abs. 1 ZVG); wer das nicht einrechnet, hat am Ende einen anderen Erlös als erwartet. Und wer die Aufhebung vertraglich ausgeschlossen hat, kann sie nur aus wichtigem Grund verlangen (§ 749 Abs. 2 BGB).
Begriffe wie geringstes Gebot, Bargebot, Sicherheitsleistung oder 7/10-Grenze erklärt kurz und mit Fundstelle unser Glossar Versteigerungsrecht.
Das Gericht erlässt den Anordnungsbeschluss und stellt ihn den übrigen Miteigentümern zu. Diese können binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung des gerichtlichen Hinweises (§ 180 Abs. 2 Satz 3, § 30b Abs. 1 ZVG) die einstweilige Einstellung beantragen: für längstens sechs Monate, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint, mit einmaliger Wiederholung (§ 180 Abs. 2 ZVG). Gehört die Immobilie nur Ehegatten oder Lebenspartnern, auch nach Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft, kann das Verfahren zusätzlich eingestellt werden, wenn das zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist (§ 180 Abs. 3 ZVG). Insgesamt darf das Verfahren auf diesem Weg nicht länger als fünf Jahre eingestellt werden (§ 180 Abs. 4 ZVG). Wir bereiten Sie auf diese Anträge vor, statt nur auf sie zu reagieren.
Dann setzt das Gericht den Verkehrswert fest, nötigenfalls nach Anhörung eines Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG), und bestimmt den Versteigerungstermin. Im Termin dürfen auch die Miteigentümer selbst bieten. Das kann interessant sein: Wer den Zuschlag erhält, wird Alleineigentümer. Nach dem Zuschlag entnimmt das Gericht aus dem Erlös die Verfahrenskosten und bedient die durch Zahlung zu deckenden Rechte (§ 109 ZVG). Den Überschuss zahlt es an die Miteigentümer oder Miterben nur aus, wenn sie sich über die Aufteilung einig sind; sonst wird er hinterlegt.
Untergrenze für den Antrag und die Tätigkeit im Versteigerungsverfahren bis zur Einleitung des Verteilungsverfahrens ist die gesetzliche Verfahrensgebühr von 0,4 nach Nr. 3311 des Vergütungsverzeichnisses zum RVG. Sie richtet sich nach dem Gegenstandswert; bei Miteigentümern ist das der Wert des eigenen Anteils (§ 26 RVG). Diese Gebühr ist zugleich die gesetzliche Mindestgebühr: Kein Rechtsanwalt darf im Verfahren weniger berechnen (§ 49b Abs. 1 BRAO).
Ein Beispiel: Die Immobilie ist 800.000 € wert, Ihnen gehört die Hälfte. Gegenstandswert 400.000 €, volle Gebühr nach § 13 RVG 3.332 €, davon 0,4 = 1.332,80 € zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer. Stellen wir für Sie nur den Antrag, berechnen wir die Verfahrensgebühr von 0,4 als Pauschale. Mit Auslagenpauschale und Umsatzsteuer sind das im Beispiel 1.609,83 €. Den Betrag für Ihren Fall nennen wir Ihnen vor der Beauftragung auf den Euro genau.
Hinzu kommen die Gerichtskosten und die Kosten des Sachverständigen für das Verkehrswertgutachten, die das Gericht in der Regel vom Antragsteller als Vorschuss anfordert; auch dafür geben wir Ihnen vorab eine Einschätzung. Für die Vertretung im Versteigerungstermin, im Verteilungsverfahren und bei Einstellungsanträgen fallen ebenfalls gesetzliche Gebühren an (Nr. 3311 Nr. 2 und 6, Nr. 3312 VV RVG). Für diese Tätigkeiten rechnen wir in der Regel nach Zeitaufwand ab, mit den gesetzlichen Gebühren als Untergrenze. Das gilt ebenso für Beschwerden und für Tätigkeiten außerhalb des Verfahrens, etwa Verhandlungen mit den übrigen Miteigentümern über eine Einigung. Welche Abrechnung für Ihren Fall passt, besprechen wir in der Erstberatung und halten sie vorab in Textform fest.
Gebührenrechner
Geben Sie den Verkehrswert der Immobilie und Ihren Anteil ein. Der Rechner ermittelt die gesetzliche Vergütung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz. Diese Gebühren sind gesetzlich festgelegt und zugleich die Mindestgebühren: Im gerichtlichen Verfahren darf kein Rechtsanwalt weniger berechnen (§ 49b Abs. 1 BRAO). Zusätzlich zeigt der Rechner die Gerichtsgebühren des Versteigerungsverfahrens als Größenordnung. Sie sehen damit vorab die gesetzliche Untergrenze der Anwaltskosten und die Größenordnung der Gerichtskosten.
Bitte einen Verkehrswert ab 1.000 € und einen Anteil eingeben.
Unverbindliche Berechnung der Anwaltsgebühren nach § 13, § 22 Abs. 2 und § 26 Nr. 2 RVG sowie Nr. 3311, 3312 und 7002 VV RVG und der Gerichtsgebühren nach § 34 und § 54 GKG sowie Nr. 2210, 2211, 2213 und 2215 KV GKG, jeweils in der geltenden Fassung (Stand Oktober 2026). Die Kosten des Verkehrswertgutachtens, der Bekanntmachung und der Zustellungen kommen hinzu. Die Erstberatung – für Verbraucher 226,10 € inkl. USt (190 € netto), für Unternehmen 250 € zzgl. USt – wird auf die Anwaltsgebühren angerechnet.Die Gebühren für das Verfahren und den Versteigerungstermin richten sich nach dem festgesetzten vollen Verkehrswert, die Gebühren für Zuschlag und Verteilung nach dem Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte; die Zuschlagsgebühr vermindert sich in der Teilungsversteigerung um den Anteil eines Miteigentümers, der selbst ersteht (§ 54 Abs. 1 bis 3 GKG, Gebührentabelle § 34 GKG, Stand 2026). Die Anwaltsgebühren richten sich nach dem Anteil des Auftraggebers, im Verteilungsverfahren nach seinem Anteil am zur Verteilung kommenden Erlös (§ 26 Nr. 2 RVG). Die Beispiele unterstellen einen Zuschlag zum Verkehrswert ohne bestehen bleibende Rechte. Die Zuschlagsgebühr (Nr. 2214 KV GKG) trägt der Ersteher (§ 58 ZVG, § 26 Abs. 2 GKG). Die übrigen Verfahrenskosten werden nach einem Zuschlag vorweg aus dem Erlös entnommen und treffen damit wirtschaftlich alle Miteigentümer anteilig (§ 109 Abs. 1 ZVG). Ausgenommen ist die Antragsgebühr (Nr. 2210 KV GKG), die zunächst der Antragsteller trägt. Endet das Verfahren ohne Zuschlag, schuldet der Antragsteller die Gerichtskosten einschließlich der Gutachterkosten (§ 26 Abs. 1 GKG).
Tabelle seitlich wischen, um alle Werte zu sehen.
| Verkehrswert | 400.000 € | 600.000 € | 1.000.000 € |
|---|---|---|---|
| Antragsgebühr (Nr. 2210 KV GKG) | 120 € | 120 € | 120 € |
| Verfahren, Termin, Verteilung (Nr. 2211, 2213, 2215 KV GKG, je 0,5) | 5.262 € | 6.837 € | 9.357 € |
| Gutachter (Erfahrungswerte) | 2.000 bis 5.000 € | 3.000 bis 6.000 € | 4.000 bis 8.000 € |
| Bekanntmachung, Zustellungen (Erfahrungswerte) | 500 bis 1.000 € | 500 bis 1.000 € | 500 bis 1.000 € |
| Gerichtskosten und Auslagen, Größenordnung | 7.900 bis 11.400 € | 10.500 bis 14.000 € | 14.000 bis 18.500 € |
| Anwalt bei hälftigem Anteil, gesetzliche Mindestgebühr: Antrag, Termin, Verteilung (je 0,4 nach Nr. 3311, 3312 VV RVG, § 26 Nr. 2 RVG), netto | 2.822 € | 3.494 € | 4.502 € |
Anwaltsgebühren zzgl. Auslagenpauschale (Nr. 7002 VV RVG) und Umsatzsteuer. Einstellungsanträge und Beschwerden gegen die Wertfestsetzung kommen gesondert hinzu. Für Ihren Fall rechnet der Gebührenrechner oben mit Ihrem Verkehrswert und Ihrem Anteil.
Alle sieben Fehler mit Paragrafen und Zahlen: Sieben Fehler in der Teilungsversteigerung. Bei Trennung und Scheidung: Teilungsversteigerung bei Scheidung.
Nein. Für die Teilungsversteigerung ist ein vollstreckbarer Titel nicht erforderlich (§ 181 Abs. 1 ZVG). Voraussetzung ist, dass Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers sind (§ 181 Abs. 2 ZVG).
Nicht dauerhaft. Sie können die einstweilige Einstellung des Verfahrens für längstens sechs Monate beantragen, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint; eine einmalige Wiederholung ist zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG). Zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern kommt eine Einstellung zum Schutz eines gemeinschaftlichen Kindes hinzu (§ 180 Abs. 3 ZVG). Insgesamt sind höchstens fünf Jahre Einstellung möglich (§ 180 Abs. 4 ZVG). Eine Vereinbarung, die das Recht auf Aufhebung ausschließt, lässt die Aufhebung aus wichtigem Grund weiter zu; weitergehende Beschränkungen sind nichtig (§ 749 Abs. 2 und 3 BGB).
Ja. Miteigentümer und Miterben dürfen im Versteigerungstermin bieten. Das kann interessant sein: Wer die Immobilie behalten möchte, kann sie so zu Alleineigentum erwerben. Der Preis ergibt sich aus dem Meistgebot, nicht aus dem festgesetzten Verkehrswert. Wir besprechen mit Ihnen vorher, bis zu welchem Gebot das wirtschaftlich sinnvoll ist.
Rechte, die auf Ihrem Anteil lasten, werden bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt (§ 182 Abs. 1 ZVG). Ist bei einem Anteil ein größerer Betrag zu berücksichtigen als bei einem anderen, erhöht sich das geringste Gebot um den Ausgleichsbetrag (§ 182 Abs. 2 ZVG). Deshalb gehört die Prüfung des Grundbuchs an den Anfang, nicht ans Ende.
Das ist je nach Gericht, zuständigem Rechtspfleger und den Problemen des Einzelfalls unterschiedlich. Nach unserer Erfahrung dauert das Verfahren in der Regel zwischen einem und eineinhalb Jahren. Unter neun Monaten ist es im Grunde kaum zu schaffen. Deshalb lohnt es sich, den Antrag früh und von Anfang an vollständig zu stellen.
Stellen wir für Sie nur den Antrag, berechnen wir als Pauschale die gesetzliche Verfahrensgebühr von 0,4 nach Nr. 3311 VV RVG aus dem Wert Ihres Anteils. Bei einem Anteil von 400.000 € sind das 1.609,83 € einschließlich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer. Für alles Weitere, etwa den Versteigerungstermin oder Einstellungsanträge, rechnen wir in der Regel nach Zeitaufwand ab, mit den gesetzlichen Gebühren als Untergrenze. Beides vereinbaren wir vorab in Textform. Gerichtskosten und Gutachterkosten kommen hinzu.
Schicken Sie Unterlagen bitte erst nach dem ersten Telefonat; wir sagen Ihnen dann, was wir brauchen. Für die Erstberatung genügen:
Mehr brauchen wir für den ersten Schritt nicht.
Alle Punkte zum Abhaken auf zwei Seiten: Checkliste als PDF herunterladen (64 KB).
Der Antrag ist für uns Routine, für Sie meist das erste Mal.
Wir arbeiten seit mehreren Jahren mit den Versteigerungsgerichten in München und Oberbayern und wissen, welche Angaben das Gericht sehen will und woran Anträge scheitern.
