Anwalt für Bankrecht München

Streit mit der Bank: Kredit, Konto, Bürgschaft, Grundschuld

Ob Sie es Bankrecht, Kreditrecht oder einfach Streit mit der Bank nennen: Gemeint ist Ihr Verhältnis zur Bank als Darlehensnehmer, Bürge oder Kontoinhaber. Im Bankrecht vertreten wir überwiegend die Kundenseite: Eigentümer, Erben und Unternehmen, die mit ihrer Bank oder Sparkasse über ein Immobiliendarlehen streiten. Unser Schwerpunkt liegt beim Immobiliendarlehen und den Sicherheiten, die daran hängen.

Drei Anlässe kommen dabei immer wieder: die vorzeitige Ablösung, die Kündigung durch die Bank und die Vollstreckung aus der Grundschuld. In allen dreien entscheidet der Vertrag, nicht die Verhandlungsmacht.

Wann Sie ein Darlehen vorzeitig beenden können

Vor jeder Diskussion über Zahlen steht die Frage, auf welcher Grundlage überhaupt gekündigt wird. Denn davon hängt ab, ob die Bank etwas verlangen darf.

• Nach zehn Jahren: kostenfrei. Bei gebundenem Sollzinssatz können Sie das Darlehen in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Dieses Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen – und es kostet keine Vorfälligkeitsentschädigung.
• Vorher: nur bei berechtigtem Interesse. Wollen Sie früher heraus, etwa weil Sie die beliehene Immobilie verkaufen, brauchen Sie ein berechtigtes Interesse. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen, das ab dem 21. März 2016 geschlossen wurde, können Sie das Darlehen dann auch während der Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen, ohne Kündigung und ohne Wartefrist (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB); § 490 Abs. 2 BGB findet in diesem Fall keine Anwendung (§ 500 Abs. 2 Satz 3 BGB). Bei älteren Immobiliendarlehen und bei Darlehen an Unternehmen greift § 490 Abs. 2 BGB: Er setzt einen gebundenen Sollzinssatz, ein Grundpfandrecht und ein berechtigtes Interesse voraus – und frühestens sechs Monate nach vollständigem Empfang, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. In beiden Fällen schulden Sie der Bank grundsätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 Abs. 1 BGB bzw. § 490 Abs. 2 Satz 3 BGB).
• Variabler Zins: jederzeit. Bei veränderlichem Zinssatz können Sie jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB).

Der Unterschied zwischen der zehnjährigen und der außerordentlichen Kündigung entscheidet darüber, ob überhaupt eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Prüfen Sie deshalb zuerst das Datum des vollständigen Empfangs – nicht das Datum des Vertragsschlusses.

Ein Beispiel, wie knapp das sein kann: Wurde Ihr Darlehen im März 2015 vollständig ausgezahlt, können Sie seit März 2025 nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kündigen – mit sechs Monaten Frist und ohne jede Vorfälligkeitsentschädigung. Wer stattdessen im Februar 2025 wegen eines Hausverkaufs kündigt, ist auf § 490 Abs. 2 BGB angewiesen und schuldet sie – allerdings nur für die Zeit bis zu dem Termin, zu dem eine Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB frühestens gewirkt hätte, hier also bis September 2025. Weiter reicht die rechtlich geschützte Zinserwartung der Bank nicht; rechnet sie bis zum Ende einer längeren Zinsbindung, ist ihre Abrechnung überhöht.

Vorfälligkeitsentschädigung: wann der Anspruch der Bank entfällt

Verlangt die Bank von einem Verbraucher eine Vorfälligkeitsentschädigung, lohnt sich der Blick in den Vertrag, bevor man über die Berechnung streitet. Sind die Angaben zur Berechnung im Vertrag unzureichend, entfällt der Anspruch vollständig – nicht nur der überhöhte Teil (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Bei Immobiliendarlehen gilt das für Verträge, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden. Bei älteren Immobiliendarlehen und bei Darlehen an Unternehmen kommt es dagegen auf die Berechnung selbst an.

Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an diese Angaben deutlich verschärft (Urteil vom 03.12.2024 – XI ZR 75/23, BGHZ 242, 227) und die Linie fortgeführt (Urteil vom 20.05.2025 – XI ZR 22/24). Danach genügt es nicht, auf eine Berechnungsmethode zu verweisen; die wesentlichen Parameter müssen in groben Zügen erkennbar sein. Eine Bank darf zwar sowohl nach der Aktiv-Aktiv- als auch nach der Aktiv-Passiv-Methode rechnen – sie muss aber offenlegen, wie. Genügt die Beschreibung im Vertrag diesen Anforderungen, bleibt der Anspruch bestehen. So hat der Bundesgerichtshof eine Klausel gebilligt, die die Rechenschritte der Aktiv-Passiv-Methode beschrieb (Urteil vom 21.10.2025 – XI ZR 187/23).

Bereits gezahlte Beträge lassen sich bei unzureichenden Angaben zurückfordern. Ausführlich dazu auf unserer Seite Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern.

Kredit gekündigt: was die Bank darf und was jetzt zu tun ist

Kündigt die Bank das Darlehen, wird die gesamte Restschuld fällig. Ob sie das durfte, hängt vom Grund der Kündigung und von der Art des Darlehens ab.

• Zahlungsverzug bei einem Verbraucherdarlehen. Wird das Darlehen in Raten getilgt, darf die Bank wegen Zahlungsverzugs nur unter drei Voraussetzungen kündigen. Sie sind mit mindestens zwei aufeinander folgenden Raten ganz oder teilweise in Verzug. Der Rückstand erreicht eine Mindesthöhe. Und eine Frist von zwei Wochen ist erfolglos verstrichen, die die Bank Ihnen mit der Erklärung gesetzt hat, sonst die gesamte Restschuld zu verlangen. Beim Immobiliar-Verbraucherdarlehen liegt die Mindesthöhe bei 2,5 Prozent des Nennbetrags. Für Allgemein-Verbraucherdarlehen, die ab dem 20. November 2026 geschlossen werden, gilt zusätzlich: Ist die Bank zur Nachsicht verpflichtet, muss sie Ihnen die Nachsichtsmaßnahme spätestens mit der Fristsetzung anbieten.
• Verschlechterung der Vermögenslage oder der Sicherheit. Verschlechtern sich Ihre Vermögensverhältnisse oder der Wert der Sicherheit wesentlich und ist dadurch die Rückzahlung gefährdet, auch unter Verwertung der Sicherheit, kann die Bank nach der Auszahlung in der Regel fristlos kündigen. Das gilt unabhängig von einem Zahlungsverzug. Die Kündigung aus wichtigem Grund bleibt daneben möglich.
• Darlehen an Unternehmen. Die Voraussetzungen des § 498 BGB gelten für Verbraucherdarlehen. Für Existenzgründer gelten sie nur, solange das Darlehen 75.000 € nicht übersteigt. Im Übrigen kommt es auf den Vertrag und die Geschäftsbedingungen an.

Wir prüfen zuerst die Grundlagen, nicht die Zahlungsmöglichkeiten:

1. Trägt die Kündigung? Verzugshöhe, Mahnungen, Fristsetzung, Form.
2. Trägt der Titel? Die Zwangsvollstreckungsunterwerfung in der Grundschuldbestellungsurkunde, die Vollstreckungsklausel, die Zustellung.
3. Stimmt die Forderungshöhe? Verrechnung, Zinsen, Kosten, Sicherheitenverwertung.

Häufig lässt sich damit Zeit gewinnen – und Zeit ist in dieser Lage die eigentliche Währung, weil sie einen freihändigen Verkauf ermöglicht, der in aller Regel mehr einbringt als die Versteigerung. Zu den Möglichkeiten im laufenden Verfahren siehe unsere Seite Zwangsversteigerung abwenden.

Hat die Bank neben dem Darlehen auch die Grundschuld gekündigt, läuft dafür eine eigene Frist von sechs Monaten. Was diese Kündigung bedeutet und wie Sie die Zeit nutzen, erklären wir auf der Seite Grundschuld gekündigt – was jetzt zu tun ist.

Konto gekündigt: was die Bank darf

Vorab zur Abgrenzung: Kontopfändung und Pfändungsschutzkonto (P-Konto) betreuen wir nicht; dafür sind die Schuldner- und Verbraucherberatungsstellen die richtige Adresse, dort ist Ihnen schneller und günstiger geholfen als bei uns. Bei einer Kündigung des Kontos durch die Bank gilt Folgendes:

Kündigt die Bank Ihnen als Verbraucher das Girokonto, braucht sie bei einem unbefristeten Vertrag ein vertraglich vereinbartes Kündigungsrecht und muss eine Frist von mindestens zwei Monaten einhalten (§ 675h Abs. 2, § 675e Abs. 4 BGB). Ein Basiskonto darf sie nur aus den gesetzlich genannten Gründen kündigen (§ 42 ZKG). Sparkassen sind als öffentlich-rechtliche Institute zudem an den Gleichheitssatz gebunden und brauchen für eine ordentliche Kündigung einen sachgerechten Grund (BGH, Urteil vom 11.03.2003 – XI ZR 403/01).

Wenn der Ehepartner mitunterschrieben hat

Bei Immobiliendarlehen unterschreibt fast immer der Partner mit. Solange alles läuft, spielt das keine Rolle. Kündigt die Bank, wird daraus die entscheidende Frage – und sie lautet nicht, was im Vertrag über der Unterschrift steht.

Zu unterscheiden ist zwischen dem echten Mitdarlehensnehmer, der ein eigenes Interesse am Darlehen hat und über die Mittel mitbestimmen kann, und der bloßen Mithaftung desjenigen, der nur unterschrieben hat, damit die Bank überhaupt auszahlt. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Banken diese Rolle nicht allein durch die Vertragsbezeichnung umdeuten können (BGH, Urteil vom 25.01.2005 – XI ZR 325/03).

Steht eine bloße Mithaftung fest, kommt es auf die krasse finanzielle Überforderung an: Sie liegt in der Regel vor, wenn der Mithaftende voraussichtlich nicht einmal die vereinbarte Zinslast aus dem pfändbaren Teil seines laufenden Einkommens und Vermögens dauerhaft allein tragen kann. Ist das der Fall und besteht eine enge persönliche Verbundenheit zum Hauptschuldner, wird vermutet, dass die Verpflichtung allein aus emotionaler Bindung übernommen und von der Bank in anstößiger Weise ausgenutzt wurde. Die Mithaftung ist dann nach § 138 BGB sittenwidrig und nichtig.

Diese Rechtsprechung geht auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zurück, das die Gerichte zur Inhaltskontrolle solcher Verträge verpflichtet hat (Beschluss vom 19.10.1993 – 1 BvR 567/89, 1 BvR 1044/89, BVerfGE 89, 214). Sie gilt bis heute – und wird in der Praxis regelmäßig zu spät geprüft, nämlich erst, wenn die Bank bereits vollstreckt.

Bürgschaft und Grundschuld: wann die Sicherheit nicht trägt

Nimmt die Bank Sie aus einer Bürgschaft in Anspruch, prüfen wir zuerst, ob sie wirksam ist und wie weit sie reicht. Die Bürgschaftserklärung muss schriftlich erteilt sein, elektronisch genügt nicht (§ 766 BGB). Für Kaufleute, für die die Bürgschaft ein Handelsgeschäft ist, gilt das nicht (§ 350 HGB); Geschäftsführer und Gesellschafter einer GmbH sind aber in der Regel selbst keine Kaufleute. Der Bürge haftet nur für den jeweiligen Bestand der Hauptschuld; Vereinbarungen, die der Hauptschuldner später mit der Bank trifft, erweitern seine Haftung nicht (§ 767 Abs. 1 BGB). Einreden des Hauptschuldners, etwa die Verjährung, kann der Bürge selbst erheben – auch wenn der Hauptschuldner darauf verzichtet hat (§ 768 BGB). Für Bürgschaften naher Angehöriger gilt dieselbe Rechtsprechung zur krassen finanziellen Überforderung wie bei der Mithaftung (§ 138 BGB).

Bei der Grundschuld entscheidet der Sicherungsvertrag, welche Forderungen sie sichert. Hat ein Dritter, etwa ein Elternteil, die Grundschuld für einen fremden Kredit gestellt, kann eine weite Zweckerklärung, die alle künftigen Forderungen der Bank erfasst, als überraschende Klausel unwirksam sein (§ 305c Abs. 1 BGB). Verkauft die Bank die Grundschuld an einen Dritten, können Sie ihm die Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegenhalten, wenn er die Grundschuld nach dem 19. August 2008 erworben hat (§ 1192 Abs. 1a BGB, Art. 229 § 18 Abs. 2 EGBGB). Das Kapital der Grundschuld wird erst nach Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten fällig (§ 1193 Abs. 1 BGB). Bei Sicherungsgrundschulden, die nach dem 19. August 2008 bestellt wurden, darf davon nicht abgewichen werden (§ 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB, Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB). Ist das Darlehen zurückgezahlt, können Sie aus dem Sicherungsvertrag die Rückgewähr der Grundschuld verlangen – in der Praxis meist durch Löschungsbewilligung.

Widerruf: was noch trägt und was nicht

Bei älteren Darlehensverträgen kann eine fehlerhafte Widerrufsinformation bis heute Wirkung entfalten. Maßstab ist der normal informierte, angemessen aufmerksame und verständige Verbraucher – eine Belehrung, die gemessen an der geltenden Rechtslage unrichtig ist, genügt den Anforderungen nicht (BGH, Urteil vom 08.10.2024 – XI ZR 19/23).

Bei neueren Verträgen führt dieser Weg dagegen regelmäßig nicht mehr zum Ziel. Das lässt sich vorab klären, statt es zu erstreiten – und ersparte Prozesskosten sind der günstigste Ertrag einer Beratung.

Geld vom Konto abgebucht: wann die Bank erstatten muss

Wurde ohne Ihre Zustimmung überwiesen, abgebucht oder mit Ihrer Karte bezahlt – etwa nach einer Phishing-Mail, einem falschen Anruf „der Bank“ oder einem Kartendiebstahl –, haben Sie gegen Ihre Bank einen Erstattungsanspruch. Sie muss den Betrag unverzüglich erstatten und das Konto so stellen, als hätte es die Belastung nie gegeben, spätestens bis zum Ende des Geschäftstags nach Ihrer Anzeige. Nur wenn die Bank der zuständigen Behörde einen begründeten Betrugsverdacht gegen Sie schriftlich mitgeteilt hat, darf sie zunächst prüfen (§ 675u BGB).

• Die Bank muss beweisen. Ist die Autorisierung streitig, muss die Bank die ordnungsgemäße Authentifizierung nachweisen. Die Aufzeichnung einer TAN- oder App-Freigabe genügt nicht ohne Weiteres, um Ihnen grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen; dafür muss die Bank unterstützende Beweismittel vorlegen (§ 675w BGB).
• Ihre Haftung ist begrenzt. Als Verbraucher haften Sie bei Missbrauch eines verlorenen oder gestohlenen Zahlungsinstruments ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit mit höchstens 50 €, in bestimmten Fällen gar nicht (§ 675v Abs. 1 bis 3 BGB). Hat die Bank keine starke Kundenauthentifizierung verlangt, haften Sie – außer bei betrügerischem Handeln – überhaupt nicht (§ 675v Abs. 4 BGB). Maßgeblich ist, ob die Bank für die streitige Zahlung selbst eine starke Kundenauthentifizierung verlangt hat; ob sie beim Einloggen eine verlangt hat, spielt für diesen Haftungsausschluss keine Rolle (BGH, Urteil vom 22.07.2025 – XI ZR 107/24, Rn. 34 f.). Hat die Bank beim Einloggen eine vorgeschriebene starke Kundenauthentifizierung nicht verlangt, kann das Ihre Haftung aber gegebenenfalls über ein Mitverschulden der Bank mindern (§ 254 BGB; ebenda, Rn. 36). Das manuelle chipTAN-Verfahren ist eine starke Kundenauthentifizierung, auch wenn das Display des TAN-Generators den Namen des Empfängers nicht anzeigt (BGH, Urteil vom 03.03.2026 – XI ZR 20/24). Hat ein Anrufer mit TANs, die Sie ihm mitgeteilt haben, selbst Überweisungen ausgelöst, haben Sie diese Zahlungen nicht autorisiert, und die Bank muss sie grundsätzlich erstatten. War die Weitergabe der TANs jedoch grob fahrlässig, kann die Bank dem einen Schadensersatzanspruch entgegenhalten (§ 675v Abs. 3 Nr. 2 BGB). Ob das so ist, entscheidet das Gericht im Einzelfall. Der BGH hat die Annahme grober Fahrlässigkeit auch bei einer vorgetäuschten Bank-Rufnummer nicht beanstandet – in einem Fall, in dem die Kundin nach einem ersten ungewöhnlichen Anruf am Folgetag erneut TANs weitergab (XI ZR 107/24, Rn. 21 f., 26, 30, 32). Mit Unternehmern kann die Bank Abweichendes vereinbaren (§ 675e Abs. 4 BGB).
• Grobe Fahrlässigkeit ist kein Automatismus. Neben einem objektiv schweren Pflichtverstoß ist auch ein subjektiv unentschuldbares Verhalten erforderlich (BGH, Urteil vom 26.01.2016 – XI ZR 91/14).

Handeln Sie schnell: Zugang und Karte sperren, der Bank den Vorgang unverzüglich anzeigen (§ 675l Abs. 1, § 676b Abs. 1 BGB), Strafanzeige erstatten. Haben Sie die Bank nicht spätestens 13 Monate nach der Belastung unterrichtet, sind Ihre Ansprüche ausgeschlossen (§ 676b Abs. 2 BGB). Haben Sie die Überweisung selbst freigegeben, weil Sie getäuscht wurden, ist sie grundsätzlich autorisiert. Dann kommt es auf andere Fragen an, etwa ob die Bank die seit 9. Oktober 2025 vorgeschriebene Empfängerüberprüfung von Name und IBAN durchgeführt hat und was sie Ihnen dabei angezeigt hat (Art. 5c VO (EU) Nr. 260/2012).

Wie wir vorgehen

1. Unterlagen sichten. Darlehensvertrag mit allen Anlagen, Widerrufsinformation, Zins- und Tilgungsplan, Abrechnung der Bank, Grundschuldbestellungsurkunde.
2. Ansatzpunkt bestimmen. Kündigungsgrundlage, Vollständigkeit der Pflichtangaben, Berechnung – wir sagen Ihnen, welcher Weg trägt und welcher nicht.
3. Verhandeln, bevor geklagt wird. Banken rechnen nach, wenn die Argumente belastbar sind. Das ist schneller und billiger als ein Urteil.
4. Vertreten. Wenn es sein muss, auch vor Gericht.

Betreibt die Bank bereits die Verwertung, ist Eile geboten – die Fristen laufen ab Zustellung des gerichtlichen Hinweises auf das Einstellungsrecht, der meist dem Anordnungsbeschluss beiliegt: Zwangsversteigerung abwenden.