I ZR 129/25: AGG-Haftung des Maklers bei der Mieterauswahl

BGH, Urteil vom 29.01.2026 – I ZR 129/25: Überträgt ein Vermieter dem Makler die Entscheidung über die Vergabe von Besichtigungsterminen oder die Auswahl der Mietinteressenten, ist der Makler selbst an das Benachteiligungsverbot des § 19 Abs. 2 AGG gebunden. Benachteiligt er Interessenten aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, haftet er nach § 21 Abs. 2 AGG auf Schadensersatz und Entschädigung.

Der Fall

Der Beklagte, Inhaber eines Immobilienmaklerunternehmens, vermittelte mehrere Wohnungen in einem Gebäudekomplex. Die Klägerin fragte im November 2022 per Internetformular mehrfach unter ihrem pakistanischen Namen nach einem Besichtigungstermin und erhielt jeweils Absagen. Unter einem deutschen Namen und mit sonst gleichen Angaben zu Einkommen, Berufstätigkeit und Haushaltsgröße bekam sie eine Zusage. Weitere Anfragen, auch von Angehörigen und einer Freundin, ergaben dasselbe Muster (Rn. 1–5). Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht Darmstadt sprach 3.000 € Entschädigung zu (Rn. 8, 14). Der BGH wies die Revision des Maklers zurück; geändert wurde nur der Zinsbeginn für die Anwaltskosten (Rn. 57 f.).

Was der BGH entschieden hat

• Der Makler ist selbst Adressat: Entscheidet er für den Vermieter über Termine oder Mieterauswahl, muss er § 19 AGG selbst beachten und haftet im Verletzungsfall nach § 21 AGG (Rn. 28–50).
• Schon die Anfrage ist geschützt: Erfasst ist bereits die Vertragsanbahnung, also auch die Anfrage nach einem Besichtigungstermin, bevor ein Antrag im Sinne des § 145 BGB vorliegt (Rn. 21).
• Testanfragen sind zulässig: Die Indizien nach § 22 AGG dürfen auch durch Anfragen unter falschem Namen und durch Hilfspersonen gewonnen werden. Sind solche Indizien bewiesen, muss die Gegenseite beweisen, dass kein Verstoß vorlag (Rn. 26 f.). Rechtsmissbrauch war im Streitfall nicht ersichtlich (Rn. 27).
• Keine 50-Wohnungen-Ausnahme: § 19 Abs. 5 Satz 3 AGG greift bei einer Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft nicht, weil § 19 Abs. 2 AGG insoweit umfassend gilt (Rn. 45).
• Vermieter und Makler: Ob dem Vermieter das Verhalten des Maklers nach § 278 BGB zuzurechnen ist, hat der BGH offengelassen. Eine etwaige Haftung des Vermieters befreit den Makler nicht; im Fall der Zurechnung haften beide als Gesamtschuldner (Rn. 51).
• Kein Anspruch gegen den Makler auf den Mietvertrag: Ob § 21 Abs. 1 Satz 1 AGG überhaupt einen Anspruch auf Vertragsschluss gibt, blieb offen. Gegen den Makler besteht er jedenfalls nicht, weil sein Auftraggeber frei entscheidet (Rn. 47).
• Höhe: Die Entschädigung von 3.000 € hat der BGH als rechtsfehlerfreie Würdigung des Einzelfalls gebilligt (Rn. 52, 55). Ob der Schadensersatzanspruch nach § 21 Abs. 2 Satz 1 AGG ein Verschulden voraussetzt, ließ er offen, weil das Berufungsgericht Fahrlässigkeit angenommen hatte (Rn. 54).

Was nicht entschieden ist

Das Urteil betrifft nur § 19 Abs. 2 AGG, also Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft. Für Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter und sexuelle Identität gilt § 19 Abs. 1 AGG mit engeren Voraussetzungen, bei Wohnraum auch die 50-Wohnungen-Regel des § 19 Abs. 5 Satz 3 AGG. Wie der Makler dann haftet, ist offen; der BGH hält es nur für unbedenklich, solche Privilegierungen nach den Verhältnissen des Vermieters zu prüfen (Rn. 44). Wohnungsverwaltungsgesellschaften, die Mieter auswählen, nennt die Begründung ebenfalls als Adressaten (Rn. 50); entschieden ist der Fall eines Maklers.

Was das für Maklerunternehmen und Vermieter heißt

Für Maklerunternehmen, die über Besichtigungstermine entscheiden, ist eine solche Benachteiligung ein eigenes Haftungsrisiko. Im entschiedenen Fall hatte ein Mitarbeiter die Antworten verschickt; verurteilt wurde der Inhaber (Rn. 1, 13, 17). Wegen § 22 AGG kommt es darauf an, ob sich unterschiedliche Antworten sachlich erklären lassen. Kurzfristig frei gewordene Termine, Handwerker im Haus und fehlende Schlüssel erklärten nach Ansicht des Berufungsgerichts nicht, warum alle Anfragen unter deutschen Namen Erfolg hatten und alle unter pakistanischen nicht; der BGH hat diese von der Revision unangegriffene Würdigung gebilligt (Rn. 12, 22, 25). Einheitliche Kriterien für die Terminvergabe und festgehaltene Absagegründe liegen deshalb nahe; vorgeschrieben hat der BGH sie nicht.

Ob andere Ausnahmen greifen können, etwa bei einem besonderen Nähe- oder Vertrauensverhältnis (§ 19 Abs. 5 Satz 1 AGG), war nicht zu entscheiden. Ansprüche nach § 21 Abs. 1 und 2 AGG sind innerhalb von zwei Monaten geltend zu machen (§ 21 Abs. 5 Satz 1 AGG); das Urteil befasst sich damit nicht.

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