Erbrecht › Pflichtteil bei Immobilien
Ein Haus im Nachlass oder ein Haus, das zu Lebzeiten übertragen wurde: Beim Pflichtteil geht es dann vor allem um zwei Fragen, um den Wert der Immobilie und um Fristen. Wir vertreten Sie bei der Durchsetzung oder bei der Abwehr von Pflichtteilsansprüchen.
Erstes Telefonat kostenlos, nur zur Einordnung · Rückruf Mo–Do in der Regel binnen 24 Stunden
Von Rechtsanwalt und Steuerberater Rudolf Müller und Rechtsanwalt Markus Stenger · Stand: Oktober 2026
Gehört die Immobilie mehreren Erben gemeinsam und geht es darum, wer sie behält, finden Sie die Antworten auf unserer Seite Erbengemeinschaft auflösen.
Der Anspruch entsteht mit dem Erbfall (§ 2317 Abs. 1 BGB). Er richtet sich gegen den Erben und auf Geld: die Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 Abs. 1 BGB). Das Haus bleibt beim Erben. Es geht nur mit seinem Wert in die Rechnung ein.
Den Pflichtteil können nahe Angehörige verlangen, die der Erblasser durch Testament oder Erbvertrag von der Erbfolge ausgeschlossen hat (§ 2303 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB):
Ein eingetragener Lebenspartner wird wie ein Ehegatte behandelt (§ 10 Abs. 6 LPartG).
Entferntere Abkömmlinge und die Eltern sind insoweit nicht pflichtteilsberechtigt, als ein Abkömmling, der sie bei gesetzlicher Erbfolge ausschließen würde, den Pflichtteil verlangen kann oder das ihm Hinterlassene annimmt (§ 2309 BGB).
Ein Pflichtteilsberechtigter, der zwar Erbe ist, aber weniger als die Hälfte seines gesetzlichen Erbteils erhält, kann von den Miterben den Wert des an der Hälfte fehlenden Teils verlangen (§ 2305 Satz 1 BGB).
Berechnet wird der Pflichtteil nach Bestand und Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls (§ 2311 Abs. 1 Satz 1 BGB). Stichtag ist also der Todestag, nicht der Tag eines späteren Verkaufs.
Soweit erforderlich, wird der Wert geschätzt. Eine Wertbestimmung des Erblassers, etwa ein im Testament genannter Betrag, ist nicht maßgebend (§ 2311 Abs. 2 BGB).
Bei einer Immobilie hängt der Pflichtteil deshalb vor allem an der Bewertung. Dafür zählen etwa der Zustand des Gebäudes, bestehende Mietverträge und Rechte Dritter im Grundbuch.
Ist der Pflichtteilsberechtigte nicht Erbe, kann er vom Erben verlangen (§ 2314 Abs. 1 BGB):
Die Kosten fallen dem Nachlass zur Last (§ 2314 Abs. 2 BGB).
Die Wertermittlung kann sich auch auf ein Grundstück beziehen, das der Erblasser zu Lebzeiten verschenkt hat, aber nur, solange die Schenkung beim Erbfall noch ergänzungspflichtig ist. Sind die zehn Jahre abgelaufen, besteht dieser Anspruch nicht mehr (vgl. BGH, Urteil vom 24.06.2026 – IV ZR 141/25, Rn. 22, 25).
Hat der Erblasser zu Lebzeiten etwas verschenkt, wird der Pflichtteil so berechnet, als gehöre das Geschenk noch zum Nachlass. Der Berechtigte kann den Betrag verlangen, um den sich sein Pflichtteil dadurch erhöht (§ 2325 Abs. 1 BGB). Ein Beispiel ist die Übertragung des Elternhauses auf eines der Kinder ohne Gegenleistung.
Die Schenkung zählt nicht immer voll. Entscheidend ist, wie viel Zeit zwischen der Leistung und dem Erbfall liegt (§ 2325 Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB):
| Leistung vor dem Erbfall | Die Schenkung zählt |
|---|---|
| weniger als 1 Jahr | voll |
| 1 bis unter 2 Jahre | zu 9/10 |
| 2 bis unter 3 Jahre | zu 8/10 |
| 3 bis unter 4 Jahre | zu 7/10 |
| jedes weitere Jahr | ein Zehntel weniger |
| 9 bis unter 10 Jahre | zu 1/10 |
| 10 Jahre oder mehr | gar nicht |
Bei einer Schenkung an den Ehegatten beginnt die Frist nicht vor der Auflösung der Ehe (§ 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Die zehn Jahre laufen ab der „Leistung“ des Geschenks. Bei Grundstücken ist das die Umschreibung im Grundbuch, nicht der Notartermin (BGH, Urteil vom 29.06.2016 – IV ZR 474/15, Rn. 8).
Das allein genügt aber nicht. Eine Leistung liegt nach ständiger Rechtsprechung erst vor, wenn der Erblasser das Eigentum endgültig aufgibt und auch darauf verzichtet, die Immobilie im Wesentlichen weiter zu nutzen, sei es aufgrund vorbehaltener dinglicher Rechte oder schuldrechtlicher Vereinbarungen (BGH, Urteil vom 24.06.2026 – IV ZR 141/25, Rn. 10). Für einzelne Vorbehalte heißt das:
| Vorbehalt oder Nutzung des Schenkers | Folge für den Fristbeginn |
|---|---|
| Nießbrauch, uneingeschränkt | Die Frist beginnt nicht mit der Umschreibung. Der Schenker hat den „Genuss“ der Immobilie nicht aufgegeben (IV ZR 474/15, Rn. 9). |
| Wohnungsrecht, am ganzen Haus oder an Teilen | Hindert den Fristbeginn nur ausnahmsweise. Maßgebend ist im Einzelfall, ob der Schenker das Haus im Wesentlichen weiter nutzen konnte (IV ZR 474/15, Leitsatz, Rn. 15). |
| Mitbenutzung ohne verbindliche Vereinbarung | Eine rein tatsächliche Nutzung ist rechtlich unerheblich (IV ZR 474/15, Rn. 16). |
| Leibrente, auch durch Reallast gesichert | Hält den Fristbeginn nicht auf, auch wenn sich die Rente an den Mieteinnahmen orientiert (IV ZR 141/25, Leitsatz, Rn. 13, 19, 21). |
Verzichtet der Schenker später auf die Rente, kann darin eine eigene Schenkung mit eigener Frist liegen (IV ZR 141/25, Rn. 24). Einzelheiten stehen in unserem Beitrag zum Urteil des BGH vom 24.06.2026 – IV ZR 141/25.
Eine Immobilie zählt mit ihrem Wert zur Zeit des Erbfalls. War sie zur Zeit der Schenkung weniger wert, wird nur dieser geringere Wert angesetzt (§ 2325 Abs. 2 Satz 2 BGB).
Hat sich der Übernehmer zu einer Gegenleistung verpflichtet, etwa zu einer Leibrente, kommt als Schenkung nur der Teil in Betracht, um den der Wert der Immobilie den Wert der Gegenleistung im Zeitpunkt der Übertragung übersteigt. Die Pflichtteilsergänzung setzt eine Schenkung voraus; an eine entgeltliche Veräußerung knüpft § 2325 BGB keine Folgen (vgl. IV ZR 141/25, Rn. 20, 22; § 516 Abs. 1 BGB).
Hat der Pflichtteilsberechtigte selbst ein Geschenk vom Erblasser erhalten, wird es ebenfalls dem Nachlass hinzugerechnet und ihm zugleich auf die Ergänzung angerechnet (§ 2327 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Der Ergänzungsanspruch richtet sich zunächst gegen den Erben. Soweit der Erbe zur Ergänzung nicht verpflichtet ist, kann der Berechtigte vom Beschenkten die Herausgabe des Geschenks verlangen, um sich wegen des fehlenden Betrags daraus zu befriedigen (§ 2329 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Der Beschenkte kann die Herausgabe abwenden, indem er den fehlenden Betrag zahlt (§ 2329 Abs. 2 BGB). Die Verjährung dieses Anspruchs beginnt schon mit dem Erbfall, gleich, wann der Berechtigte von der Schenkung erfährt (§ 2332 Abs. 1 BGB).
Besteht der Nachlass im Wesentlichen aus einer Immobilie, fehlt dem Erben unter Umständen das Geld, um den Pflichtteil sofort zu zahlen. Das Gesetz kennt dafür die Stundung (§ 2331a BGB):
Hat der Erblasser dem Pflichtteilsberechtigten zu Lebzeiten etwas mit der Bestimmung zugewendet, dass es auf den Pflichtteil angerechnet werden soll, muss sich dieser die Zuwendung anrechnen lassen (§ 2315 Abs. 1 BGB). Ob eine solche Bestimmung getroffen wurde, ist im Übergabe- oder Schenkungsvertrag zu prüfen.
| Frist | Was gilt |
|---|---|
| Pflichtteil, Auskunft, Wertermittlung | Verjährung in drei Jahren (§ 195 BGB; BGH, Urteil vom 12.03.2025 – IV ZR 88/24, Rn. 9). |
| Beginn der drei Jahre | Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Berechtigte Erbfall, beeinträchtigende Verfügung, seine familiäre Verbindung zum Erblasser und den Erben kennt oder ohne grobe Fahrlässigkeit kennen müsste (§ 199 Abs. 1 BGB; IV ZR 88/24, Rn. 20). |
| Höchstfrist | 30 Jahre ab Entstehung des Anspruchs, also ab dem Erbfall, ohne Rücksicht auf Kenntnis (§ 199 Abs. 3a, § 2317 Abs. 1 BGB). |
| Anspruch gegen den Beschenkten | Die dreijährige Frist (§ 195 BGB) beginnt hier schon mit dem Erbfall, ohne Rücksicht auf Kenntnis und nicht erst zum Jahresende (§ 2332 Abs. 1 BGB). |
| Zehnjahresfrist der Ergänzung | ab der Leistung, bei Grundstücken frühestens mit der Umschreibung im Grundbuch; bei Schenkungen an den Ehegatten nicht vor der Auflösung der Ehe (§ 2325 Abs. 3 BGB; IV ZR 474/15, Rn. 8). |
| Leistung | Kosten |
|---|---|
| Erstes Telefonat | kostenlos, nur zur Einordnung |
| Erstberatung für Verbraucher | 226,10 € inkl. USt (190 € netto) |
| Erstberatung für Unternehmen | 250 € zzgl. USt |
| Mandat | in der Regel nach Zeitaufwand; die gesetzlichen Gebühren sind die Untergrenze |
Kommt es zum Mandat, wird die Erstberatung angerechnet. Steuerliche Folgen einer Übertragung oder einer Pflichtteilszahlung klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Schicken Sie Unterlagen bitte erst nach dem ersten Telefonat. Wir sagen Ihnen dann, was wir brauchen. Für die Erstberatung genügen:
Nein. Der Pflichtteil ist ein Anspruch auf Geld in Höhe der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Haus bleibt beim Erben. Es geht mit seinem Wert zur Zeit des Erbfalls in die Berechnung ein (§ 2311 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Verlangt ein Pflichtteilsberechtigter, der nicht Erbe ist, die Ermittlung des Werts der Nachlassgegenstände, fallen die Kosten dem Nachlass zur Last (§ 2314 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB).
Grundsätzlich nicht. Sind seit der Leistung zehn Jahre verstrichen, bleibt die Schenkung unberücksichtigt (§ 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB). Die Frist beginnt aber erst mit der Umschreibung im Grundbuch (BGH, IV ZR 474/15). Sie beginnt nicht, solange der Erblasser die Immobilie aufgrund vorbehaltener Rechte, etwa eines uneingeschränkten Nießbrauchs, im Wesentlichen weiter nutzen kann (BGH, IV ZR 141/25). Bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt sie nicht vor der Auflösung der Ehe (§ 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Höchstens zum Teil. Als Schenkung kommt nur der Betrag in Betracht, um den der Wert der Immobilie den kapitalisierten Wert der Rente im Zeitpunkt der Übertragung übersteigt. Für diesen Teil läuft die Zehnjahresfrist ab der Umschreibung im Grundbuch, wenn sich der Schenker keine wesentliche Weiternutzung vorbehalten hat, etwa einen Nießbrauch. Die Leibrente selbst hält den Fristbeginn nicht auf, auch nicht mit Reallast (BGH, Urteil vom 24.06.2026 – IV ZR 141/25, Leitsatz, Rn. 22).
Ein vorbehaltenes Wohnungsrecht, auch an Teilen des Hauses, hindert den Fristbeginn nur ausnahmsweise. Maßgebend ist, ob der Erblasser das Haus im Wesentlichen weiter nutzen konnte. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall erfasste das Wohnungsrecht nur die Räume im Erdgeschoss eines dreigeschossigen Hauses, dazu die Mitbenutzung von Garten und Nebenräumen. Dort begann die Frist mit der Eintragung im Grundbuch (BGH, Urteil vom 29.06.2016 – IV ZR 474/15).
Einvernehmlich jederzeit. Ohne Einverständnis kann der Erbe Stundung verlangen, wenn die sofortige Zahlung wegen der Art des Nachlasses eine unbillige Härte wäre, insbesondere wenn er sonst das Familienheim aufgeben müsste. Die Interessen des Pflichtteilsberechtigten sind dabei angemessen zu berücksichtigen (§ 2331a Abs. 1 BGB).
In drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Berechtigte vom Erbfall, von der ihn beeinträchtigenden Verfügung, von seiner familiären Verbindung zum Erblasser und von der Person des Erben weiß oder ohne grobe Fahrlässigkeit wissen müsste (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB; BGH, IV ZR 88/24). Ohne Rücksicht auf diese Kenntnis verjährt er 30 Jahre nach dem Erbfall (§ 199 Abs. 3a, § 2317 Abs. 1 BGB).
Angrenzend: Erbengemeinschaft auflösen · Teilungsversteigerung · Urteil zur Leibrente (IV ZR 141/25)
Bevor gestritten wird, rechnen wir.
