Erben. Immobilie. Einigung.
Wir helfen, Erbengemeinschaften aufzulösen: durch Verhandlung, Abschichtung oder Teilungsversteigerung, mit Blick auf die steuerlichen Fristen.
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Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Bei einer Immobilie heißt das: Einigung, Verkauf, Übernahme gegen Abfindung oder Teilungsversteigerung (§ 753 Abs. 1 BGB). Den Antrag darf jeder Miterbe stellen, auch ohne eigene Eintragung im Grundbuch und ohne Urteil (§ 181 ZVG). Der Erwerb zur Teilung des Nachlasses durch Miterben bleibt grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Der Pflichtteilsanspruch verjährt in drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Berechtigte vom Erbfall, von der ihn beeinträchtigenden Verfügung, von seiner familiären Verbindung zum Erblasser und von der Person des Erben weiß oder ohne grobe Fahrlässigkeit wissen müsste (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB; BGH, Urteil vom 12.03.2025 – IV ZR 88/24, Rn. 9, 20). Ohne Rücksicht auf diese Kenntnis verjährt er 30 Jahre nach dem Erbfall (§ 199 Abs. 3a, § 2317 Abs. 1 BGB). Wer den Pflichtteil fordert, hat zudem Anspruch auf Auskunft über den Nachlass (§ 2314 BGB).
Von Rechtsanwalt und Steuerberater Rudolf Müller und Rechtsanwalt Markus Stenger · Stand: Oktober 2026
Wenn mehrere Erben eine Immobilie erben, blockiert oft einer alle anderen. Kein Miterbe muss dauerhaft in einer Erbengemeinschaft bleiben. Jeder kann die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB) – und notfalls allein durchsetzen. Die Frage ist im Grundsatz nicht, ob eine Blockade aufgelöst werden kann, sondern auf welchem Weg und zu welchem Preis.
Das Gesetz kennt allerdings Ausnahmen, und § 2042 Abs. 1 BGB nennt sie selbst: Der Anspruch besteht nur, „soweit sich nicht aus den §§ 2043 bis 2045 ein anderes ergibt“. Ausgeschlossen ist die Auseinandersetzung danach, soweit die Erbteile aus einem der in § 2043 BGB genannten Gründe noch unbestimmt sind, etwa wegen der zu erwartenden Geburt eines Miterben oder einer noch ausstehenden Entscheidung über eine Annahme als Kind (§ 2043 BGB); außerdem kann jeder Miterbe verlangen, dass sie bis zur Beendigung eines Aufgebotsverfahrens der Nachlassgläubiger aufgeschoben wird (§ 2045 BGB). Vor allem aber kann der Erblasser die Auseinandersetzung durch letztwillige Verfügung ausschließen (§ 2044 BGB) – allerdings nicht unbegrenzt: Die Anordnung wird grundsätzlich dreißig Jahre nach dem Erbfall unwirksam, es sei denn, der Erblasser hat sie an ein bestimmtes Ereignis in der Person eines Miterben, an eine Nacherbfolge oder an ein Vermächtnis geknüpft (§ 2044 Abs. 2 BGB). Auch die Miterben selbst können den Ausschluss vereinbaren; bei Vorliegen eines wichtigen Grundes lässt er sich gleichwohl durchbrechen. Ob eine solche Ausnahme greift, ist der erste Punkt, den wir prüfen.
Mit dem Erbfall wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen aller Erben (§ 2032 BGB) – und zwar zur gesamten Hand. Das ist mehr als eine Formulierung: Ein Miterbe hält keinen Bruchteil an der Immobilie, sondern einen Anteil am Nachlass als Ganzem. Über diesen Erbteil kann er verfügen (§ 2033 Abs. 1 BGB), über seinen Anteil an einem einzelnen Nachlassgegenstand dagegen nicht (§ 2033 Abs. 2 BGB). Niemand kann also „seine Hälfte des Hauses“ verkaufen. Erst die Auseinandersetzung verwandelt die gesamthänderische Bindung in Einzelrechte nach Quoten. Bis dahin können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB).
Das ist der ganze Mechanismus: Für den Verkauf müssen alle zustimmen. Ein Einziger genügt, um ihn zu verhindern – und er muss das nicht begründen. Eine Frist, die ihn irgendwann zur Mitwirkung zwingt, gibt es nicht; die Blockade endet nicht durch Zeitablauf, sondern nur dadurch, dass ein Miterbe die Auseinandersetzung betreibt. Laufende Verwaltungsmaßnahmen, etwa die Vermietung oder eine notwendige Reparatur, können zwar mehrheitlich beschlossen werden (§ 2038 BGB). Der Verkauf gehört nicht dazu.
Die Motive der blockierenden Seite sind selten wirtschaftlich. Häufiger geht es um das Elternhaus, um alte Kränkungen oder schlicht darum, die anderen warten zu lassen. Wer das erkennt, verhandelt anders – und meist erfolgreicher.
1. Übernahme gegen Abfindung. Ein Miterbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Der schnellste und in aller Regel wirtschaftlichste Weg, weil kein Verkaufsabschlag anfällt und keine Verfahrenskosten entstehen. Voraussetzung ist eine belastbare Bewertung – über die Höhe der Abfindung wird sonst zum zweiten Mal gestritten.
2. Abschichtung. Ein einzelner Miterbe scheidet gegen Abfindung aus der Gemeinschaft aus, sein Anteil wächst den übrigen zu. Anders als die Übertragung des Erbteils ist die Abschichtung formfrei möglich, also ohne notarielle Beurkundung – und zwar auch dann, wenn ein Grundstück zum Nachlass gehört und gleich, ob die Abfindung aus dem Nachlass oder aus dem Privatvermögen der übrigen Erben gezahlt wird (BGH, Urteil vom 21.01.1998 – IV ZR 346/96). Das macht sie zum unterschätzten Mittel, insbesondere wenn nur eine Person die Einigung verhindert.
Zur Form ein praktischer Hinweis: Gehört eine Immobilie zum Nachlass, muss anschließend das Grundbuch berichtigt werden. Dafür verlangt das Grundbuchamt den Nachweis in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO). Die Vereinbarung selbst muss also nicht beurkundet werden – die Unterschriften darunter müssen aber notariell beglaubigt sein. Eine Beglaubigung kostet nur einen Bruchteil einer Beurkundung, und wer sie von vornherein mitplant, erspart sich eine zweite Runde mit allen Beteiligten.
3. Verkauf des Erbteils. Jeder Miterbe kann über seinen Anteil am Nachlass verfügen und ihn an einen Dritten verkaufen (§ 2033 BGB). Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Zu beachten ist das Vorkaufsrecht der übrigen Miterben (§ 2034 BGB): Sie können binnen zwei Monaten in den Vertrag eintreten. Wer an einen gewerblichen Aufkäufer verkauft, muss zudem mit deutlichen Abschlägen rechnen – das ist der teuerste der vier Wege und meist nur sinnvoll, wenn jemand sofort Liquidität braucht.
4. Teilungsversteigerung. Führt kein Weg zur Einigung, kann jeder Miterbe allein die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Die Immobilie wird versteigert, der Erlös nach Quoten verteilt. Das ist das schärfste Mittel und selten das wirtschaftlich beste – häufig aber das einzige, das Bewegung erzeugt. Zu Ablauf, Kosten und den Fallstricken beim geringsten Gebot finden Sie Einzelheiten auf unserer Seite zur Teilungsversteigerung.
Das ist die häufigste Konstellation überhaupt: Einer bewohnt das Elternhaus weiter, die übrigen warten auf ihr Geld und sehen zu, wie die Jahre vergehen. Der Ausgangspunkt ist unbequem: Jeder Miterbe darf den Nachlass mitbenutzen, allerdings nur so weit, wie er den Mitgebrauch der anderen nicht beeinträchtigt (§ 2038 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 743 Abs. 2 BGB). Wer allein einzieht und die übrigen faktisch aussperrt, überschreitet dieses Maß.
Ein Zahlungsanspruch entsteht daraus aber nicht von selbst. Erforderlich ist ein sogenanntes Neuregelungsverlangen: Die übrigen Miterben müssen eine Verwaltung und Benutzung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht (§ 2038 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 745 Abs. 2 BGB). Das kann darin liegen, dass sie für die Zukunft eine Nutzungsentschädigung fordern.
Entscheidend ist der Zeitpunkt – und hier verlieren die meisten Erben Geld. Der Anspruch wirkt erst ab dem Verlangen, nicht rückwirkend. Für die Zeit davor, oft Jahre, gibt es nichts. Wer also über Monate hinweg nur mündlich mahnt, in der Hoffnung, den Familienfrieden zu wahren, verschenkt genau diese Monate. Das Verlangen gehört deshalb früh, schriftlich und nachweisbar auf den Weg – es kostet nichts und lässt sich später jederzeit einvernehmlich wieder aufheben.
Die Höhe orientiert sich an der ortsüblichen Miete für ein vergleichbares Objekt, anteilig nach den Quoten der übrigen Miterben. Der Anspruch verjährt in drei Jahren zum Jahresende (§§ 195, 199 BGB). In der Praxis ist er selten das eigentliche Ziel: Er wirkt vor allem als Hebel, weil er die Blockade zum ersten Mal für die blockierende Seite teuer macht. Häufig ist es genau dieser Punkt, an dem Verhandlungen über eine Übernahme gegen Abfindung in Gang kommen.
Neben der Versteigerung steht der Weg über das Prozessgericht: die Klage auf Zustimmung zu einem Auseinandersetzungsplan. Sie setzt voraus, dass der Nachlass teilungsreif ist – Nachlassverbindlichkeiten müssen berichtigt oder gesichert sein, und der Plan muss vollständig und rechnerisch schlüssig sein.
Genau daran scheitert die Klage im häufigsten Fall. Besteht der Nachlass im Wesentlichen aus einer einzigen Immobilie, fehlt die Teilungsreife: Ein Haus lässt sich nicht in Quoten zerlegen. Es muss zuerst zu Geld gemacht werden – durch freihändigen Verkauf oder Teilungsversteigerung –, bevor über die Verteilung des Erlöses geklagt werden kann. Die Auseinandersetzungsklage lohnt deshalb vor allem bei Nachlässen aus mehreren Gegenständen, bei denen eine sinnvolle Aufteilung überhaupt möglich ist.
Wird eine geerbte Immobilie veräußert, kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen (§ 23 EStG). Entscheidend ist die Zehnjahresfrist – und für sie kommt es im Regelfall nicht auf den Todestag an: Der Erbe tritt als Gesamtrechtsnachfolger in die Rechtsstellung des Erblassers ein; ihm wird dessen Anschaffung zugerechnet (für den unentgeltlichen Einzelrechtsnachfolger, etwa den Vermächtnisnehmer oder Beschenkten, ordnet § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG dasselbe ausdrücklich an). Hatte der Erblasser das Haus vor zwanzig Jahren gekauft, ist die Frist abgelaufen. Hatte er es vor drei Jahren erworben, laufen noch sieben Jahre. Wer glaubt, mit dem Erbfall beginne eine neue Frist, verkauft möglicherweise genau im falschen Moment.
Eine Rechtsprechungsänderung, die für Erbengemeinschaften erheblich ist: Kauft ein Miterbe die Anteile der übrigen auf und veräußert danach die Nachlassimmobilie, galt der Anteilskauf früher als anteilige Anschaffung des Grundstücks – mit der Folge, dass für diesen Teil eine neue Zehnjahresfrist lief. Der Bundesfinanzhof hatte das zwischenzeitlich anders gesehen (BFH, Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22). Der Gesetzgeber hat darauf reagiert: Nach § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2024 gilt auch der Erwerb eines Anteils an einer Gesamthandsgemeinschaft – also eines Erbteils – als anteilige Anschaffung der Nachlassgegenstände. Die Neufassung ist in allen offenen Fällen anzuwenden (§ 52 Abs. 31 Satz 7 EStG). Für den hinzuerworbenen Anteil läuft damit eine eigene Zehnjahresfrist. Wie die Finanzverwaltung im Einzelfall verfährt, ist deshalb vorab zu klären – verlassen Sie sich hier nicht auf eine Internetseite, auch nicht auf diese.
Beide Punkte hängen zudem davon ab, ob und wie lange die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, wer wann welchen Anteil erworben hat und was der Erblasser ursprünglich aufgewendet hat. Das lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern nur anhand der konkreten Unterlagen – eine Einzelfallberatung vor dem Verkauf ist hier regelmäßig die günstigste Position der gesamten Abwicklung.
Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb durch Miterben nicht an, soweit der Erwerb der Teilung des Nachlasses dient (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Das gilt auch, wenn ein Miterbe die Immobilie in der Teilungsversteigerung selbst ersteigert. Ein Dritter, der im Termin mitbietet, zahlt sie dagegen in voller Höhe.
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert der Immobilie, nicht nach dem später erzielten Erlös. Das Finanzamt bewertet nach einem typisierenden Verfahren, das den tatsächlichen Marktwert deutlich überschreiten kann – etwa bei erheblichem Sanierungsstau oder bei einem bestehenden Wohnrecht.
Dagegen gibt es ein Mittel: Der Steuerpflichtige darf einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen (§ 198 BewG). Beispielhaft dienen können dafür ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen sowie ein Kaufpreis für das Grundstück, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist, wenn die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Stichtag unverändert sind. Welcher Nachweis im konkreten Fall trägt, hängt vom Objekt und von der Begründung des Finanzamts ab.
Auf einen Versteigerungserlös lässt sich das in der Regel nicht stützen, denn ein Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren kommt gerade nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande. Wer den niedrigeren Wert über den Preis belegen will, braucht dafür einen freihändigen Verkauf; sonst führt der Weg über ein Gutachten. Das ist ein weiteres Argument dafür, den Verkauf ernsthaft zu versuchen, bevor versteigert wird – er wirkt sich hier gleich doppelt aus.
Wir prüfen zuerst, ob sich die Gemeinschaft ohne Verfahren auflösen lässt – durch Übernahme gegen Abfindung oder durch Abschichtung. Erst wenn das aussichtslos ist, bereiten wir die Teilungsversteigerung vor. Diese Reihenfolge hat einen einfachen Grund: Ein Versteigerungserlös liegt fast immer unter dem, was ein freihändiger Verkauf oder eine Abfindungslösung einbringt.
Erbrechtliche und steuerrechtliche Folgen beurteilen wir in einem Zug – bei Nachlassimmobilien entscheidet gerade das über das wirtschaftliche Ergebnis. Die fünf wichtigsten Steuerfragen vor Verkauf, Teilung und Versteigerung stehen auf der Seite Immobilie und Steuer.
Blockiert ein Miterbe den Verkauf der Nachlassimmobilie, kann jeder andere Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Voraussetzungen, Ablauf und Kosten: Teilungsversteigerung beantragen.
Begriffe wie geringstes Gebot, Bargebot, Sicherheitsleistung oder 7/10-Grenze erklärt kurz und mit Fundstelle unser Glossar Versteigerungsrecht.
Gehören GmbH- oder KG-Anteile zum Nachlass, regelt oft der Gesellschaftsvertrag, ob die Erben sie behalten dürfen oder ob sie eingezogen oder abgetreten werden müssen – mehr zum Wirtschaftsrecht.
Neben der Erbengemeinschaft beraten und vertreten wir Sie auch in diesen Fragen:
Angrenzend: Teilungsversteigerung · Immobilie und Steuer · Immobilienrecht · Mietrecht für Vermieter · Wirtschaftsrecht
Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen, soweit nicht ausnahmsweise die §§ 2043 bis 2045 BGB entgegenstehen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Lässt sich eine Immobilie nicht in Natur teilen, wird sie zur Auseinandersetzung versteigert und der Erlös geteilt (§ 2042 Abs. 2, § 753 Abs. 1 BGB). Den Antrag auf diese Teilungsversteigerung kann jeder Miterbe beim Amtsgericht stellen; einen vollstreckbaren Titel braucht er dafür nicht (§ 180 Abs. 1, § 181 Abs. 1 ZVG). Vorher prüfen wir, ob sich eine Übernahme gegen Abfindung oder eine Abschichtung verhandeln lässt.
Nein. Mit dem Erbfall wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen aller Erben (§ 2032 Abs. 1 BGB). Über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen, etwa am Haus, kann ein Miterbe nicht verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB); über die Immobilie selbst können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Verkaufen und übertragen kann ein Miterbe nur seinen Anteil am gesamten Nachlass; Kaufvertrag und Übertragung müssen notariell beurkundet werden (§ 2033 Abs. 1, § 2371 in Verbindung mit § 1922 Abs. 2 BGB). Verkauft er an einen Dritten, können die übrigen Miterben binnen zwei Monaten ihr Vorkaufsrecht ausüben (§ 2034 BGB).
Jeder Miterbe darf den Nachlass nur so weit gebrauchen, wie der Mitgebrauch der übrigen nicht beeinträchtigt wird (§ 2038 Abs. 2 Satz 1, § 743 Abs. 2 BGB). Eine Nutzungsentschädigung entsteht aber nicht von selbst: Die übrigen Miterben müssen eine Verwaltung und Benutzung verlangen, die dem Interesse aller nach billigem Ermessen entspricht (§ 2038 Abs. 2 Satz 1, § 745 Abs. 2 BGB), etwa eine Entschädigung für die Zukunft. Der Anspruch wirkt erst ab diesem Verlangen, nicht rückwirkend. Stellen Sie es deshalb früh, schriftlich und nachweisbar.
Durch Abschichtung: Er scheidet gegen Abfindung aus der Gemeinschaft aus, sein Anteil wächst den übrigen Miterben zu. Das ist formfrei möglich, auch wenn ein Grundstück zum Nachlass gehört (BGH, Urteil vom 21.01.1998 – IV ZR 346/96). Für die anschließende Berichtigung des Grundbuchs verlangt das Grundbuchamt aber den Nachweis in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO). Alternativ kann der Miterbe seinen Erbteil durch notariell beurkundeten Vertrag übertragen (§ 2033 Abs. 1 BGB).
Unwirksam ist ein Testament etwa, wenn die Form nicht gewahrt ist – ein eigenhändiges Testament muss vollständig eigenhändig geschrieben und unterschrieben sein (§ 2247 Abs. 1 BGB) –, oder wenn der Erblasser bei der Errichtung testierunfähig war (§ 2229 Abs. 4 BGB). Anfechten lässt sich eine letztwillige Verfügung, soweit der Erblasser sich geirrt hat und bei Kenntnis der Sachlage nicht so verfügt hätte oder soweit er widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist (§ 2078 BGB). Anfechtbar ist sie außerdem, wenn er einen Pflichtteilsberechtigten übergangen hat, von dem er bei der Errichtung nichts wusste oder der erst danach geboren oder pflichtteilsberechtigt geworden ist; das gilt nicht, wenn er auch in Kenntnis der Sachlage so verfügt hätte (§ 2079 BGB). Unklare Formulierungen werden zunächst ausgelegt. Wir prüfen, welcher Weg in Ihrem Fall trägt.
Schicken Sie Unterlagen bitte erst nach dem ersten Telefonat; wir sagen Ihnen dann, was wir brauchen. Für die Erstberatung genügen uns der Erbnachweis, ein aktueller Grundbuchauszug und Ihre Schilderung, wer sich wie verhält.
Im Erbrecht entscheidet die Steuer oft mehr als der Streit. Erbrechtliche und steuerrechtliche Folgen beurteilen wir gemeinsam und nicht nacheinander.
