Anwalt für Immobilienrecht in München

Eine Immobilie ist für die meisten Menschen der größte Vermögensgegenstand ihres Lebens. Entsprechend teuer sind Fehler, und entsprechend kurz sind die Fristen, in denen sie sich noch korrigieren lassen. Wir betrachten die Immobilie über ihren gesamten Lebenszyklus: von der Prüfung des Kaufvertrags über den laufenden Bestand bis zur Krise, wenn Miteigentümer blockieren oder die Bank vollstreckt.

Phase 1: Kauf und Neubau

Der Kaufvertragsentwurf. Der Notar beurkundet und belehrt, aber er berät keine Partei einseitig. Er prüft nicht, ob die Regelungen für Sie wirtschaftlich günstig sind. Haftungsausschluss, Beschaffenheitsvereinbarungen, Fälligkeitsvoraussetzungen, Altlasten – all das steht im Entwurf und ist nach der Beurkundung kaum noch zu ändern. Mindestens ebenso wichtig ist, was nicht darin steht: Alles, was Ihnen mündlich, im Exposé oder im Grundriss zugesagt wurde und nicht in die Urkunde gelangt, bindet den Verkäufer im Zweifel nicht.

Das gilt auch für das, was vor dem Notartermin versprochen wurde. Grundstücksgeschäfte brauchen die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB); bis zur Unterschrift kann grundsätzlich jede Seite noch abspringen. Wer im Vertrauen auf eine Zusage bereits Notar- oder Gutachterkosten aufgewendet hat, kann sie in Ausnahmefällen dennoch ersetzt verlangen – dazu unsere Seite zur mündlichen Zusage beim Hauskauf.

Über die Vorlaufzeit besteht ein verbreiteter Irrtum. Zwar soll der Notar bei Verbraucherverträgen darauf hinwirken, dass der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegt (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Das ist keine starre Frist, aber auch keine, über die die Beteiligten frei verfügen können: Der Notar darf sie nur unterschreiten, wenn im Einzelfall ein sachlicher Grund besteht und der Schutz vor einer übereilten Entscheidung auf andere Weise gewahrt ist (BGH, Urteil vom 07.02.2013 – III ZR 121/12); die Gründe soll er in der Niederschrift angeben (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG). Und sie gilt nicht für jeden Kauf – beim Verkauf von privat an privat greift sie nicht. Wer sich auf zwei Wochen Bedenkzeit verlässt, kann sie im Einzelfall gar nicht haben. Fordern Sie den Entwurf deshalb aktiv und früh an und nutzen Sie die Zeit für eine anwaltliche Prüfung des Kaufvertrags.

Bauträgervertrag und Neubau. Wer eine Neubauwohnung vom Bauträger erwirbt, zahlt nach Baufortschritt in Raten. Streit entsteht regelmäßig, wenn Bauzeiten überschritten werden, wenn Raten angefordert werden, obwohl der zugehörige Bautenstand nicht erreicht ist, oder wenn bei der Abnahme erhebliche Mängel auftreten. Hier geht es um Vertragsstrafen wegen Verzugs, um den berechtigten Einbehalt von Zahlungen und um die richtige Gestaltung der Abnahme – sie ist der Zeitpunkt, ab dem sich Beweislast und Fristen zulasten des Erwerbers verschieben.

Die Wohnfläche. Im Exposé steht eine Quadratmeterzahl, im notariellen Vertrag häufig nicht. Oft steht dort sogar eine Klausel, nach der Flächenangaben unverbindlich sind. Was vor Vertragsschluss beschrieben wird und keinen Niederschlag in der Urkunde findet, wird in aller Regel nicht vereinbart (BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14). Wer nach dem Einzug nachmisst, hat dann meist nur bei Arglist oder Garantie einen Anspruch (§ 444 BGB). Ist die Fläche für Sie preisbestimmend, gehört sie samt Berechnungsmethode in den Vertrag. Als Verkäufer achten Sie umgekehrt darauf, dass keine Flächenangabe versehentlich in den Vertragstext gerät. Mehr dazu unter Exposé und Wohnfläche nach dem Kauf.

Phase 2: Der Bestand

Verschwiegene Mängel und abgegebene Zusagen. Nahezu jeder Vertrag über eine Bestandsimmobilie enthält einen Gewährleistungsausschluss – „gekauft wie besichtigt“. Rechtlos sind Käufer damit nicht. Auf den Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB). Die Garantie wird oft übersehen. Sie verlangt keinen Nachweis, dass der Verkäufer etwas wusste. Ob eine Zusage bloße Anpreisung oder eine Garantie ist, entscheidet sich aber an der Formulierung im Vertrag.

Die Beweislast für die Kenntnis des Verkäufers liegt beim Käufer. Deshalb entscheidet sich der Fall früh, bei der Sicherung von Unterlagen, Zeugen, älteren Angeboten und Handwerkerrechnungen. Was Arglist genau verlangt, wann der Verkäufer ungefragt aufklären muss und wie hoch der Schaden ist, lesen Sie unter Verschwiegene Mängel: Rücktritt und Schadensersatz. Für Neubau- und Bauträgerfälle gelten eigene Regeln, dazu unsere Seite zu Baumängeln.

Wohnungseigentum. In München wechseln überwiegend Eigentumswohnungen den Eigentümer, und kaum ein Rechtsgebiet ist so streitanfällig wie das Wohnungseigentumsrecht. Es geht um die Anfechtung von Beschlüssen, um Sondernutzungsrechte an Garten und Stellplatz, um die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum und um bauliche Veränderungen. Hier ist das Gesetz klar: Die Anfechtungsklage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und binnen zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Beide Fristen sind eigenständig – wer die Klage rechtzeitig einreicht, aber die Begründung versäumt, verliert ebenso.

Nießbrauch und Wohnrecht. Im Grundbuch eingetragene Nutzungsrechte Dritter mindern den Wert einer Immobilie erheblich – und sie überdauern oft den Anlass, aus dem sie einmal bestellt wurden, etwa eine Übergabe an die nächste Generation. Zu prüfen ist, ob das Recht noch besteht, ob es abgelöst oder gelöscht werden kann und was dafür angemessen ist. Besondere Bedeutung hat das in Versteigerungsverfahren: Ein bestehenbleibendes Wohnrecht kann den wirtschaftlichen Wert eines Zuschlags vollständig aufzehren. Solche Fragen entscheiden sich am Grundbuch und an der zugrunde liegenden Bewilligung, nicht am Verhandlungstisch.

Phase 3: Die Immobilie in der Krise

Wenn Miteigentümer blockieren. Sobald eine Immobilie mehreren gehört – einer Erbengemeinschaft, getrennten Ehegatten, Geschwistern –, kann ein Einzelner den Verkauf verhindern. Für die Veräußerung müssen grundsätzlich alle zustimmen. Wege aus der Blockade gibt es mehrere: Übernahme gegen Abfindung, Abschichtung, Verkauf des Anteils, und als schärfstes Mittel die Teilungs­versteigerung. Ausführlich auf unseren Seiten zur Erbengemeinschaft und zum Versteigerungsrecht.

Wenn die Bank vollstreckt. Gerät die Finanzierung in Verzug, kann die Bank aus der Grundschuld die Zwangs­versteigerung betreiben. Mit jedem Verfahrensschritt sinken die Möglichkeiten, und mit dem Zuschlag sind sie weitgehend erschöpft. Die wirksamsten Anträge sind an kurze Fristen gebunden, die mit der Zustellung des gerichtlichen Hinweises auf das Einstellungsrecht beginnen; er liegt meist dem Anordnungsbeschluss bei (§ 30b Abs. 1 ZVG). Näheres unter Zwangs­versteigerung abwenden.

Streit um die Vorfälligkeits­entschädigung. Wer sein Immobiliardarlehen vorzeitig ablöst, etwa weil er verkauft, sieht sich oft einer erheblichen Forderung der Bank gegenüber. Sind die vertraglichen Angaben zur Berechnung unzureichend, entfällt der Anspruch vollständig (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB) – bereits gezahlte Beträge lassen sich dann grundsätzlich zurückfordern, soweit der Rückzahlungsanspruch nicht verjährt ist. Wir prüfen Darlehensverträge und Ablöseabrechnungen auf dieser Grundlage; Einzelheiten unter Vorfälligkeits­entschädigung.

Kommt es beim Immobilienkredit zum Streit mit der Bank um Darlehen oder Grundschuld, beraten wir Sie auch dazu.

Vermietung und Makler

Für Vermieter wie Mieter bearbeiten wir Kündigungen, Eigenbedarf, Räumung und Gewerbemietrecht – siehe Mietrecht und Räumungsklage in München. Im Streit um Provision, Reservierungsgebühr oder Maklerhaftung vertreten wir vorwiegend Maklerunternehmen, im Einzelfall auch Käufer und Verkäufer; mehr unter Maklerrecht.

Fristen, an denen Ansprüche scheitern

Der häufigste Grund, aus dem berechtigte Ansprüche nicht mehr durchsetzbar sind, ist Zeitablauf. Die Übersicht ersetzt keine Prüfung im Einzelfall, zeigt aber die Größenordnungen:

• Beschlussanfechtung in der Eigentümergemeinschaft: ein Monat für die Klage, zwei Monate für die Begründung, jeweils ab Beschlussfassung (§ 45 WEG)
• Mängel am Gebäude beim Immobilienkauf: fünf Jahre ab Übergabe, weil ein Bauwerk betroffen ist (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB); vertraglich wird die Haftung häufig ausgeschlossen
• Arglistig verschwiegene Mängel: statt der Fünfjahresfrist gilt die regelmäßige Verjährung (§ 438 Abs. 3 Satz 1 BGB), also drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Käufer von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Die Fünfjahresfrist für Bauwerke wird dabei nicht unterschritten (§ 438 Abs. 3 Satz 2 BGB). Nach oben begrenzt ist der Schadensersatzanspruch auf zehn Jahre ab Entstehung beziehungsweise dreißig Jahre ab der Handlung, je nachdem, welche Frist früher endet (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 2, Satz 2 BGB); für die Nacherfüllung, die kein Schadensersatzanspruch ist, gilt die Zehnjahresgrenze des § 199 Abs. 4 BGB
• Einstweilige Einstellung der Teilungs­versteigerung: zwei Wochen (§ 180 Abs. 2 Satz 3 ZVG in Verbindung mit § 30b ZVG)
• Vorkaufsrecht der Miterben beim Erbteilsverkauf: zwei Monate (§ 2034 BGB)
• Steuerliche Zehnjahresfrist bei der Veräußerung: zehn Jahre ab Anschaffung; bei geerbten Objekten zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 EStG)

Wirtschaftlich denken, nicht nur juristisch

Am Anfang steht die Frage nach dem wirtschaftlichen Ziel, nicht nach dem Anspruch. Nicht alles, was rechtlich besteht, sollte auch verfolgt werden – wir sagen es Ihnen, wenn ein Vergleich mehr bringt als ein Urteil.

Immobilien- und Bankrecht und die steuerrechtliche Einordnung liegen bei uns unter einem Dach. Finanzierung, Steuerfolgen und Eigentumskonflikt lassen sich dadurch gemeinsam beurteilen, statt nacheinander von Beratern, die voneinander nichts wissen.

Ansprechpartner und Gerichte

Immobilienrecht mit Kaufvertragsprüfung, Mängelansprüchen und Rückabwicklung ist ein Schwerpunkt von Rechtsanwalt Markus Stenger, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und für Handels- und Gesellschaftsrecht. Rechtsanwalt und Steuerberater Rudolf Müller übernimmt die steuerliche Einordnung von Immobilien- und Nachlassfällen.

Schwerpunktmäßig vertreten wir unsere Mandanten vor dem Amtsgericht München, daneben vor weiteren Gerichten und in überörtlichen Verfahren im gesamten Bundesgebiet. Sie finden uns im Haus der Immobilie, Lessingstraße 9, 1. Stock, 80336 München.