BGH 2026 zur Textform des Maklervertrags: Exposé und E-Mail

Bundesgerichtshof, Urteile vom 11. März 2026, I ZR 202/25, und vom 16. Juli 2026, I ZR 223/25

Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilien­hauses bedarf der Textform (§ 656a BGB): einer lesbaren Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB). Eine Unterschrift ist nicht nötig. Fehlt die Form, ist der Vertrag nichtig (§ 125 Satz 1 BGB). Zwei Urteile des Bundesgerichtshofs von 2026 klären, wie ein solcher Vertrag zustande kommt und woran er scheitert.

Was der BGH entschieden hat

11. März 2026 – I ZR 202/25: E-Mails genügen, Hinweise unter der Signatur nicht

Eheleute hatten eine Maklerin im August 2022 beauftragt, ihnen die Gelegenheit zum Erwerb eines Hauses nachzuweisen. Später übermittelte die Maklerin ihnen das Kaufangebot von Interessenten für das eigene Einfamilien­haus der Eheleute. In einer ihrer E-Mails folgten unter Grußformel und Unterschrift mehrere angefügte Hinweise, darunter ein „Hinweis zur Fälligkeit der Provision“ mit dem Satz, mit der Vereinbarung eines Besichtigungstermins erkläre sich der Empfänger mit der Zahlung der Provision einverstanden. Die Eheleute stimmten per E-Mail zu, dass die Maklerin einen Notartermin vereinbart, verkauften und zahlten die Provision. Ihre Rückforderung hatte in allen drei Instanzen Erfolg. Der BGH hat entschieden (Leitsätze sinngemäß, ergänzt um die tragenden Gründe):

• Getrennte Erklärungen genügen. Angebot und Annahme müssen nicht in einem Dokument stehen; ein Maklervertrag kann durch den Austausch von E-Mails formwirksam zustande kommen (Leitsatz 1, Rn. 23 f.).
• Schlüssiges Verhalten bleibt möglich. Der Vertrag kann auch konkludent geschlossen werden, wenn sich die wesentlichen Bestandteile, vor allem Vertragsparteien, Höhe der Provision und Objekt, aus den Erklärungen in Textform bestimmen lassen. Dafür dürfen auch Umstände außerhalb dieser Erklärungen herangezogen werden, sofern der Wille der Parteien in den Erklärungen in Textform selbst einen zureichenden Anhaltspunkt findet (Leitsatz 2, Rn. 31, 33).
• Das Ende der Erklärung muss erkennbar sein, etwa durch Namensunterschrift, eingescannte Unterschrift, Datierung oder Grußformel (Leitsatz 3, Rn. 36, 40). Hier stand das Provisionsverlangen erst in Hinweisen unter der Signatur, und nach dem letzten dieser Hinweise war das Ende der Erklärung nicht noch einmal kenntlich gemacht (Rn. 42); oberhalb hatte die Maklerin keine Vertragserklärung abgegeben. Ein Angebot in Textform lag deshalb nicht vor (Rn. 41–43).
• Kein Wertersatz. Fehlt die Textform, hat der Makler gegen den Kunden auch keine Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung (Leitsatz 4, Rn. 49–52). § 656a BGB schützt Kaufinteressenten und Verkäufer gleichermaßen (Rn. 52).

16. Juli 2026 – I ZR 223/25: Exposé als Angebot, Termin per E-Mail als Annahme

Ein Makler bot ein Reihenmittelhaus auf Erbbaurecht an, sein Exposé wies eine Käuferprovision von 3,57 % aus. Ein Interessent forderte das Exposé über Immobilienscout24 an, vereinbarte per E-Mail eine Besichtigung, kaufte und zahlte die Provision nicht. Die Verkäuferseite hatte ihren Maklervertrag widerrufen, weil der Makler ihr keine Widerrufsbelehrung erteilt hatte. Der BGH gab dem Makler recht:

• Erbbaurecht. Auch ein Einfamilien­haus auf Erbbaurecht fällt unter § 656a BGB (Leitsatz 1, Rn. 18).
• Exposé als Angebot. Übersendet der Makler ein Exposé mit einem eindeutigen Verlangen nach einer Käuferprovision, liegt darin ein der Textform genügendes Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags (Leitsatz 2). Als Hinweis auf die Provisionserwartung reicht im Regelfall eine Angabe wie „Provision: 3 % des Kaufpreises“ (Rn. 21). Angenommen hat der Interessent in Textform, indem er per E-Mail den Besichtigungstermin vereinbarte (Rn. 24).
• Doppelmakler. Widerruft eine Seite wirksam, weil der Makler es fahrlässig versäumt hat, ihr eine Widerrufsbelehrung zu erteilen, behält er den Anspruch gegen die andere Seite. § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB, nach dem ein Erlass auch der anderen Seite zugutekommt, gilt dafür nicht entsprechend (Leitsatz 3, Rn. 37). Davon unterscheidet der BGH Absprachen mit einer Seite, die darauf zielen, die Provisionspflicht auf die andere zu verlagern und die Voraussetzungen des § 656c BGB nur pro forma zu erfüllen: Sie fallen unmittelbar unter § 656c BGB; ein solcher Fall lag nach den Feststellungen des Berufungsgerichts aber nicht vor (Rn. 43).

Ergänzend: Online-Abschluss (9. Oktober 2025 – I ZR 159/24)

Wer als Verbraucher einen Maklervertrag im elektronischen Geschäftsverkehr schließt, verpflichtet sich zu einer Zahlung im Sinne des § 312j Abs. 3 BGB, auch wenn die Provision erst mit dem Kaufvertrag anfällt (Leitsatz 1). Der Makler muss den Ablauf so gestalten, dass der Verbraucher ausdrücklich bestätigt, sich zur Zahlung zu verpflichten; eine Schaltfläche muss gut lesbar mit nichts anderem als „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet sein (§ 312j Abs. 3 BGB). „Senden“ genügte nach der Beurteilung des Berufungsgerichts, die der BGH gebilligt hat, nicht (Rn. 27). Fehlt das, ist der Vertrag endgültig unwirksam (Leitsatz 2). Ein Neuabschluss durch Bestätigung setzt wiederum die ausdrückliche Bestätigung der Zahlungspflicht voraus (Leitsatz 3).

Für die Praxis folgt daraus

Die folgenden Punkte sind unsere Schlussfolgerungen; wo sie sich auf eine Aussage des Gerichts stützen, ist die Randnummer angegeben.

Exposé

Das Exposé sollte ein eindeutiges Provisionsverlangen enthalten: Höhe und Zahlungspflicht des Käufers. Das Exposé muss selbst die Textform wahren: Es muss lesbar sein, den Makler nennen, den Interessenten auf einem dauerhaften Datenträger erreichen und erkennen lassen, wo die Erklärung endet (§ 126b Satz 1 BGB; I ZR 202/25, Leitsatz 3, Rn. 40). Eine Erklärung, die nur auf einer herkömmlichen Internetseite bereitsteht, genügt regelmäßig nicht (I ZR 202/25, Rn. 20); ein Web-Exposé hinter einem Link ist deshalb kein sicherer Weg. Auch die Annahme muss in Textform vorliegen (I ZR 202/25, Rn. 22, 24). Vereinbart der Interessent die Besichtigung nur telefonisch, fehlt sie.

E-Mail-Signatur

Provisionshinweise in Textbausteinen unter der Signatur tragen keinen Maklervertrag, auch nicht mit dem Zusatz, die Terminvereinbarung gelte als Einverständnis (I ZR 202/25, Rn. 3, 41–43). Das Provisionsverlangen gehört in den Text der E-Mail, oberhalb von Grußformel und Signatur; E-Mail-Vorlagen sollten daraufhin geprüft werden.

Weiteres Geschäft mit demselben Kunden

Kommt mit demselben Kunden ein weiteres Geschäft hinzu, etwa der Verkauf nach einem Suchauftrag, empfiehlt sich ein eigener Vertrag in Textform: Im Fall vom 11. März 2026 hatte das Berufungsgericht angenommen, dass ein früherer Auftrag, die Gelegenheit zum Erwerb eines anderen Hauses nachzuweisen, den Verkauf des eigenen Hauses nicht erfasste; der BGH hat das nicht beanstandet (Rn. 44).

Portalanfragen

Im Fall vom 16. Juli 2026 genügte dieser Ablauf: Anfrage über das Portal, Exposé mit eindeutigem Provisionsverlangen, Terminvereinbarung per E-Mail (I ZR 223/25, Rn. 24). Wird der Vertrag mit einem Verbraucher im Fernabsatz geschlossen, steht ihm ein Widerrufsrecht zu (§ 312g Abs. 1, § 312c Abs. 1 BGB). Widerrufsbelehrung und Muster-Widerrufsformular sind vor seiner Vertragserklärung und gemeinsam zur Verfügung zu stellen (BGH, Beschluss vom 22. Oktober 2025, I ZR 192/24, Rn. 17, 20).

Online-Abschluss

Wer Maklerverträge mit Verbrauchern über eine Website oder Maklersoftware mit Häkchen und Schaltfläche abschließt, muss neben der Textform § 312j BGB einhalten. Die Vorgaben des § 312j Abs. 2 bis 4 BGB gelten nicht, wenn der Vertrag ausschließlich durch individuelle Kommunikation geschlossen wird (§ 312j Abs. 5 Satz 1 BGB); automatisierte E-Mails, die auf eine vorformulierte Annahmeerklärung verlinken, sind das nicht (I ZR 159/24, Rn. 21 f.). Eine spätere Bitte um einen Besichtigungstermin macht einen solchen Vertrag nicht wirksam (Rn. 46–48). Wird ein Fernabsatzvertrag über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen, muss dort zudem während der Widerrufsfrist eine Widerrufsfunktion mit der Beschriftung „Vertrag widerrufen“ oder einer anderen gleichbedeutenden eindeutigen Formulierung ständig verfügbar sein (§ 356a Abs. 1 BGB).

Maklerprovision zahlen oder zurückfordern: Was Käufer und Verkäufer ablesen können

Wer eine Maklerprovision (Maklercourtage) gezahlt hat, obwohl der Maklervertrag die Textform des § 656a BGB nicht wahrte, kann sie grundsätzlich nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB zurückverlangen (I ZR 202/25, Rn. 47). Wertersatz für seine Arbeit kann der Makler dem nicht entgegenhalten (Leitsatz 4).

Ein fehlender unterschriebener Vertrag heißt aber nicht, dass kein Vertrag besteht. Wer auf ein Exposé mit eindeutigem Provisionsverlangen per E-Mail einen Besichtigungstermin vereinbart, kann damit einen formwirksamen Maklervertrag schließen (I ZR 223/25, Leitsatz 2, Rn. 24). Und hat beim Doppelmakler der Verkäufer wegen fahrlässig unterlassener Widerrufsbelehrung wirksam widerrufen, bleibt der Käufer zur Zahlung verpflichtet (Leitsatz 3). Der Rückzahlungsanspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem er entstanden ist und der Berechtigte die maßgeblichen Umstände und den Schuldner kennt oder ohne grobe Fahrlässigkeit kennen müsste (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB).

Offene Punkte

Widerrufsbelehrung des Maklers: EuGH-Vorlage C-688/25

Zum Widerruf von Maklerverträgen im Fernabsatz sind beim Gerichtshof der Europäischen Union zwei Fragen anhängig (BGH, Beschluss vom 22. Oktober 2025, I ZR 192/24; EuGH C-688/25, Stand 4. Oktober 2026): Beginnt die Widerrufsfrist von 14 Tagen, wenn der Makler das Muster-Widerrufsformular nicht zur Verfügung gestellt hat? Und besteht das Widerrufsrecht fort, wenn beide Seiten vollständig erfüllt haben, die Provision also gezahlt ist? Zur ersten Frage neigt der BGH dazu, die Maßstäbe aus dem Verbraucherkreditrecht zu übertragen: Danach kommt es darauf an, ob eine unvollständige oder fehlerhafte Information geeignet ist, sich auf die Befähigung des Verbrauchers, den Umfang seines Widerrufsrechts einzuschätzen, oder auf seine Entscheidung über den Vertragsschluss auszuwirken (Rn. 24 f.). Ob diese Maßstäbe auch gelten, wenn allein die Information über das Muster-Widerrufsformular unzureichend war, und ob die Frist dann beginnt, lässt er offen; er nennt Gründe für beide Antworten (Rn. 26–28). Zur zweiten Frage neigt er dazu, dass das Widerrufsrecht jedenfalls bei unzureichender Information über das Formular nicht schon durch die beiderseitige Erfüllung erlischt (Rn. 38). Spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss erlischt das Widerrufsrecht ohnehin (§ 356 Abs. 4 Satz 1, § 355 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Was die Urteile nicht entscheiden

Leitsatz 3 des Urteils vom 16. Juli 2026 betrifft eine fahrlässig unterlassene Belehrung; ob dasselbe bei fehlerhafter oder bewusst unterlassener Belehrung gilt, hat der BGH nicht entschieden. Im Fall vom 9. Oktober 2025 hatte der Kaufinteressent später eine ihm von der Maklerin übersandte „Vermittlungs- bzw. Nachweisbestätigung“ unterschrieben zurückgeschickt. Ob sie einen wirksamen Maklervertrag begründet hat, hat der BGH nicht entschieden, sondern zur Prüfung an das Oberlandesgericht Stuttgart zurückverwiesen (I ZR 159/24, Rn. 4, 50). Und die Urteile vom 11. März und 16. Juli 2026 betreffen nur Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilien­hauses.

Weitere Fragen zu Provision, Form und Haftung behandeln wir auf unserer Seite Maklerrecht; dort steht auch, wie wir für Maklerunternehmen arbeiten.