V ZB 3/25: Gesundheitsgefahr, § 765a ZPO und Selbstnutzung

BGH, Beschluss vom 11.12.2025 – V ZB 3/25, Rn. 16 (Leitsatz): „In einem Zwangs­versteigerungsverfahren können Gefahren für das Leben und die Gesundheit des Schuldners oder seines Angehörigen eine einstweilige Einstellung nach § 765a ZPO grundsätzlich nicht rechtfertigen, wenn der Schuldner bzw. der Angehörige nicht in dem Versteigerungsobjekt leben.“

Der Fall

Versteigert wurde eine Eigentumswohnung der Schuldnerin. Sie wohnte nicht selbst dort; ihr Sohn bewohnte die Wohnung als Mieter mit seiner Familie. Vor dem Versteigerungstermin beantragte die Schuldnerin Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO: Ihr Ehemann sei gesundheitlich schwer angeschlagen, vor allem psychosomatisch, bedingt durch das Verfahren und die Sorge, der Sohn könne nach dem Zuschlag durch Kündigung sein Zuhause verlieren (Rn. 1). Auch der Ehemann wohnte nicht in der Wohnung (Rn. 15).

Das Amtsgericht Lübeck lehnte den Antrag ab und erteilte den Zuschlag; das Landgericht Lübeck wies die Beschwerde zurück, weil es den Vortrag zur Gesundheitsgefahr für nicht hinreichend substantiiert hielt (Rn. 2 f.). Der BGH hat die Rechtsbeschwerde der Schuldnerin abschließend zurückgewiesen (Rn. 4); der Zuschlag bleibt bestehen.

Was der BGH entschieden hat

In einem Punkt gibt der BGH der Schuldnerin recht: Das Landgericht hat die Anforderungen an die Substantiierung überspannt; der Vortrag lasse eine Gesundheitsgefährdung hinreichend konkret erkennen (Rn. 8–10).

Darauf kam es aber nicht an: Die Entscheidung ist aus anderen Gründen richtig (§ 577 Abs. 3 ZPO, Rn. 11). § 765a ZPO ist eine eng auszulegende Ausnahmevorschrift. Schutz kommt nur in Betracht, wenn die Vollstreckung nach Abwägung der beiderseitigen Belange zu einem untragbaren Ergebnis für den Schuldner führen würde (Rn. 12 f.). Anerkannt ist, dass Lebens- und Gesundheitsgefahren des Schuldners und seiner mit ihm im Objekt lebenden nahen Angehörigen das Vollstreckungsinteresse des Gläubigers überwiegen können (Rn. 14). Grund dafür ist der drohende Verlust der selbst genutzten Wohnung: Der Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungs- und Herausgabetitel gegen den Besitzer (§ 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG, Rn. 16 f.).

Fehlt dieser Bezug zur eigenen Wohnung, gilt:

• Lebt der Schuldner nicht im Objekt, ist der Verlust der Wohnung für ihn nicht untragbar. Gefahren aus einer verschlechterten Lebenssituation ist gegebenenfalls mit sozialstaatlichen Mitteln zu begegnen, nicht durch Einstellung der Vollstreckung (Rn. 18).
• Die Sorge um Angehörige, die ein nicht vom Schuldner selbst (mit-)genutztes Objekt bewohnen, macht das Ergebnis regelmäßig nicht untragbar. Ein Angehöriger, der dort zur Miete wohnt, kann eigene Gesundheitsgefahren allenfalls in der gegen ihn selbst gerichteten Räumungsvollstreckung geltend machen (Rn. 19).
• Erst recht genügen Gesundheitsgefahren eines Angehörigen nicht, der gar nicht im Objekt wohnt; er kann keinen weitergehenden Schutz genießen als der Schuldner selbst (Rn. 20).

Was das für Eigentümer und Darlehensnehmer heißt

Wer selbst im Versteigerungsobjekt wohnt, kann sich weiterhin auf Gefahren für Leben und Gesundheit berufen, eigene oder die eines dort mit ihm lebenden nahen Angehörigen, auch wenn die Gefahr erst im Beschwerdeverfahren zutage tritt (Rn. 14). Der Schuldner muss die Tatsachen vortragen und im Streitfall beweisen (Rn. 7). Stets ist zudem sorgfältig zu prüfen, ob sich die Gefahr auf andere Weise als durch Einstellung abwenden lässt (Rn. 14).

Anders ist es, wenn der Eigentümer das Objekt nicht selbst bewohnt, etwa bei einer vermieteten, finanzierten Wohnung als Kapitalanlage. Gesundheitsgefahren des Eigentümers oder seiner Angehörigen tragen einen Antrag nach § 765a ZPO dann nach diesem Beschluss grundsätzlich nicht (Rn. 18–20). Andere Wege zur Abwendung der Versteigerung sollten deshalb nicht im Vertrauen auf einen solchen Antrag zurückgestellt werden.

Was das für Mieter, Ersteher und Miteigentümer heißt

Für Mieter verweist der BGH auf das Mietverhältnis: Der Ersteher tritt zunächst in den bestehenden Wohnraummietvertrag ein (§ 57 ZVG i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB) und kann aus dem Zuschlagsbeschluss regelmäßig nicht gegen den Mieter vollstrecken (vgl. § 93 Abs. 1 Satz 2 und 3 ZVG). Er muss kündigen, etwa nach § 57a ZVG, gegebenenfalls einen Titel erstreiten und daraus vollstrecken (Rn. 19).

Für Ersteher heißt das: Bei einer vermieteten Wohnung stehen Gesundheitsgefahren des dort nicht wohnenden Schuldners und seiner Angehörigen dem Zuschlag grundsätzlich nicht entgegen (Rn. 18–20). Bewohnt der Schuldner das Objekt selbst, kann eine solche Gefahr dagegen noch im Beschwerdeverfahren gegen den Zuschlag berücksichtigt werden (Rn. 6, 14).

Der Beschluss betrifft eine von Gläubigern betriebene Zwangs­versteigerung. Zur Teilungs­versteigerung unter Miteigentümern äußert er sich nicht.

Welche Möglichkeiten es gibt, eine Zwangs­versteigerung abzuwenden, erläutern wir auf der Seite Zwangs­versteigerung abwenden.