Versteigerungsrecht › Teilungsversteigerung › Sieben Fehler in der Teilungsversteigerung
Die Teilungsversteigerung verzeiht wenig. Sieben Fehler, die wir in Verfahren vor Münchner und anderen Gerichten immer wieder sehen, und was sie kosten.
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Die meisten Verluste entstehen nicht im Termin, sondern Wochen davor: beim geringsten Gebot, bei der Sicherheit, bei einer Frist von zwei Wochen.
Von Rechtsanwalt Markus Stenger, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht · Stand: Oktober 2026
In der Teilungsversteigerung bleiben die Rechte bestehen, die den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, sowie die Rechte, die ihnen im Rang vorgehen oder gleichstehen (§ 182 Abs. 1, § 52 Abs. 1 ZVG); eine Grundschuld auf dem ganzen Grundstück gehört im Regelfall dazu. Ins geringste Gebot geht deshalb die Grundschuld mit ihrem eingetragenen Nennbetrag ein, nicht die tatsächliche Restschuld des Darlehens. Wer eine Grundschuld über 400.000 € eingetragen hat, aber nur noch 150.000 € schuldet, rechnet mit dem falschen Betrag: Bieter müssen die 400.000 € übernehmen, und der Erlös oberhalb des geringsten Gebots fällt kleiner aus als erwartet. Hinzu kommen im bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots die laufenden dinglichen Zinsen dieser Grundschuld und, soweit die Bank sie anmeldet, die Rückstände der letzten zwei Jahre (§ 10 Abs. 1 Nr. 4, § 45, § 49 Abs. 1 ZVG); da Grundschulden meist mit hohen dinglichen Zinsen eingetragen sind, kann das ein erheblicher Betrag sein. Sind die Anteile ungleich belastet, gleicht das Gericht das über einen Ausgleichsbetrag aus (§ 182 Abs. 2 ZVG). Wer das vorher nicht durchrechnet, erlebt die Überraschung im Termin.
Die Wertgrenzen gelten nur so lange, bis der Zuschlag einmal an ihnen gescheitert ist: Bleibt das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte unter der Hälfte des Verkehrswerts, versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen (§ 85a Abs. 1 ZVG); bleibt es unter sieben Zehnteln, kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a Abs. 1 ZVG). In dem Termin, der auf eine Versagung wegen dieser Grenzen folgt, gelten beide nicht mehr (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG). Wer im ersten Termin nicht selbst bietet oder bieten lässt, weil er auf einen besseren zweiten hofft, riskiert, dass ein zu niedriges fremdes Gebot an diesen Grenzen scheitert; im neuen Termin hat er dann keinen Schutz mehr gegen einen Zuschlag weit unter Wert.
Verlangt ein Beteiligter Sicherheit, sind zehn Prozent des festgesetzten Verkehrswerts sofort zu leisten (§ 68 Abs. 1, § 70 Abs. 2 ZVG). Bargeld ist ausgeschlossen (§ 69 Abs. 1 ZVG). Zulässig sind ein Verrechnungsscheck eines im Institutsregister der BaFin eingetragenen Kreditinstituts oder der Bundesbank, im Inland zahlbar und ausgestellt frühestens am dritten Werktag vor dem Termin (§ 69 Abs. 2 ZVG in der ab 1. Oktober 2026 geltenden Fassung), eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines solchen Kreditinstituts, die im Inland zu erfüllen ist (§ 69 Abs. 3 Satz 1 ZVG), oder die Überweisung an die Gerichtskasse, die vor dem Termin gutgeschrieben und im Termin nachgewiesen sein muss (§ 69 Abs. 4 ZVG). Die Bürgschaft ist für Gebote des Schuldners ausgeschlossen (§ 69 Abs. 3 Satz 2 ZVG); in der Teilungsversteigerung betrifft das jedenfalls den bietenden Antragsgegner. Wer mit einem zu alten Scheck, einer befristeten Bürgschaft oder einer Überweisung ohne Nachweis erscheint, gibt kein wirksames Gebot ab. Der Termin ist dann für ihn vorbei.
Wer die Versteigerung aufhalten will, hat dafür zwei Instrumente: die Einstellung nach Interessenabwägung für längstens sechs Monate, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG), und, wenn der Gemeinschaft nur (frühere) Ehegatten oder (frühere) Lebenspartner angehören, die Einstellung zum Schutz gemeinsamer Kinder (§ 180 Abs. 3 ZVG). Beide setzen einen Antrag binnen einer Notfrist von zwei Wochen voraus; sie beginnt mit der Zustellung des gerichtlichen Hinweises auf das Einstellungsrecht, der in der Regel zusammen mit dem Anordnungsbeschluss zugestellt wird (§ 30b Abs. 1 ZVG). Der Beschluss kommt per Post und sieht harmlos aus. Wer ihn zwei Wochen liegen lässt, hat die stärkste Verteidigung verloren. Eine Einstellung nach § 180 ZVG ist dann ausgeschlossen; im Versteigerungsverfahren bleibt nur noch der Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, der nur bei sittenwidriger Härte greift. Materiell-rechtliche Einwände, etwa die fehlende Zustimmung des Ehegatten nach § 1365 BGB, sind davon unabhängig weiterhin mit dem Drittwiderspruchsantrag geltend zu machen; in diesem Verfahren kann das Gericht die Versteigerung einstweilen einstellen (§ 771 Abs. 3, § 769 ZPO).
Das Gericht setzt den Verkehrswert nach dem Gutachten fest (§ 74a Abs. 5 ZVG). Dieser Wert bestimmt die Bietsicherheit und die Wertgrenzen des § 74a Abs. 1 und des § 85a Abs. 1 ZVG, die bis zur ersten Versagung des Zuschlags aus diesen Gründen gelten. Gegen den Festsetzungsbeschluss ist die sofortige Beschwerde möglich, binnen zwei Wochen (§ 569 Abs. 1 ZPO). Wer den Wert später im Zuschlag rügen will, kommt zu spät: Der Zuschlag kann nicht mit der Begründung angefochten werden, der Wert sei falsch festgesetzt (§ 74a Abs. 5 ZVG). Ein zu niedriger Wert drückt die 5/10-Grenze und damit den Schutz vor einem Zuschlag unter Wert; ein zu hoher Wert erhöht die Sicherheit und schreckt Bieter ab. Beides gehört innerhalb der Frist geprüft, nicht danach.
Praxistipp
Zustellungsdatum des Wertfestsetzungsbeschlusses notieren. Ab dann zwei Wochen für die sofortige Beschwerde (§ 569 Abs. 1 ZPO). Wer den Wert für zu niedrig hält, braucht bis dahin ein eigenes Kurzgutachten oder belegte Vergleichspreise.
Der Zuschlag an einen Dritten ist für den bisherigen Miteigentümer steuerlich voraussichtlich eine Veräußerung seines Anteils. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre vor der Abgabe des Meistgebots, kann Einkommensteuer anfallen (§ 23 EStG); der Bundesfinanzhof wertet auch den Eigentumsverlust durch Zwangsversteigerung als Veräußerung (BFH, Urteil vom 12.11.2024 – IX R 6/24). Ersteht ein Beteiligter selbst, fällt Grunderwerbsteuer nur auf die hinzuerworbenen Anteile an, und häufig entfällt sie ganz: für Miterben zur Teilung des Nachlasses (§ 3 Nr. 3 GrEStG), für Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG), für frühere Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG) und für Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Geschwister außerhalb der Nachlassteilung zahlen. Wer diese Fragen nach dem Termin stellt, hat die Bietstrategie ohne den größten Kostenblock geplant. Die steuerlichen Folgen sollten vor dem Antrag und vor dem Gebot geklärt sein. Mehr auf der Seite Immobilie und Steuer.
Der Erlös wird nach Miteigentumsanteilen verteilt, aber nur, wenn sich die Beteiligten einig sind. Streiten sie über Ausgleichsposten, etwa allein getragene Kreditraten (§ 426 Abs. 1 BGB), Lasten und Kosten des Grundstücks (§ 748 BGB) oder eine Nutzungsvergütung, zahlt das Gericht nicht aus, sondern hinterlegt den Betrag. Dann folgt ein zweites Verfahren, das oft länger dauert als die Versteigerung selbst. Wer die Posten vor dem Termin beziffert, belegt und dem anderen vorlegt, bekommt sein Geld Monate früher.
Vor dem Antrag rechnen wir das geringste Gebot und den erwartbaren Erlös durch und prüfen die Alternativen. Nach dem Anordnungsbeschluss halten wir die Frist des § 30b ZVG und prüfen die Wertfestsetzung. Vor dem Termin klären wir Sicherheit, Vollmacht und Bietstrategie. Danach kümmern wir uns um die Verteilung mit bezifferten Ausgleichsposten. Wir vertreten beispielsweise in Verfahren vor den Amtsgerichten München, Weilheim, Rosenheim, Traunstein, Landshut, Bamberg und Leipzig. In der Regel rechnen wir nach Zeitaufwand ab, mit den gesetzlichen Gebühren als Untergrenze. Stellen wir für Sie nur den Antrag auf Teilungsversteigerung, berechnen wir als Pauschale die gesetzliche Verfahrensgebühr.
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Was nach dem Zuschlag für Eigentum, Räumung und Mieter gilt, fasst unser Überblick Versteigerungsrecht zusammen. Wie Eigentümer eine Zwangsversteigerung abwenden können, die ein Gläubiger betreibt, etwa die Bank aus einer Grundschuld, steht auf einer eigenen Seite.
Das Gericht versagt den Zuschlag von Amts wegen (§ 85a Abs. 1 ZVG) und bestimmt einen neuen Termin. In diesem zweiten Termin gelten die 5/10- und die 7/10-Grenze nicht mehr (§ 85a Abs. 2, § 74a Abs. 4 ZVG). Bleibt der erste Termin dagegen ganz ohne Gebot, gelten die Grenzen im nächsten Termin weiter. Deshalb ist der erste Termin mit Geboten der wichtigste.
Ja. Sie bieten wie jeder andere und müssen auf Verlangen Sicherheit leisten, zehn Prozent des Verkehrswerts, in einer der Formen des § 69 ZVG. Ihren eigenen Anteil am Erlös erhalten Sie bei der Verteilung zurück, wenn alle früheren Miteigentümer der Auszahlung zustimmen; sonst wird der Übererlös hinterlegt. Grunderwerbsteuer fällt nur auf die hinzuerworbenen Anteile an, häufig gar nicht.
Nein. Sie können sich vertreten lassen. Wer für Sie bietet, braucht eine öffentlich beglaubigte Vollmacht (§ 71 Abs. 2 ZVG); eine einfache schriftliche Vollmacht reicht nicht. Ohne wirksame Vollmacht weist das Gericht das Gebot zurück.
Nach unserer Erfahrung dauert das Verfahren in der Regel zwischen einem und eineinhalb Jahren. Einstellungen nach § 180 Abs. 2 und 3 ZVG können das um bis zu fünf Jahre verlängern, ein zweiter Termin um mehrere Monate.
Im schlechtesten Fall den Erlös oberhalb der Belastungen. Wer den Nennbetrag der Grundschuld nicht einrechnet, überschätzt den frei verteilbaren Erlös um die Differenz zur Restschuld, bei einer Grundschuld über 400.000 € und einer Restschuld von 150.000 € also um 250.000 €. Das Kapital der bestehen bleibenden Grundschuld wird nicht aus dem Erlös bezahlt; der Ersteher übernimmt die Grundschuld (§§ 52 Abs. 1, 49 Abs. 1 ZVG). Den nicht mehr valutierten Teil, im Beispiel 250.000 €, erhalten die bisherigen Eigentümer nur über ihren Rückgewähranspruch aus dem Sicherungsvertrag gegen die Bank, etwa durch Abtretung dieses Teils der Grundschuld. Das Darlehen schulden sie weiter. Deshalb gehört das vor dem Termin mit der Bank geregelt.
Ja. Der Antragsteller kann seinen Antrag bis zum Zuschlag zurücknehmen; das Gericht hebt sein Verfahren dann auf (§ 29 ZVG). Ist ein anderer Miteigentümer dem Verfahren beigetreten (§ 27 ZVG), läuft es für diesen weiter. Der bereits bestimmte Termin kann dann allerdings nur stattfinden, wenn der Beitrittsbeschluss spätestens vier Wochen vorher zugestellt war (§ 43 Abs. 2 ZVG); sonst wird in der Regel ein neuer Termin bestimmt. Eine Einigung muss deshalb alle betreibenden Miteigentümer einbeziehen. Das ist der übliche Weg, wenn sich die Beteiligten kurz vor dem Termin auf eine Übernahme gegen Abfindung einigen. Die bis dahin angefallenen Gerichtskosten bleiben.
Schicken Sie Unterlagen bitte erst nach dem ersten Telefonat; wir sagen Ihnen dann, was wir brauchen. Für die Erstberatung genügen:
Alle Punkte zum Abhaken: Checkliste als PDF herunterladen (64 KB).
Die meisten dieser Fehler entstehen vor dem Termin: in den Wochen, in denen niemand rechnet, weil noch nichts zu entscheiden scheint. Wir rechnen in diesen Wochen.
