Immobilienrecht › Immobilie und Steuer
Spekulationsfrist, Grunderwerbsteuer, Familienheim: Bei Verkauf, Teilung und Versteigerung einer Immobilie entscheidet die Steuer mit. Wir klären die Rechtslage vorher, nicht hinterher.
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Von Rechtsanwalt und Steuerberater Rudolf Müller · Stand: Oktober 2026
Bei Immobilien entscheidet die Steuer oft über mehr Geld als der Verhandlungserfolg. Wer verkauft, teilt oder versteigern lässt, sollte fünf Fragen vorher geklärt haben.
Wer eine Immobilie des Privatvermögens innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, erzielt ein privates Veräußerungsgeschäft; der Gewinn ist einkommensteuerpflichtig (§ 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Gewinn ist der Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG); in Anspruch genommene Abschreibungen erhöhen ihn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Gesamtgewinne unter 1.000 € im Kalenderjahr bleiben ebenfalls steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Voraussetzung ist jeweils, dass die Grundsätze des gewerblichen Grundstückshandels (Drei-Objekt-Grenze) nicht einschlägig sind.
Praxistipp
Die Frist beginnt mit dem Tag des notariellen Kaufvertrags, nicht mit der Grundbucheintragung. Das Datum gehört auf den Tisch, bevor über Verkauf oder Antrag entschieden wird.
Geerbt oder geschenkt bekommen? Dann zählt nicht Ihr Erwerb, sondern der Kauf durch den Erblasser oder Schenker: Der Erbe tritt als Gesamtrechtsnachfolger in die Rechtsstellung des Erblassers ein, dem Beschenkten wird die Anschaffung des Schenkers nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG zugerechnet. Hat der Erblasser zum Beispiel vor zwölf Jahren gekauft, ist die Frist abgelaufen; hat er vor sechs Jahren gekauft, laufen noch vier Jahre.
Für den bisherigen Eigentümer ist der Zuschlag an einen Dritten steuerlich eine Veräußerung. Für die Zwangsversteigerung hat der Bundesfinanzhof das entschieden (Urteil vom 12.11.2024 – IX R 6/24). Für die Teilungsversteigerung gilt nach dieser Begründung voraussichtlich dasselbe, auch für den Miteigentümer, der die Versteigerung nicht beantragt hat. Ausdrücklich entschieden ist dieser Fall aber noch nicht. Liegt die Abgabe des Meistgebots innerhalb der Zehnjahresfrist, kann auf den anteiligen Gewinn Einkommensteuer anfallen. Welche Wege es gibt, eine drohende Zwangsversteigerung aufzuhalten, erklären wir auf der Seite Zwangsversteigerung abwenden.
Für den Ersteher ist das Meistgebot ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Steuerschuldner ist der Meistbietende (§ 13 Nr. 4 GrEStG). In Bayern beträgt die Steuer 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG). Bei 600.000 € Meistgebot sind das 21.000 €, die bei der Bietstrategie mitberücksichtigt werden müssen.
Ersteht ein Miteigentümer die Immobilie selbst, unterliegt der Erwerb der Grunderwerbsteuer nur, soweit er Anteile anderer erwirbt. Miterben, die ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses erwerben, sind befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG); der Erwerb vom Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG), vom früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG) und von Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG) ebenfalls. Geschwister sind nicht in gerader Linie verwandt: Übernimmt ein Bruder den Anteil seiner Schwester außerhalb der Nachlassteilung, fällt Grunderwerbsteuer an.
Der Erwerb von Todes wegen ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Einigen sich die Erben, dass einer die Immobilie übernimmt und die anderen auszahlt, bleibt auch das grunderwerbsteuerfrei, solange es im Rahmen der Teilung des Nachlasses geschieht (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Wird die Immobilie erst Jahre später ohne Bezug zur Nachlassteilung übertragen, kann die Befreiung entfallen.
Einkommensteuerlich ist die Abfindung ein Anschaffungs- und Veräußerungsgeschäft: Die weichenden Erben veräußern ihren Anteil insoweit entgeltlich; liegt der Kauf des Erblassers weniger als zehn Jahre zurück, kann ihr Gewinn steuerpflichtig sein. Der übernehmende Erbe hat in Höhe der Abfindung neue Anschaffungskosten, für die eine neue Zehnjahresfrist beginnt.
Freibeträge: 500.000 € für Ehegatten und Lebenspartner, 400.000 € für Kinder und für Kinder verstorbener Kinder, 200.000 € für die übrigen Enkel (§ 16 Abs. 1 ErbStG). Für Ehegatten, Lebenspartner und Kinder (auch Kinder verstorbener Kinder) bleibt das Familienheim beim Erwerb von Todes wegen steuerfrei, wenn der Erblasser es bis zum Erbfall selbst bewohnt hat (oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war) und der Erwerber es unverzüglich selbst bezieht; für Kinder gilt eine Grenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn der Erwerber die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgibt, es sei denn aus zwingenden Gründen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 5 und Nr. 4c Satz 5 ErbStG).
Für Erbengemeinschaften wichtig: Wer das Familienheim im Rahmen der Nachlassteilung an einen Miterben abgibt, kann die Befreiung dafür nicht beanspruchen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 3 und Nr. 4c Satz 3 ErbStG); der übernehmende Miterbe kann sie erhalten, soweit er dafür anderes Nachlassvermögen hingibt (jeweils Satz 4). Ein Verkauf oder eine Teilungsversteigerung des Familienheims in den ersten zehn Jahren kostet die Befreiung, wenn der begünstigte Erwerber dadurch das Eigentum oder die Selbstnutzung verliert. Das gehört in jede Entscheidung über den Antrag.
Steuerfragen gehören vor die Entscheidung: vor den Verkauf, vor die Einigung in der Erbengemeinschaft, vor den Antrag auf Teilungsversteigerung und vor das Gebot im Termin. Zu klären ist dann, ob Warten günstiger ist als Handeln, welcher Weg grunderwerbsteuerfrei ist und was ein Zuschlag für die Einkommensteuer bedeutet.
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Hat Ihr Steuerberater dabei einen Fehler gemacht, prüfen wir auch Ansprüche gegen ihn (Steuerberaterhaftung).
Wer eine Immobilie des Privatvermögens innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, erzielt ein privates Veräußerungsgeschäft; der Gewinn ist einkommensteuerpflichtig (§ 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Gesamtgewinne unter 1.000 € im Kalenderjahr bleiben ebenfalls steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Voraussetzung ist jeweils, dass die Grundsätze des gewerblichen Grundstückshandels (Drei-Objekt-Grenze) nicht einschlägig sind.
Die Frist beginnt mit dem Tag des notariellen Kaufvertrags, nicht mit der Grundbucheintragung. Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie zählt nicht Ihr Erwerb, sondern der Kauf durch den Erblasser oder Schenker: Der Erbe tritt als Gesamtrechtsnachfolger in die Rechtsstellung des Erblassers ein, dem Beschenkten wird die Anschaffung des Schenkers nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG zugerechnet. Hat der Erblasser zum Beispiel vor zwölf Jahren gekauft, ist die Frist abgelaufen; hat er vor sechs Jahren gekauft, laufen noch vier Jahre.
Nicht, soweit eine Befreiung greift. Miterben, die ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses erwerben, sind befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG); der Erwerb vom Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG), vom früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG) und von Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG) ebenfalls. Wird die Immobilie erst Jahre später ohne Bezug zur Nachlassteilung übertragen, kann die Befreiung für Miterben entfallen. Geschwister sind nicht in gerader Linie verwandt: Übernimmt ein Bruder den Anteil seiner Schwester außerhalb der Nachlassteilung, fällt Grunderwerbsteuer an.
Für Ehegatten, Lebenspartner und Kinder (auch Kinder verstorbener Kinder) bleibt das Familienheim beim Erwerb von Todes wegen steuerfrei, wenn der Erblasser es bis zum Erbfall selbst bewohnt hat (oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war) und der Erwerber es unverzüglich selbst bezieht; für Kinder gilt eine Grenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn der Erwerber die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgibt, es sei denn aus zwingenden Gründen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 5 und Nr. 4c Satz 5 ErbStG). Ein Verkauf oder eine Teilungsversteigerung des Familienheims in den ersten zehn Jahren kostet die Befreiung, wenn der begünstigte Erwerber dadurch das Eigentum oder die Selbstnutzung verliert.
Viele Steuerfehler bei Immobilien entstehen nicht durch falsche Erklärungen, sondern durch Entscheidungen, die vorher niemand steuerlich angesehen hat.
