Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.05.2026 – I ZR 224/25 entschieden: „Einem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist.“ (Leitsatz) Damit klärt der I. Zivilsenat eine in Instanzrechtsprechung und Schrifttum umstrittene Frage (BGH, Urteil vom 21.05.2026 – I ZR 224/25, Rn. 15–18).
Der Fall
Eine Eigentümerin hatte im Juli 2020 einer Hausverwaltung die Verwaltung ihrer Immobilien mit 129 Wohneinheiten übertragen, einschließlich des Abschlusses von Mietverträgen in ihrem Namen. Für jede Neuvermietung einer Wohnung sah der Verwaltervertrag zusätzlich eine Provision von zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer vor, gedeckelt auf 10.000 € brutto im Jahr (Rn. 1). Für 13 von ihr vermittelte Neuvermietungen stellte die Verwalterin insgesamt 16.815,71 € in Rechnung, die die Eigentümerin bezahlte. Nach der Kündigung des Verwaltervertrags verlangte die Eigentümerin den Betrag zurück (Rn. 2).
Das Landgericht Krefeld verurteilte die Verwalterin nur zur Zahlung von 149,51 €, die sie anerkannt hatte. Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach der Eigentümerin weitere 16.666,20 € zu (Rn. 3). Die Revision der Verwalterin hat der BGH zurückgewiesen (Rn. 5, 31).
Was der BGH entschieden hat
Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG steht dem Wohnungsvermittler kein Entgelt zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter er ist. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG; Rn. 8). Die Hausverwaltung war mit der Vermittlung beauftragt (Rn. 6) und zugleich Verwalterin mit weitreichenden Befugnissen, die den Abschluss von Mietverträgen umfassten (Rn. 9).
Streitig war, ob der Ausschluss nur Provisionsabreden mit dem Mieter erfasst. Der BGH verneint eine solche Beschränkung:
- Wortlaut: Die Vorschrift erfasst das Entgelt für jede Vermittlung eines Mietvertrags über Wohnräume, die der Vermittler verwaltet (Rn. 11).
- Systematik: § 2 Abs. 1a (Bestellerprinzip) und Abs. 3 WoVermittG beziehen sich ausdrücklich auf den Wohnungssuchenden, Abs. 2 dagegen nicht (Rn. 12).
- Keine planwidrige Lücke: Bei Einführung des Bestellerprinzips 2015 hat der Gesetzgeber zwischen Aufträgen von Wohnungssuchenden und von Vermietern unterschieden, Abs. 2 aber nicht angepasst. Anhaltspunkte dafür, dass er Provisionsabreden mit dem Vermieter übersehen hat, sieht der BGH deshalb nicht (Rn. 20).
- Schutz des Mieters: Der BGH räumt ein, dass im Verhältnis zum Vermieter kein struktureller Interessenkonflikt besteht und der Verwalter für ihn typischerweise eine echte Vermittlungsleistung erbringt (Rn. 22, 25). Der Ausschluss diene aber dem Mieter, weil der Vermieter die Provision über eine höhere Miete auf ihn umlegen könnte (Rn. 26).
- Berufsfreiheit: Auch Art. 12 Abs. 1 GG gebietet keine andere Auslegung (Rn. 27–29).
Die Verwalterin hat die Provisionen daher ohne Rechtsgrund erlangt und muss sie nach § 5 Abs. 1 Halbsatz 1 WoVermittG in Verbindung mit § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB nebst Verzugszinsen zurückzahlen (Rn. 7, 30).
Was das praktisch heißt
Für Maklerunternehmen, die Wohnungen zugleich verwalten
Vermittelt ein Unternehmen Mietwohnungen, die es selbst verwaltet, kann es dafür nach diesem Urteil weder vom Mieter noch vom Vermieter eine Provision verlangen. Eine Neuvermietungsprovision im Verwaltervertrag ist insoweit unwirksam; bereits gezahlte Beträge kann der Vermieter grundsätzlich zurückfordern (Rn. 7). Die Verwaltereigenschaft hat der BGH aus den im Verwaltervertrag übertragenen Aufgaben und Befugnissen abgeleitet; zur Abgrenzung, etwa vom WEG-Verwalter, verweist er auf frühere Rechtsprechung (Rn. 9). Für Wohnungen, bei denen kein Ausschlussgrund nach § 2 Abs. 2 WoVermittG vorliegt, bleiben Provisionsabreden nach Maßgabe des Bestellerprinzips möglich (Rn. 29).
Für Eigentümer und Vermieter
Wer seiner Hausverwaltung für die Vermittlung von Mietern für von ihr verwaltete Wohnungen eine Provision gezahlt hat, kann diese grundsätzlich zurückverlangen, wenn sie Verwalterin im Sinne des § 2 Abs. 2 WoVermittG war (Rn. 9). Dass zwischen Vermieter und Verwalter kein Interessenkonflikt besteht, ändert daran nach dem BGH nichts (Rn. 25 f.).
Was das Urteil nicht entscheidet
- Zur Verjährung von Rückforderungsansprüchen äußert sich das Urteil nicht.
- Entschieden ist der Fall, dass der Vermittler selbst Verwalter ist (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG). Ob der Ausschluss gegenüber dem Vermieter auch greift, wenn der Vermittler an einer verwaltenden juristischen Person beteiligt ist oder umgekehrt (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 2 WoVermittG), hatte der BGH nicht zu entscheiden.
Wann eine gezahlte Provision zurückgefordert werden kann und wann solche Ansprüche verjähren, behandelt unsere Seite Maklerrecht.