Anwalt für Versteigerungsrecht in München

Drei Verfahren, drei ganz verschiedene Lagen

„Versteigerungsrecht“ klingt nach einem Gebiet, ist aber ein Sammelbegriff für Verfahren, die wenig miteinander zu tun haben. Wer sein Haus gegen die Bank verteidigt, steht in einer anderen Lage als jemand, der sich aus einer Erbengemeinschaft lösen will – und beide wieder anders als der, der im Termin bietet. Diese Seite ordnet die drei Fälle; die Einzelheiten stehen auf den verlinkten Seiten.

Was alle drei verbindet: Es sind Fristverfahren. Fast jeder Fehler, den wir sehen, ist ein Fehler im Zeitpunkt, nicht im Recht. Wer sich früh meldet, hat Möglichkeiten. Wer zwei Wochen vor dem Termin anruft, hat noch eine.

Die Bank betreibt die Versteigerung

Der häufigste Fall: Das Darlehen ist notleidend, die Bank vollstreckt aus der Grundschuld, der Anordnungsbeschluss liegt im Briefkasten. Hier ist zuerst zu prüfen, ob Kündigung, Titel und Forderungshöhe überhaupt tragen – und ob eine einstweilige Einstellung in Betracht kommt.

Häufig lässt sich Zeit gewinnen, in der ein freihändiger Verkauf oder eine Umschuldung möglich wird. Ein freihändiger Verkauf bringt in aller Regel mehr als das Ergebnis im Termin.

Ausführlich auf unserer Seite Zwangs­versteigerung abwenden.

Miteigentümer wollen auseinander

Bei der Teilungs­versteigerung wird eine Gemeinschaft aufgelöst. In aller Regel beantragt sie ein Miteigentümer oder Miterbe gegen die anderen, typisch nach einer Scheidung oder in einer Erbengemeinschaft, in der sich niemand auf einen Verkauf einigen kann.

Das Verfahren ist ein Druckmittel und ein Risiko zugleich: Es kann den Verkauf erzwingen, aber auch dazu führen, dass ein Fremder den Zuschlag bekommt und beide Seiten schlechter dastehen als vorher. Wer das Verfahren betreibt, sollte wissen, wie es endet – wer sich wehrt, welche Anträge tragen.

Was in fast jedem Verfahren zählt:

• Antrag stellen: Jeder Miteigentümer kann grundsätzlich jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB), jeder Miterbe die Auseinandersetzung (§ 2042 Abs. 1 BGB). Wurde das vertraglich ausgeschlossen, braucht es einen wichtigen Grund (§ 749 Abs. 2 BGB). Bei einer Immobilie geschieht die Aufhebung durch Versteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 BGB, § 180 ZVG). Voraussetzungen, Unterlagen und Kosten: Teilungs­versteigerung beantragen.
• Sich wehren: Ein Miteigentümer kann die einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen, wenn sie bei Abwägung der Interessen aller Miteigentümer angemessen erscheint. Eine Wiederholung ist einmal zulässig. Der Antrag ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen zu stellen (§ 180 Abs. 2, § 30b ZVG). Gehören der Gemeinschaft nur Ehegatten oder Lebenspartner an, auch frühere, ist das Verfahren zusätzlich einzustellen, wenn sonst das Wohl eines gemeinschaftlichen Kindes ernsthaft gefährdet wäre (§ 180 Abs. 3 ZVG). Die Einstellungen nach § 180 Abs. 2 und 3 ZVG dürfen zusammen fünf Jahre nicht übersteigen (§ 180 Abs. 4 ZVG). Wie Sie eine Teilungsversteigerung verhindern oder aufhalten, steht auf unserer Seite zur Teilungsversteigerung. Mehr dazu: Teilungs­versteigerung bei Scheidung.
• Selbst ersteigern: Jeder Miteigentümer darf mitbieten. Geboten wird auf das ganze Grundstück, und das Bargebot ist grundsätzlich in voller Höhe vor dem Verteilungstermin an die Gerichtskasse zu überweisen (§ 49 Abs. 1 und 3 ZVG). Einzelheiten, auch dazu, wann sich die Zahlung auf den fremden Anteil beschränken lässt: als Miteigentümer selbst ersteigern.
• Fehler vermeiden: Grundschulden, die das ganze Grundstück belasten, erlöschen in der Teilungs­versteigerung in der Regel nicht. Sie fallen in das geringste Gebot (§ 182 Abs. 1 ZVG) und bleiben nach dem Zuschlag bestehen (§ 52 Abs. 1 ZVG). Der Ersteher erwirbt das Grundstück also mit dieser Belastung, zusätzlich zu seinem Bargebot. Wer nur auf das Bargebot schaut, verkalkuliert sich leicht. Mehr dazu: Sieben Fehler in der Teilungs­versteigerung.

Ausführlich auf unserer Seite Teilungs­versteigerung: Verfahren, Abwehr und eigenes Gebot.

Sie wollen bieten

Die Versteigerung ist für Käufer interessant, weil Objekte unter Verkehrswert zugeschlagen werden können. Sie ist auch riskant: Der Zuschlag ist endgültig, das Objekt lässt sich vorher meist nicht besichtigen, und bestehen bleibende Rechte in Abteilung II können den Erwerb wertlos machen.

• Vorher: Grundbuch, Verkehrswertgutachten und das voraussichtliche geringste Gebot prüfen. Sicherheitsleistung von zehn Prozent bereithalten.
• Im Termin: Die Wertgrenzen kennen – unterhalb bestimmter Anteile des Verkehrswerts kann der Zuschlag versagt werden.
• Danach: Besitzübergang, Räumung und Grundbuchberichtigung sind eigene Schritte, die vorbereitet sein wollen.

Anders als beim Kauf gibt es in der Zwangs­versteigerung keine Gewährleistung (§ 56 Satz 3 ZVG): Mängelrechte, wie sie Käufer und Bauherren bei Baumängeln haben, stehen dem Ersteher nicht zu.

Begriffe wie geringstes Gebot, Bargebot, Sicherheitsleistung oder 7/10-Grenze erklärt kurz und mit Fundstelle unser Glossar Versteigerungsrecht.

Nach dem Zuschlag: Eigentum, Mieter, Räumung

Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer, nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Das gilt, solange der Zuschlag nicht auf eine Beschwerde hin rechtskräftig aufgehoben wird (§ 90 Abs. 1 ZVG). Vom Zuschlag an gebühren dem Ersteher die Nutzungen, er trägt die Lasten und die Gefahr des zufälligen Untergangs (§ 56 ZVG). Um die Eintragung ersucht das Gericht das Grundbuchamt erst, wenn der Teilungsplan ausgeführt und der Zuschlag rechtskräftig ist (§ 130 Abs. 1 ZVG).

Wohnt der bisherige Eigentümer noch im Objekt, ist der Zuschlagsbeschluss selbst der Titel für Räumung und Herausgabe (§ 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Mit einer vollstreckbaren Ausfertigung beauftragt der Ersteher den Gerichtsvollzieher. Eine Räumungsklage braucht es gegen den bisherigen Eigentümer nicht.

Ist das Objekt vermietet, tritt der Ersteher in den Mietvertrag ein (§ 57 ZVG, § 566 BGB). In der Zwangs­versteigerung darf er mit der gesetzlichen Frist kündigen. Er muss das aber zum ersten zulässigen Termin tun, sonst entfällt dieses Recht (§ 57a ZVG). Gesetzliche Frist heißt bei Wohnraum in der Regel: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB). Der Kündigungsschutz bleibt bestehen, auch der Ersteher braucht also ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1, § 573 BGB). In der Teilungs­versteigerung gibt es dieses Sonderkündigungsrecht nicht (§ 183 ZVG). Dort kann der Ersteher nur so kündigen wie jeder andere Vermieter. Gegen einen Mieter, der aufgrund seines Mietvertrags besitzt, soll aus dem Zuschlagsbeschluss nicht vollstreckt werden (§ 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Zieht er nach wirksamer Kündigung nicht aus, bleibt die Räumungsklage.

Für Mieter heißt das: Der Zuschlag beendet das Mietverhältnis nicht. Eine Kündigung des Erstehers sollte man prüfen lassen, mehr dazu unter Mietrecht.

Das ZVG im Überblick: die wichtigsten Vorschriften

Für alle, die eine Vorschrift nachschlagen wollen: die Paragrafen des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, nach denen am häufigsten gefragt wird, jeweils in einem Satz. Den vollständigen Wortlaut finden Sie auf gesetze-im-internet.de.

Anordnung und Beschlagnahme

• § 1 ZVG – Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt; die Länder dürfen die Verfahren bei einzelnen Gerichten bündeln.
• § 9 ZVG – Beteiligte sind neben Gläubiger und Schuldner vor allem die im Grundbuch Eingetragenen und wer bestimmte Rechte beim Gericht anmeldet, auch Mieter und Pächter, denen das Grundstück überlassen ist.
• § 10 ZVG – Die Rangfolge, in der aus dem Erlös befriedigt wird: unter anderem Hausgeld der Wohnungseigentümer in begrenzter Höhe, öffentliche Lasten wie die Grundsteuer, danach die Rechte aus dem Grundbuch wie Grundschulden.
• § 17 ZVG – Angeordnet wird nur, wenn der Schuldner als Eigentümer eingetragen oder Erbe des eingetragenen Eigentümers ist.
• § 23 ZVG – Die Beschlagnahme wirkt wie ein Veräußerungsverbot.
• § 28 ZVG – Steht ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht der Versteigerung entgegen, hebt das Gericht das Verfahren auf oder stellt es mit einer Frist zur Beseitigung des Hindernisses ein.

Einstellung und Aufhebung

• § 29 ZVG – Nimmt der Gläubiger seinen Antrag zurück, wird das Verfahren aufgehoben.
• § 30 ZVG – Bewilligt der Gläubiger die Einstellung, wird das Verfahren einstweilen eingestellt; die dritte Bewilligung gilt als Rücknahme des Antrags.
• §§ 30a, 30b ZVG – Einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners für höchstens sechs Monate; Notfrist zwei Wochen ab Zustellung des gerichtlichen Hinweises.
• § 31 ZVG – Nach einer Einstellung geht es nur auf Antrag weiter; wird er nicht binnen sechs Monaten gestellt, ist das Verfahren aufzuheben.

Gebote und Versteigerungstermin

• § 44 ZVG – Zugelassen werden nur Gebote, die die dem Gläubiger vorgehenden Rechte und die Verfahrenskosten decken: das geringste Gebot.
• § 49 ZVG – Das Bargebot ist vor dem Verteilungstermin an die Gerichtskasse zu überweisen und vom Zuschlag an zu verzinsen.
• § 52 ZVG – Rechte, die im geringsten Gebot berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken sind, bleiben bestehen; die übrigen erlöschen.
• § 59 ZVG – Auf Verlangen eines Beteiligten können die Versteigerungsbedingungen abweichend festgestellt werden, spätestens im Termin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten; wer dadurch in seinem Recht beeinträchtigt wird, muss grundsätzlich zustimmen. Steht nicht fest, ob ein Recht beeinträchtigt wird, wird mit und ohne Abweichung ausgeboten (Doppelausgebot).
• §§ 67 bis 70 ZVG – Sicherheitsleistung nur auf Verlangen und sofort nach dem Gebot, grundsätzlich in Höhe eines Zehntels des Verkehrswerts, nicht in bar.
• § 71 ZVG – Wer für einen anderen bietet, muss seine Vertretungsmacht sofort durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen, wenn sie dem Gericht nicht offenkundig ist.
• § 73 ZVG – Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten.

Zuschlag

• § 74a ZVG – Liegt das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte unter sieben Zehnteln des Grundstückswerts, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch ungedeckt bliebe, bei sieben Zehnteln aber voraussichtlich gedeckt wäre, die Versagung des Zuschlags beantragen (7/10-Grenze). Den Wert setzt das Gericht fest; dagegen gibt es die sofortige Beschwerde (Abs. 5).
• § 77 ZVG – Wird nicht geboten, wird das Verfahren einstweilen eingestellt; bleibt auch ein zweiter Termin ergebnislos, wird es aufgehoben.
• § 83 ZVG – Die Gründe, aus denen der Zuschlag zu versagen ist, darunter als Auffangtatbestand, dass das Verfahren aus einem sonstigen Grund unzulässig ist (Nr. 6), etwa nach einem manipulierten Versteigerungstermin.
• § 85a ZVG – Erreicht das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte nicht die Hälfte des Grundstückswerts, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen (5/10-Grenze), mit einer Ausnahme für Gebote eines Berechtigten, der aus dem Grundstück befriedigt werden soll (Abs. 3); im neuen Termin gelten beide Grenzen nicht mehr.
• § 90 ZVG – Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer.
• § 56 ZVG – Mit dem Zuschlag gehen Gefahr, Nutzungen und Lasten auf den Ersteher über; eine Gewährleistung gibt es nicht.
• §§ 57, 57a ZVG – Der Ersteher tritt in bestehende Mietverträge ein und kann mit der gesetzlichen Frist kündigen, aber nur zum ersten zulässigen Termin; bei Wohnraum braucht er auch dann ein berechtigtes Interesse (§ 573d Abs. 1 BGB).
• § 93 ZVG – Der Zuschlagsbeschluss ist Titel auf Räumung und Herausgabe gegen den Besitzer; gegen jemanden, der aufgrund eines fortbestehenden Rechts besitzt, etwa einen Mieter, soll daraus nicht vollstreckt werden.
• § 114a ZVG – Ersteigert ein Berechtigter unter sieben Zehnteln, gilt er bis zu dieser Grenze als aus dem Grundstück befriedigt.

Verteilung des Erlöses

• § 109 ZVG – Die Verfahrenskosten werden vorweg aus dem Erlös entnommen, mit Ausnahmen, etwa für die Anordnung und den Zuschlag.
• § 117 ZVG – Kann nicht ausgezahlt werden, wird der Betrag hinterlegt.
• §§ 118, 128 ZVG – Zahlt der Ersteher nicht, wird die Forderung gegen ihn auf die Berechtigten übertragen und durch eine Sicherungshypothek gesichert.

Teilungsversteigerung

• § 180 ZVG – Die Vorschriften gelten entsprechend. Einstellung bis zu sechs Monate, einmal wiederholbar (Abs. 2); zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern, auch früheren, zum Schutz eines gemeinschaftlichen Kindes (Abs. 3); alle Einstellungen zusammen höchstens fünf Jahre (Abs. 4).
• § 181 ZVG – Ein Titel ist nicht nötig; der Antragsteller muss als Eigentümer eingetragen oder Erbe eines eingetragenen Eigentümers sein oder dessen Recht auf Aufhebung ausüben.
• § 182 ZVG – In das geringste Gebot fallen die Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, und alle Rechte, die ihnen vorgehen oder gleichstehen.
• § 183 ZVG – Das Sonderkündigungsrecht des Erstehers gegenüber Mietern gilt hier nicht.

Wie diese Vorschriften im Verfahren zusammenwirken, erklären die Seiten Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung abwenden.

Unsere Vertretung: Ablauf, Gericht, Kosten

Wen wir vertreten

• Eigentümer, gegen die vollstreckt wird
• Miteigentümer und Erbengemeinschaften, auf beiden Seiten des Verfahrens
• Bietinteressenten, von der Prüfung bis zum Zuschlag
• Gläubiger, die aus einem Titel vorgehen

Wie wir vorgehen

1. Unterlagen sichten. Anordnungsbeschluss, Grundbuchauszug, Verkehrswertgutachten, bei Erbengemeinschaften der Erbschein, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung.
2. Fristen sichern. Zuerst das, was verfällt. Alles andere lässt sich danach in Ruhe klären.
3. Wirtschaftlich rechnen. Was bringt der Termin voraussichtlich, was bringt ein freihändiger Verkauf, was kostet das Verfahren.
4. Vertreten. Schriftsätze, Anträge und die Vertretung im Termin selbst.

Schildern Sie uns die Lage telefonisch unter 089 38158313. Wenn ein Termin ansteht, nennen Sie bitte gleich das Datum – danach richtet sich alles Weitere.

Zuständiges Gericht und Kosten der Vertretung

Welches Gericht versteigert? Zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). In Bayern sind die Verfahren grundsätzlich beim Amtsgericht am Sitz des Landgerichts gebündelt (§ 52 GZVJu). Das Amtsgericht München ist für die Landgerichtsbezirke München I und München II zuständig. Ausgenommen sind die Amtsgerichtsbezirke Garmisch-Partenkirchen, Starnberg und Weilheim i. OB, für die das Amtsgericht Weilheim i. OB zuständig ist, sowie Miesbach und Wolfratshausen, für die das Amtsgericht Wolfratshausen zuständig ist. Unser Büro ist in München. In Versteigerungssachen waren wir unter anderem vor den Amtsgerichten Weilheim, Landshut, Bamberg und Leipzig tätig.

Was kostet die Vertretung? Die Erstberatung von 30 Minuten kostet für Verbraucher 226,10 € inkl. USt (190 € netto), für Unternehmen 250 € zzgl. USt; sie wird auf das Mandat angerechnet. Für die Vertretung im Versteigerungsverfahren sieht das RVG eine Verfahrensgebühr von 0,4 vor (Nr. 3311 VV RVG). Nimmt der Anwalt den Versteigerungstermin für einen Beteiligten wahr, kommt eine Terminsgebühr von 0,4 hinzu (Nr. 3312 VV RVG). Hinzu kommen Auslagen und Umsatzsteuer. Der Gegenstandswert hängt von Ihrer Rolle ab (§ 26 RVG):

• Schuldner und Miteigentümer: Wert des Grundstücks, im Verteilungsverfahren der zu verteilende Erlös; bei Miteigentümern ist der eigene Anteil maßgebend,
• Gläubiger und andere Beteiligte mit eingetragenem oder angemeldetem Recht (§ 9 ZVG): Wert ihres Rechts einschließlich Nebenforderungen, höchstens der Wert des Grundstücks,
• Bieter, die nicht Beteiligte sind: Betrag ihres höchsten Gebots, ohne Gebot der Wert des Grundstücks.

Unter den gesetzlichen Gebühren bleiben wir im Verfahren nicht. Niedrigere Gebühren zu vereinbaren, ist unzulässig (§ 49b Abs. 1 BRAO). In der Regel rechnen wir nach Zeitaufwand ab. Stellen wir für Sie nur den Antrag auf Teilungsversteigerung, berechnen wir als Pauschale die gesetzliche Verfahrensgebühr. Die Vergütungsvereinbarung besprechen wir in der Erstberatung und halten sie vorab in Textform fest (§ 3a Abs. 1 RVG). Kostenbeispiele für drei Verkehrswerte finden Sie auf der Seite Teilungs­versteigerung beantragen.