BGH, Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24, und BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 161/24: Zwei Entscheidungen zur Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (§ 577a BGB). Beide Fälle stammen aus München; in beiden blieb die Eigenbedarfskündigung unwirksam, die Revisionen der Vermieter wurden zurückgewiesen.
Die gesetzliche Ausgangslage
Wird eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert, kann sich der Erwerber erst drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen; die Landesregierungen können die Frist für bestimmte Gebiete auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 1, 2 BGB). Nach Abs. 1a gilt die Sperre auch bei der Veräußerung an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber, unter anderem nicht, wenn die Beteiligten derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Wird nach einer Veräußerung im Sinne von Abs. 1a aufgeteilt, läuft die Frist schon ab dieser Veräußerung (Abs. 2a). Für München galt in beiden Fällen die zehnjährige Frist der Bayerischen Mieterschutzverordnung (VIII ZR 161/24, Rn. 16, 21; VIII ZR 247/24, Rn. 12, 14).
Die Sachverhalte
VIII ZR 161/24: Erwerb durch eine GmbH & Co. KG
Eine GmbH & Co. KG erwarb Ende 2011/Anfang 2012 ein Mehrparteienhaus, teilte es auf und verkaufte 2016 eine vermietete Wohnung. Die Käufer wurden am 8. März 2017 eingetragen und kündigten im September 2022 wegen Eigenbedarfs. Sie meinten, die Frist sei schon mit dem Erwerb durch die KG angelaufen (Rn. 2–4, 24).
VIII ZR 247/24: Einbringung in eine Familien-GbR
Ein Alleineigentümer erklärte 2021 die Aufteilung seines vermieteten Hauses und brachte es in eine GbR aus ihm, seiner Ehefrau und den zwei volljährigen Kindern ein. Am 11. Februar 2022 wurden die Wohnungsgrundbücher angelegt und die GbR als Eigentümerin eingetragen. Im Juli 2022 kündigte sie wegen Eigenbedarfs der Tochter, an dem keine Zweifel bestanden (Rn. 2–6, 11).
Was der BGH entschieden hat
- KG, OHG, GmbH & Co. KG: Personenhandelsgesellschaften sind keine „Personengesellschaft“ im Sinne von Abs. 1a, weil sie, anders als eine (Außen-)GbR, keinen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter geltend machen können (VIII ZR 161/24, Leitsatz a, Rn. 38, 40, 50–52; anders der überwiegende Teil der Literatur, Rn. 40). Die Frist begann erst mit der ersten Veräußerung der umgewandelten Wohnung, also mit der Eintragung der Käufer 2017 (Rn. 25, 29, 57). Hätte dagegen eine GbR im Sinne von Abs. 1a das ungeteilte Haus erworben, liefe die Frist ab deren Erwerb, auch gegenüber späteren Käufern, die nicht Gesellschafter waren (Leitsatz b, Rn. 34–36).
- Familien-GbR: Die Einbringung ist eine Veräußerung, weil sich der Kreis der Personen erweitert, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann (VIII ZR 247/24, Leitsatz a, Rn. 28–31). Abs. 1a mit seiner Familienausnahme erfasst nur Wohnraum, der noch nicht umgewandelt ist (Rn. 23). Für eine bereits umgewandelte Wohnung gilt Abs. 1; die Familienausnahme ist dort weder unmittelbar noch analog anwendbar (Leitsatz b, Rn. 36–39).
- Zeitpunkt: Maßgeblich ist der Vollzug im Grundbuch, also die Anlegung der Wohnungsgrundbücher und die Eintragung des Erwerbers, nicht Kaufvertrag oder Teilungserklärung (VIII ZR 247/24, Rn. 29, 32–34).
Was das praktisch heißt
Käufer, die selbst einziehen wollen, und Makler, die solche Wohnungen an Selbstnutzer vermitteln: Für den Fristbeginn kommt es auf die Erwerbskette im Grundbuch an. Wer vom Notartermin an rechnet, kündigt womöglich zu früh; im Fall VIII ZR 161/24 lag zwischen Kaufvertrag und Eintragung mehr als ein Jahr (Rn. 3).
KG, GmbH & Co. KG und OHG: Ihr Erwerb löst die Sperre des Abs. 1a nicht aus. Teilt die Gesellschaft auf und verkauft, können sich die Käufer aber nicht auf einen Fristbeginn mit dem Erwerb durch die Gesellschaft berufen (VIII ZR 161/24, Rn. 25, 57).
Eigentümer und Steuerberater, die eine Übertragung auf eine Familien-GbR planen: Ob Abs. 1 oder Abs. 1a gilt, hängt von der Reihenfolge von Aufteilung und Eintragung ab (VIII ZR 247/24, Rn. 21–23). Wie es zu beurteilen ist, wenn die Familien-GbR das ungeteilte Haus erwirbt und erst danach aufteilt, hatte der BGH nicht zu entscheiden. Ausdrücklich offengelassen hat der BGH auch, ob eine GbR bei Kündigungen, die seit dem 1. Januar 2024 (MoPeG) zugehen, noch Eigenbedarf ihrer Gesellschafter geltend machen kann (BGH, Beschluss vom 21.04.2026 – VIII ZR 221/25, Rn. 15 f., Hinweisbeschluss).
Mehr zur Eigenbedarfskündigung finden Sie auf unserer Seite Räumungsklage in München, zum Kauf vermieteter Wohnungen auf der Seite Immobilienkaufvertrag prüfen lassen.