Immobilienrecht › Baumängel
Wir prüfen Ihre Ansprüche bei Baumängeln, sichern die Beweise und vertreten Sie außergerichtlich und, wenn nötig, vor Gericht.
Erstes Telefonat kostenlos, nur zur Einordnung · Rückruf Mo–Do in der Regel binnen 24 Stunden
Wenn Neubau oder Sanierung enttäuschen, zählt jeder Beweis. Vorab sagen wir Ihnen offen, wie wir Erfolgsaussichten und Kostenrisiko einschätzen.
Von Rechtsanwalt Markus Stenger, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht · Stand: Oktober 2026
Sie haben Mängel am Neubau, an der Bauträgerwohnung oder am gekauften Haus entdeckt? Entscheidend ist, was Sie rund um die Abnahme tun: Mängel richtig rügen, Fristen setzen, Beweise sichern und die Verjährung im Blick behalten. Wir beraten und vertreten Erwerber, Bauherren und Eigentümer aus München gegenüber Bauträgern, Bauunternehmen und Verkäufern – außergerichtlich und vor Gericht.
Ein Baumangel liegt vor, wenn ein Werk nicht die vereinbarte oder übliche Beschaffenheit aufweist. Dazu zählen u. a.:
Unsere Anwälte prüfen Bauverträge, Gutachten und Abnahmen, um festzustellen, wer für den Mangel haftet und welche Ansprüche Ihnen zustehen – ob Gewährleistung, Schadensersatz oder Rücktritt vom Vertrag.
Mit der Abnahme (§ 640 BGB) ändert sich Ihre Lage grundlegend: Die fünfjährige Verjährung für Mängel am Bauwerk beginnt zu laufen (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB), die Vergütung wird fällig, beim Bauvertrag sobald zusätzlich eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt (§ 641 Abs. 1, § 650g Abs. 4 BGB), und danach müssen in der Regel Sie beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Vor dem Termin gilt deshalb:
Auf Wunsch prüfen wir Bauträgervertrag und Abnahmeprotokoll, bevor Sie unterschreiben – den Vertrag am besten schon vor der Beurkundung: Bauträgervertrag prüfen lassen.
Je nach Vertragsverhältnis (Werkvertrag, Bauträgervertrag, Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie) können Sie Folgendes verlangen:
Viele Bauträger und Handwerker antworten auf die erste Mängelanzeige nicht oder bestreiten den Mangel. Dann kommt es auf die richtige Reihenfolge an:
Beim Schadensersatz gilt im Werkvertragsrecht, also auch für die Bauleistung des Bauträgers: Wer den Mangel nicht beseitigen lässt, kann den Schaden nicht nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnen (BGH, Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17). Möglich bleiben unter anderem der Vorschuss für die Selbstvornahme und die Bemessung nach dem mangelbedingten Minderwert. Wird der Mangel beseitigt, müssen Sie sich bei Werkverträgen, die seit 2002 geschlossen wurden, keinen Abzug „neu für alt“ anrechnen lassen. Das gilt auch, wenn sich der Mangel erst spät ausgewirkt hat und Sie bis dahin keine Gebrauchsnachteile hatten. Welcher Weg in Ihrem Fall wirtschaftlich sinnvoller ist, klären wir vor dem ersten Schreiben an die Gegenseite.
Wer eine Eigentumswohnung vom Bauträger kauft, schließt einen eigenen Vertrag mit ihm und hat damit eigene Mängelrechte, auch für Dach, Fassade, Tiefgarage oder Treppenhaus. Weil diese Bauteile allen Eigentümern gemeinsam gehören, stellt sich schnell die Frage, wer die Ansprüche verfolgt.
Wir beraten einzelne Erwerber und Eigentümergemeinschaften, bereiten Beschlüsse zur Durchsetzung von Mängelrechten vor und vertreten die Gemeinschaft gegenüber dem Bauträger. Rechtsanwalt Markus Stenger ist zudem Wirtschaftsmediator. Diese Erfahrung hilft, wenn viele Eigentümer mit unterschiedlichen Interessen erst eine gemeinsame Linie finden müssen.
Wir sehen uns zuerst Ihren Vertrag, das Abnahmeprotokoll, Ihre bisherigen Mängelanzeigen und die Fotos an. Danach sagen wir Ihnen, welche Fristen laufen, welcher Weg wirtschaftlich sinnvoll ist und wie wir Erfolgsaussichten und Kostenrisiko einschätzen.
Wir formulieren Mängelrüge und Fristsetzung, sichern Beweise, wenn nötig im selbstständigen Beweisverfahren, und vertreten Sie außergerichtlich und vor Gericht. Eigentümergemeinschaften unterstützen wir bei der Vorbereitung von Beschlüssen und vertreten die Gemeinschaft gegenüber dem Bauträger.
Die Erstberatung dauert 30 Minuten und kostet für Verbraucher 226,10 € inkl. USt (190 € netto), für Unternehmen 250 € zzgl. USt; die Gebühr wird auf das Mandat angerechnet. Darin klären wir, welche Ansprüche in Betracht kommen, welche Fristen laufen und was die nächsten Schritte kosten. Die weiteren Kosten hängen vom Streitwert und vom Aufwand ab; die gerichtliche Vertretung rechnen wir mindestens nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) ab. Die Musterbedingungen für die Rechtsschutzversicherung sehen bei Bauvorhaben einen besonderen Ausschluss vor, den sogenannten Baurisikoausschluss (Ziffer 3.2.2 ARB 2021).
Das hängt von Ihrem Versicherungsvertrag ab. Sind Sie rechtsschutzversichert, sagen Sie es uns im ersten Telefonat. Den Versicherungsschein und die Versicherungsbedingungen halten Sie dann zur Erstberatung bereit.
Vorgeschrieben ist das nicht; jeder zugelassene Rechtsanwalt darf Sie vertreten. Einen Fachanwaltstitel für Bau- und Architektenrecht führt bei uns niemand. Wir beraten und vertreten beim Erwerb von Immobilien, etwa zu Bauträgervertrag, Kaufvertrag, Abnahme, Minderung und Rückabwicklung. Rechtsanwalt Markus Stenger ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht sowie Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht. Geht es im Kern um bautechnische Großstreitigkeiten zwischen Bauunternehmen, sagen wir Ihnen schon im ersten Telefonat offen, ob wir Ihnen helfen können oder ein anderer Weg sinnvoller ist.
Nach dem BGB nicht. Die Mängelanzeige ist wichtig, um Nacherfüllung zu verlangen und Fristen zu setzen, die fünfjährige Verjährungsfrist für Bauwerke (§ 634a BGB) läuft aber weiter. Gehemmt wird sie etwa, solange über den Mangel verhandelt wird (§ 203 BGB), durch Klage (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB) oder durch die Zustellung des Antrags auf ein selbstständiges Beweisverfahren (§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB). Anders ist es nur, wenn die VOB/B wirksam vereinbart ist: Dann verjährt der Anspruch auf Beseitigung des schriftlich gerügten Mangels in zwei Jahren ab Zugang der Rüge, jedoch nicht vor Ablauf der Regelfrist nach § 13 Abs. 4 VOB/B (bei Bauwerken vier Jahre) oder der stattdessen vereinbarten Frist (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B). Beim Bauträgervertrag ist das in der Regel nicht der Fall.
Ja, in angemessener Höhe. Solange Sie die Beseitigung eines Mangels verlangen können, dürfen Sie nach Fälligkeit einen angemessenen Teil der Vergütung verweigern. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Beseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB). Wer deutlich mehr einbehält, riskiert Verzug und Zinsen. Lassen Sie die Höhe deshalb vorher beziffern, am besten durch einen Sachverständigen, und begründen Sie den Einbehalt gegenüber dem Bauträger schriftlich.
Nach der Makler- und Bauträgerverordnung darf der Bauträger die letzte Rate erst nach vollständiger Fertigstellung entgegennehmen (§ 3 Abs. 2 MaBV). Wann Sie zahlen müssen, ergibt sich aus Ihrem Vertrag. Der Bundesgerichtshof hat einen Vertrag so ausgelegt, dass die Schlussrate erst nach Beseitigung der im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel fällig war (BGH, Urteil vom 22.04.2026 – VII ZR 88/25). Lassen Sie den Vertrag deshalb prüfen, bevor Sie zahlen oder einbehalten.
Nicht auf Grund einer Formularklausel des Bauträgers, nach der ein von ihm bestimmbarer Erstverwalter abnimmt. Eine solche Klausel ist unwirksam (BGH, Beschluss vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12). Für Verträge aus der Zeit vor 2002 gilt dasselbe für gewählte Erwerbervertreter, wenn Ihnen die eigene Prüfung und Abnahme nicht vorbehalten ist (BGH, Urteil vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24). Scheitert die Abnahme daran, beginnt die fünfjährige Verjährungsfrist erst mit einer wirksamen Abnahme.
Schicken Sie Unterlagen bitte erst nach dem ersten Telefonat; wir sagen Ihnen dann, was wir brauchen. Für die Erstberatung halten Sie bitte bereit, soweit vorhanden:
Wir vertreten Erwerber und Bauherren gegenüber Bauträgern und Bauunternehmen: Vertragsstrafen wegen Verzugs, berechtigte Einbehalte, Mängelrechte und das selbstständige Beweisverfahren.
Am Bau entscheidet die Abnahme. Ab diesem Zeitpunkt verschieben sich Beweislast und Fristen zu Ihren Lasten.
