Immobilienrecht › Vorkaufsrecht
Wird eine vermietete Wohnung oder ein Grundstück verkauft, können der Mieter oder die Gemeinde an die Stelle des Käufers treten. Was dann gilt, entscheiden Fristen, Mitteilungen und die Klausel im Kaufvertrag.
Erstes Telefonat kostenlos, nur zur Einordnung · Rückruf Mo–Do in der Regel binnen 24 Stunden
Von Rechtsanwalt Markus Stenger, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht · Stand: Oktober 2026
Das Wichtigste in Kürze
Werden vermietete Wohnräume an einen Dritten verkauft, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das gilt nicht beim Verkauf an Familienangehörige des Vermieters oder an Angehörige seines Haushalts (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Das Recht entsteht beim ersten Verkauf nach der Umwandlung. Eine vorherige Schenkung an einen Angehörigen zählt dabei nicht als Verkauf (BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14, Rn. 16 bis 18).
Der Mieter übt das Recht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus (§ 577 Abs. 3 BGB). Damit kommt der Kauf zu den Bedingungen zustande, die der Verkäufer mit dem Käufer vereinbart hat (§ 464 Abs. 2 BGB). Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB).
Der Verkäufer muss dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen und ihn dabei über sein Vorkaufsrecht unterrichten; die Mitteilung des Käufers genügt ebenso (§ 469 Abs. 1, § 577 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 BGB). Erst mit dieser Mitteilung beginnt die Frist von zwei Monaten (BGH, VIII ZR 51/14, Rn. 24).
Im Fall des Bundesgerichtshofs hatte eine GmbH im Jahr 2000 eine vermietete Doppelhaushälfte an eine KG verkauft, deren Komplementär ihr Alleingesellschafter war. Die Mieter wurden nicht unterrichtet. Sie übten ihr Recht im Februar 2019 aus, und das war noch rechtzeitig (VIII ZR 18/24, Rn. 1 bis 8, 36, 46).
Die Käuferin war längst Eigentümerin. Die Mieter verlangen deshalb Schadensersatz; eingeklagt sind 195.483,25 €, der Unterschied zwischen dem von ihnen errechneten Verkehrswert und dem damaligen Kaufpreis (Rn. 9, 25, 47).
Klären Sie vor dem Verkauf, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Dann schicken Sie dem Mieter den Vertragsinhalt mit dem Hinweis auf sein Recht und halten den Empfang fest; ab dann laufen die zwei Monate (§ 469 Abs. 2 Satz 1 BGB).
Übt der Mieter sein Recht aus, bleibt der Verkäufer dem ersten Käufer grundsätzlich weiter verpflichtet (BGH, Urteil vom 13.03.2009 – V ZR 157/08, Rn. 14). Weist der Vertrag auf das Vorkaufsrecht hin, ist er aber in der Regel so zu verstehen, dass die Ansprüche des Käufers mit der Ausübung entfallen (Rn. 16 f.; BGH, III ZR 182/25, Rn. 62).
Der Vertrag sollte trotzdem ausdrücklich regeln, was dann gilt, etwa durch ein Rücktrittsrecht. Gegenüber dem Mieter wirkt ein solcher Vorbehalt nicht (§ 465 BGB).
Durch Aufhebung des Kaufvertrags lässt sich das Vorkaufsrecht nur beseitigen, solange der Vertrag noch nicht wirksam ist, etwa weil eine nötige Genehmigung fehlt (BGH, Urteil vom 11.04.2025 – V ZR 194/23, Leitsatz, Rn. 10).
Die Gemeinde hat beim Kauf von Grundstücken unter anderem im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ein Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Dazu gehört die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, die sogenannte Milieuschutzsatzung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB).
Was in einem solchen Gebiet für Umbau und Aufteilung zusätzlich gilt, steht unter Milieuschutz.
Kein Vorkaufsrecht hat die Gemeinde beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten (§ 24 Abs. 2 BauGB). Betroffen ist also nicht, wer eine einzelne Eigentumswohnung kauft, wohl aber, wer ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus kauft.
Ausüben darf sie das Recht nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt; den Verwendungszweck muss sie angeben (§ 24 Abs. 3 BauGB). Ausgeschlossen ist die Ausübung etwa beim Verkauf an den Ehegatten oder an bestimmte Verwandte (§ 26 Nr. 1 BauGB).
Ausschluss bei zweckentsprechender Nutzung. Ist das Grundstück den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme entsprechend bebaut und genutzt und hat das Gebäude keine Missstände oder Mängel, ist die Ausübung ausgeschlossen (§ 26 Nr. 4 BauGB). Das gilt nach dem Bundesverwaltungsgericht auch im Erhaltungsgebiet (Urteil vom 09.11.2021 – 4 C 1.20, Leitsatz).
Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse bei der letzten Behördenentscheidung; mögliche künftige Entwicklungen zählen nicht. Im Fall, einem Berliner Mehrfamilienhaus mit 20 Mietwohnungen, musste die Behörde das Negativzeugnis erteilen (Rn. 2, 21 f., 29).
Möglich bleibt die Ausübung dort jedenfalls bei Missständen oder Mängeln (Rn. 27). Eine Änderung hat das Gericht dem Gesetzgeber überlassen (Rn. 24). Nach einem Gesetzentwurf der Bundesregierung soll der Ausschluss im Milieuschutzgebiet nicht gelten, soweit wegen möglicher satzungswidriger Nutzungsabsichten nachteilige Auswirkungen auf die Umgebung zu erwarten sind (BT-Drucksache 21/6588, Art. 1 Nr. 29). Geltendes Recht ist das noch nicht (Stand: 20.10.2026). Maßgeblich ist das Recht zur Zeit des Verkaufsfalls (§ 234 Abs. 1 BauGB).
Der Käufer kann die Ausübung abwenden. Dazu muss die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen der Maßnahme bestimmt oder bestimmbar sein. Er muss das Grundstück binnen angemessener Frist so nutzen können und sich vor Ablauf der drei Monate dazu verpflichten (§ 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
Hat das Gebäude Missstände oder Mängel, kann er die Ausübung auch abwenden, wenn er sie binnen angemessener Frist beseitigen kann und sich dazu verpflichtet. Macht der Käufer vor Fristablauf glaubhaft, dass er das leisten kann, muss die Gemeinde die Frist auf Antrag um zwei Monate verlängern (§ 27 Abs. 1 Satz 2 und 3 BauGB).
Prüfen Sie, bevor Sie eine Abwendungserklärung unterschreiben, ob die Ausübung nicht schon ausgeschlossen ist. Im Berliner Fall hatte die Käuferin die angebotene Abwendungsvereinbarung abgelehnt und gewonnen, allerdings erst gut vier Jahre nach dem Bescheid (BVerwG, 4 C 1.20, Rn. 3 f., 29).
Die Gemeinde übt ihr Recht durch Bescheid gegenüber dem Verkäufer aus, und nur binnen drei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags. Der Kauf kommt dann zu den vereinbarten Bedingungen mit ihr zustande (§ 28 Abs. 2 Satz 1 und 2 BauGB, § 464 Abs. 2 BGB).
Liegt der vereinbarte Kaufpreis über dem Verkehrswert, kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert bestimmen. Der Verkäufer darf dann bis einen Monat nach Unanfechtbarkeit des Bescheids vom Vertrag zurücktreten (§ 28 Abs. 3 Satz 1 und 2 BauGB).
In den entschiedenen Fällen haben sich die Käuferinnen mit Widerspruch und Klage zum Verwaltungsgericht gewehrt (BVerwG, 4 C 1.20, Rn. 5; BGH, III ZR 182/25, Rn. 3). Die Fristen betragen in der Regel einen Monat (§ 70 Abs. 1, § 74 Abs. 1 VwGO).
In Bayern entfällt der Widerspruch; wer sich wehren will, muss binnen eines Monats nach Bekanntgabe klagen (Art. 12 Abs. 2 AGVwGO, § 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO). Welcher Rechtsbehelf gilt, steht in der Rechtsbehelfsbelehrung des Bescheids.
Bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert, ist ihr Bescheid nur mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung anfechtbar (§ 28 Abs. 3, § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Darüber entscheidet das Landgericht, Kammer für Baulandsachen. Der Antrag ist binnen eines Monats seit Zustellung bei der Gemeinde einzureichen (§ 217 Abs. 1 Satz 4, Abs. 2 Satz 1 BauGB).
Kommt ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht, soll der Notar darauf hinweisen und das in der Niederschrift vermerken (§ 20 BeurkG). Der Verkäufer muss der Gemeinde den Vertragsinhalt unverzüglich mitteilen; die Mitteilung des Käufers genügt (§ 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB).
Im Grundbuch eingetragen wird der Käufer erst, wenn nachgewiesen ist, dass das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Darüber stellt die Gemeinde auf Antrag unverzüglich ein Zeugnis aus, das als Verzicht gilt (§ 28 Abs. 1 Satz 2 bis 4 BauGB). Hat sie allgemein verzichtet und das nicht widerrufen, braucht es kein Zeugnis (§ 28 Abs. 5 BauGB).
Kaufpreisfälligkeit. Als Käufer sollten Sie erst zahlen müssen, wenn das Zeugnis vorliegt und bei einer umgewandelten vermieteten Wohnung die Frist des Mieters abgelaufen ist; mehr unter Kaufvertragsprüfung.
Ein Grundstück in Hamburg, in einem Gebiet mit sozialer Erhaltungsverordnung, wurde für 1.975.000 € verkauft. Die Stadt übte ihr Vorkaufsrecht aus, die Käuferin klagte dagegen (BGH, Urteil vom 12.03.2026 – III ZR 182/25, Rn. 2 f.).
Der Vertrag knüpfte die Folgen an die Ausübung eines der Stadt „zustehenden“ Vorkaufsrechts. Während des Streits zahlte niemand. Der Verkäufer erhielt den Kaufpreis gut zwei Jahre nach dem vereinbarten Fälligkeitstag und verlangte vom Notar 357.603,47 € (Rn. 2, 4 f., 7).
Klar wäre nach dem Oberlandesgericht eine Regelung gewesen, die die Ansprüche der Käuferin schon bei fristgerechter Ausübung ausschließt, auch wenn das Recht nicht bestand oder die Ausübung unzulässig war (Rn. 14). Für den Verkäufer ist das günstig (Rn. 39, 53), für den Käufer kann es nachteilig sein.
Üben Sie Ihr Recht nicht aus, bleibt Ihr Mietvertrag bestehen; mit der Übereignung tritt der Käufer an die Stelle des Vermieters (§ 566 Abs. 1 BGB). Was dann für Kündigungen gilt, steht unter Mietrecht.
Wir prüfen zuerst Kaufvertrag, Mietvertrag, Grundbuch, die Mitteilungen und gegebenenfalls den Bescheid. Dann sagen wir Ihnen, welcher Weg trägt, und vorher, was er kostet. Wir beraten Mieter ebenso wie Vermieter, Verkäufer und Käufer.
Für die Prüfung eines Kaufvertrags vor der Beurkundung gelten die Preise unter Was die Prüfung kostet.
| Leistung | Kosten |
|---|---|
| Erstes Telefonat | kostenlos, nur zur Einordnung; eine Beratung ist das noch nicht |
| Erstberatung (30 Minuten) für Verbraucher | 226,10 € inkl. USt (190 € netto) |
| Erstberatung (30 Minuten) für Unternehmen | 250 € zzgl. USt |
| Weitere Tätigkeit | in der Regel nach Zeitaufwand, mit den gesetzlichen Gebühren nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) als Untergrenze; wir vereinbaren die Vergütung vorab in Textform |
Kommt es zum Mandat, wird die Erstberatung angerechnet.
Nur unter Voraussetzungen. Bei einem noch ungeteilten Haus entsteht es nur, wenn sich der Verkäufer im Kaufvertrag zur Aufteilung verpflichtet hat und die künftige Wohnung dort bestimmt oder bestimmbar ist. Dass erst der Käufer aufteilen will, genügt nicht (BGH, Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 61/15, Rn. 21 bis 24).
Sie kaufen zu den Bedingungen, die der Verkäufer mit dem Käufer vereinbart hat (§ 464 Abs. 2 BGB). Wurde Ihre Wohnung mit anderen zu einem Gesamtpreis verkauft, zahlen Sie einen verhältnismäßigen Teil (§ 467 Satz 1 BGB).
Unter Umständen viel. Erfährt der Mieter deshalb erst nach Erfüllung des Kaufvertrags vom Verkauf, kann er den Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis abzüglich der Erwerbskosten verlangen (BGH, VIII ZR 51/14, Leitsatz).
Nach dem Baugesetzbuch nicht: Beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz steht der Gemeinde weder das allgemeine noch das besondere Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 2, § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Ein Vorkaufsrecht des Mieters kann trotzdem bestehen.
Das ist offen. Der Bundesgerichtshof verhandelt am 19.11.2026, ob die hälftige Teilung der Provision (§§ 656c, 656d BGB) auch gilt, wenn ein Mieter durch Vorkauf erwirbt und der erste Kaufvertrag die Provision dem Käufer auferlegt (I ZR 116/26, I ZR 117/26). Das Kammergericht hatte die Klagen der Maklerin abgewiesen.
Für die Erstberatung genügen Kaufvertrag oder Entwurf, Mietvertrag, ein aktueller Grundbuchauszug und die Schreiben zum Verkauf, bei einem Bescheid der Gemeinde mit dem Zustelldatum. Schicken Sie Unterlagen bitte erst nach dem ersten Telefonat; wir sagen Ihnen dann, was wir brauchen.
Beim Vorkaufsrecht entscheiden Fristen von zwei und drei Monaten. Die Antworten stehen im Kaufvertrag, im Grundbuch und in den Schreiben, die Sie erhalten haben.
