Immobilienrecht › Mietrecht
Mietrecht ist Vermögensschutz. Wir vertreten Eigentümer, Hausverwaltungen und Unternehmen bei Kündigungen, Räumungsklagen und Vertragsgestaltung.
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Von Rechtsanwalt und Steuerberater Rudolf Müller · Stand: Oktober 2026
Im Mietrecht entscheidet selten die Rechtslage, sondern die Form. Viele Kündigungen scheitern nicht daran, dass der Grund fehlt, sondern daran, dass er im Schreiben nicht richtig dargestellt ist. Ein Formfehler kostet in München bei üblichen Mieten schnell mehrere tausend Euro Mietausfall, weil das Verfahren von vorn beginnt.
Die erste Frage ist dabei immer dieselbe: Wohnraum oder Gewerberaum? Davon hängt fast alles ab – ob die Kündigung ein berechtigtes Interesse voraussetzt, welche Form der Vertrag braucht, ob Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gelten und wie weit sich Betriebskosten und Instandhaltung auf den Mieter verlagern lassen. Wohnraum ist zwingend geregelt und stark zugunsten des Mieters; im Gewerberaummietrecht gilt umgekehrt weitgehend Vertragsfreiheit – dort entscheidet der Vertrag, nicht das Gesetz. Wer beides gedanklich vermischt, liegt regelmäßig falsch. Dieser Text behandelt es deshalb getrennt.
Hier ist der Mieter gesetzlich geschützt. Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus (§ 573 Abs. 1 BGB) – ohne einen solchen Grund geht sie ins Leere. Und ein Mietvertrag, der für länger als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, bleibt zwar wirksam, gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen; kündbar ist er dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung (§ 550 BGB). Daran hat sich, anders als im Gewerbemietrecht, nichts geändert.
Ob eine Kündigung trägt, entscheidet sich meist am Schreiben selbst. Bei Wohnraum sind vor dem Absenden fünf Punkte zu prüfen:
Für die Kündigung wegen Zahlungsverzugs gelten eigene Regeln, siehe Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Entscheidend ist die Begründung: Die Person, für die der Bedarf besteht, und der Grund müssen bereits im Kündigungsschreiben konkret benannt werden (§ 573 Abs. 3 BGB). „Eigenbedarf für Familienangehörige“ genügt nicht. Gründe, die nicht im Kündigungsschreiben stehen, zählen später nur, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB). Tatsachen, die den angegebenen Grund nur näher erläutern oder ergänzen, können dagegen auf Verlangen des Mieters grundsätzlich noch im Prozess nachgetragen werden (BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06, Rn. 25).
Was „benötigen“ heißt, legt der Bundesgerichtshof weit aus. Der Vermieter muss auf die Wohnung nicht angewiesen sein. Es genügt ein ernsthafter Wunsch, sie selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zu überlassen, wenn er sich auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe stützt (BGH, Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23, Rn. 14; Sache zurückverwiesen). Die Gerichte prüfen aber, ob der Wunsch ernsthaft verfolgt wird oder rechtsmissbräuchlich ist. Das ist etwa der Fall, wenn der geltend gemachte Bedarf weit überhöht ist oder sich in einer anderen frei gewordenen Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche decken ließe (Rn. 15).
Ein bloß vager Plan für später reicht nicht. Der Nutzungswunsch muss sich so weit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Rn. 18; Sache zurückverwiesen).
Ein zweiter, oft übersehener Punkt ist die Anbietpflicht. Wird bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine andere, vergleichbare Wohnung des Vermieters im selben Haus oder in derselben Wohnanlage frei, muss er sie dem gekündigten Mieter anbieten. Zur Rechtsfolge hat der Bundesgerichtshof seine frühere Linie ausdrücklich aufgegeben: Die Verletzung der Anbietpflicht macht die Kündigung nicht unwirksam, sondern begründet einen Schadensersatzanspruch des Mieters in Geld (BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15; Sache zurückverwiesen). Für Vermieter heißt das: Die Räumung ist nicht gefährdet, wohl aber kann eine Forderung nachkommen. Wer die freie Wohnung anbietet, nimmt dieses Risiko von vornherein heraus.
Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB): drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate. In München ist vor jeder Eigenbedarfskündigung außerdem zu klären, ob die zehnjährige Sperrfrist nach einer Umwandlung läuft (siehe unten Beim Kauf und Verkauf vermieteter Wohnungen).
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB). Der Widerspruch ist in Textform und spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu erklären; ein späterer Widerspruch kann vom Vermieter zurückgewiesen werden (§ 574b BGB). Der Vermieter soll auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs rechtzeitig hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Unterbleibt der Hinweis, kann der Mieter noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits widersprechen (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Vorsicht bei vorgetäuschtem Eigenbedarf. Zieht niemand ein oder wird kurz darauf verkauft, drohen Schadensersatzansprüche, die Umzugskosten, Maklerkosten und die Differenz zu einer teureren Ersatzwohnung umfassen können. Der Bedarf muss zum Zeitpunkt der Kündigung ernsthaft bestehen und sollte dokumentiert sein.
Bei Wohnraum ist die fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit insgesamt mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder über mehr als zwei Termine hinweg mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Hier liegt der wichtigste Praxispunkt des gesamten Mietrechts: Zahlt der Mieter die Rückstände vollständig nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam – und zwar noch bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Der Mieter kann also selbst dann noch heilen, wenn der Prozess bereits läuft.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfasst diese Heilung jedoch nicht eine zugleich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung (ständige Rechtsprechung, zuletzt BGH, Urteil vom 30.09.2026 – VIII ZR 21/26, Rn. 12 f.; Sache zurückverwiesen). Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf vorgelegt, nach dem die Schonfristzahlung künftig auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfassen soll (BR-Drs. 265/26). Geltendes Recht ist das nicht. Bis zu einer Neuregelung bleibt die ordentliche Kündigung von der Nachzahlung unberührt (BGH, a. a. O., Rn. 14). Die Gerichte prüfen nach einem Ausgleich aber, ob die Berufung auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise treuwidrig ist (Rn. 21).
Deshalb gilt: Fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung immer zusammen aussprechen. Wer nur fristlos kündigt, steht nach einer Nachzahlung mit leeren Händen da – und die Schonfristzahlung wirkt innerhalb von zwei Jahren nur einmal.
Seltener als der Eigenbedarf, für Eigentümer größerer Bestände aber wichtig, ist die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung. Der Vermieter kann kündigen, wenn ihn die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hindert und er dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Was als Verwertung zählt. Gemeint ist in erster Linie der Verkauf oder die Vermietung. Auch Abriss und Neubau können darunter fallen, wenn der Neubau verkauft oder vermietet werden soll (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Rn. 15). Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist dagegen keine wirtschaftliche Verwertung (BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 70/19, Leitsatz a). Eine Kündigung zu diesem Zweck kommt dann nur nach der allgemeinen Regel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht (Leitsatz b).
Was das Gesetz ausschließt. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass er durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete erzielen könnte. Er kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Wohnung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach der Vermietung erfolgten Umwandlung in Wohnungseigentum verkaufen will (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2 und 3 BGB).
Wo die Grenze liegt. Ob die Nachteile erheblich sind, entscheidet eine Abwägung im Einzelfall. Der Bundesgerichtshof zieht die Grenze von zwei Seiten. Einen Anspruch auf Gewinnoptimierung gibt das Eigentum nicht. Umgekehrt darf die Kündigung nicht auf Fälle beschränkt werden, in denen sonst der Verlust der Existenz droht (VIII ZR 243/16, Rn. 21–23). Es zählen nur Nachteile, die beim Vermieter selbst eintreten, nicht solche einer mit ihm verbundenen Gesellschaft (Rn. 30). Berücksichtigt werden nur die Gründe, die im Kündigungsschreiben stehen (Rn. 32; § 573 Abs. 3 BGB). Pauschale Angaben genügen nicht, die Nachteile sind konkret darzulegen (Rn. 28). Auch hier reicht ein bloß vager Plan nicht. Die Verwertung muss so weit konkretisiert sein, dass ihre alsbaldige Umsetzung beabsichtigt ist (Rn. 19).
Sperrfrist in München. Wurde die Wohnung nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber in München zehn Jahre lang auch auf eine Verwertung nicht berufen (§ 577a Abs. 1 und 2 BGB, § 1 Satz 2 BayMiSchuV).
Für die Praxis heißt das: Eine Verwertungskündigung braucht Vorbereitung. Dazu gehören Zahlen, die den Nachteil belegen, und ein Schreiben, das alle tragenden Gründe bereits nennt.
Zieht der Mieter nach wirksamer Kündigung nicht aus, führt der Weg über die Räumungsklage. Wie das Verfahren am Amtsgericht München abläuft, wie lange es dauert, was es kostet und wie die „Berliner Räumung“ die Vollstreckung günstiger macht, erklären wir auf unserer Seite zur Räumungsklage in München.
Die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete richtet sich nach § 558 BGB und wird regelmäßig über den Mietspiegel begründet. Zu beachten ist die Sperrfrist: Das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden, wirksam wird die Erhöhung erst, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist; Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit (§ 558 Abs. 1 BGB). Hinzu kommt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – dazu zählt München – um höchstens 15 Prozent.
Bei Neuvermietung greift zusätzlich die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB). Modernisierungskosten können anteilig auf die Jahresmiete umgelegt werden (§ 559 BGB); auch hier gelten Kappungsgrenzen und formale Anforderungen an die Ankündigung.
Ein Ausweg, der bei der Vertragsgestaltung zu selten mitgedacht wird, ist die Indexmiete (§ 557b BGB). Die Miete folgt dann dem Verbraucherpreisindex; Kappungsgrenze und Streit über den Mietspiegel spielen für spätere Anpassungen keine Rolle, und die Miete muss lediglich jeweils ein Jahr unverändert bleiben.
Das ist allerdings kein Freibrief, sondern eine Abwägung: Die Mietpreisbremse gilt weiterhin für die Ausgangsmiete, und eine Umlage von Modernisierungskosten nach § 559 BGB ist bei der Indexmiete weitgehend ausgeschlossen. Wer umfangreich sanieren will, fährt mit der Vergleichsmiete besser; wer auf laufende, konfliktfreie Anpassung setzt, mit dem Index. Diese Entscheidung fällt bei Vertragsschluss und lässt sich später kaum korrigieren.
„Kauf bricht nicht Miete“: Der Erwerber tritt in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Wer eine vermietete Wohnung erwirbt, übernimmt sie mit allen Rechten und Pflichten aus dem Vertrag – einschließlich alter Vereinbarungen, die im Kaufvertrag oft nicht auftauchen.
Für Kapitalanleger die teuerste Falle: Wird ein vermietetes Haus nach der Überlassung an die Mieter in Eigentumswohnungen aufgeteilt und veräußert, gilt für Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen wirtschaftlicher Verwertung eine Sperrfrist (§ 577a BGB). Der gesetzliche Regelfall sind drei Jahre. Die Länder können sie durch Verordnung verlängern – und in München beträgt sie aufgrund der Bayerischen Mieterschutzverordnung zehn Jahre, das gesetzliche Maximum.
Wer eine solche Wohnung erwirbt, um selbst einzuziehen, kann das unter Umständen ein Jahrzehnt lang nicht. Vor dem Kauf gehört deshalb geklärt, ob und wann eine Umwandlung stattgefunden hat und wann die Wohnung veräußert wurde – beides ergibt sich nicht aus dem Exposé. Ausführlich dazu unser Beitrag zur Sperrfrist bei Familien-GbR und KG (BGH, Urteile vom 06.08.2025 – VIII ZR 161/24 und vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24). Zu beachten ist außerdem das Vorkaufsrecht des Mieters beim ersten Verkauf nach der Umwandlung (§ 577 BGB). Die Gebietskulisse der Mieterschutzverordnung wird periodisch neu erlassen; ob eine Gemeinde erfasst ist, sollte im Einzelfall aktuell geprüft werden.
Bei Gewerberäumen gibt es keinen Kündigungsschutz nach dem Muster des § 573 BGB, keine Mietpreisbremse und keinen Mietspiegel; was gilt, bestimmt vor allem der Vertrag. Für Verträge über mehr als ein Jahr genügt dort inzwischen die Textform (§ 578 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB), bei Wohnraum bleibt es bei der Schriftform (§ 550 BGB). Was für Läden, Büros, Praxen und Hallen gilt, von der Form über Kündigung und Indexmiete bis zu den Nebenkosten, erklären wir auf unserer Seite Gewerbemietrecht.
Wir vertreten Vermieter wie Mieter, im Gewerbe- wie im Wohnraummietrecht. In der Regel entwerfen wir die Kündigung selbst, statt eine bereits ausgesprochene zu reparieren – das ist der günstigere Weg. Ist die Kündigung bereits heraus, prüfen wir zuerst, ob sie trägt und ob eine zweite, formgerechte Kündigung sinnvoller ist als ein Prozess über die erste.
Weitere Themen rund um die Immobilie finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienrecht.
Was gilt, wenn die vermietete Wohnung versteigert wird, und wann der Ersteher kündigen darf, erklären wir unter Versteigerungsrecht.
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat; es liegt insbesondere vor, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Gründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben; später nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Der Mieter kann der Kündigung wegen unzumutbarer Härte widersprechen (§ 574 BGB). Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern nicht am Bedarf, sondern an der Begründung.
Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig – also rund drei Monate. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren seit Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate, auf sechs bzw. neun Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Eine für den Mieter nachteilige Abweichung im Mietvertrag ist unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB).
Wurde nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder Verwertungskündigung erst nach drei Jahren seit der Veräußerung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt beträgt die Sperrfrist bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 2 BGB). Für München gilt die Bayerische Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025 (derzeit gültig bis 31. Dezember 2029) – München ist dort ausdrücklich aufgeführt. Wer vor dem Kauf nicht prüft, welche Frist läuft, kalkuliert zehn Jahre falsch.
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Innerhalb von drei Jahren darf sie sich um höchstens 20 Prozent erhöhen; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind es 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB) – für München nach der Bayerischen Mieterschutzverordnung (derzeit gültig bis 31. Dezember 2029). Nach einer Modernisierung können zusätzlich 8 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden, gedeckelt auf 3 € je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 € je Quadratmeter auf 2 € (§ 559 Abs. 1, Abs. 3a BGB); beim Einbau einer Heizungsanlage gelten Sonderregeln (§ 559 Abs. 3a Satz 3, § 559e BGB).
Sobald ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, ist die Miete kraft Gesetzes herabgesetzt – einer Minderungserklärung des Mieters bedarf es nicht (§ 536 Abs. 1 BGB). Der Mieter muss den Mangel aber unverzüglich anzeigen; soweit der Vermieter mangels Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte, entfällt die Minderung (§ 536c BGB). Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht. Bei einer energetischen Modernisierung ist die Minderung für drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Streit entsteht fast immer über die Höhe – hier lohnt eine Einschätzung, bevor Rückstände auflaufen.
Bei Verzug mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen oder über mehr als zwei Termine hinweg mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB); ein Rückstand ist dabei nur dann „nicht unerheblich“, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Wichtig: Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Rückstand bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen wird oder eine öffentliche Stelle die Zahlung zusagt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Deshalb wird die fristlose Kündigung in der Praxis mit einer ordentlichen verbunden.
Der Vermieter kann ordentlich kündigen, wenn ihn das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks hindert, etwa an einem Verkauf, und er dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine höhere Miete aus einer Neuvermietung zählt nicht, ebenso wenig der geplante Verkauf nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum. Einen Anspruch auf Gewinnoptimierung gibt es nicht. Die Nachteile müssen konkret dargelegt und im Kündigungsschreiben genannt sein (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16).
Nicht unbedingt. Die Erben können ein Mietverhältnis über eine Nachlassimmobilie mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn die Kündigung eine Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung ist (BGH, Urteil vom 11.11.2009 – XII ZR 210/05). Die Mehrheit richtet sich nach der Größe der Erbteile (§ 2038 Abs. 2 Satz 1, § 745 Abs. 1 BGB). Bei Wohnraum braucht auch die Erbengemeinschaft ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB).
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Wir verstehen die wirtschaftliche Seite der Vermietung. Wir beraten Eigentümer, Hausverwaltungen und Investoren in München in Bestandsfragen.
