Der Bundesgerichtshof hat mit zwei Urteilen vom 26.03.2026 – VII ZR 68/24 und VII ZR 108/24 – Klauseln in Bauträgerverträgen aus der Zeit vor 2002 für unwirksam gehalten, nach denen gewählte Erwerbervertreter oder ein Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum für alle Erwerber abnehmen, ohne dass der Einzelne selbst abnehmen kann. Ohne wirksame Abnahme hat die fünfjährige Verjährung der Mängelansprüche nicht begonnen. Durchsetzbar bleiben die Rechte höchstens 30 Jahre ab der gescheiterten Abnahme.
Die beiden Fälle
In VII ZR 68/24 hatte eine Bauträgerin die Einheiten eines sanierten und erweiterten Mehrfamilienhauses von 1999 bis 2001 mit gleichlautenden Verträgen verkauft. In den ersten Verträgen sollten drei gewählte Erwerbervertreter das Gemeinschaftseigentum abnehmen. In später geschlossenen „Nachzügler“-Verträgen hieß es, die Abnahme sei bereits erfolgt (Rn. 2 f.). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt wegen behaupteter Mängel am Dach einen Kostenvorschuss von 292.000 € (Rn. 1, 4 f.). Das Oberlandesgericht Stuttgart wies die Klage wegen Verjährung ab (Rn. 6, 10).
In VII ZR 108/24 sollte ein in der ersten Eigentümerversammlung zu bestellender vereidigter Sachverständiger das Gemeinschaftseigentum „in Vertretung“ der Erwerber abnehmen. Alle Verträge waren vor dem 31. Dezember 2001 geschlossen (Rn. 2). Gestritten wurde um 2014 gerügte Mängel an Lüfterleitungen auf dem Dach (Rn. 4, 26).
Was der BGH entschieden hat
Randnummern ohne Zusatz beziehen sich auf VII ZR 68/24.
Nach der kundenfeindlichsten Auslegung verpflichten beide Klauseln den Erwerber, die Vertreter oder den Sachverständigen mit unwiderruflicher Vollmacht abnehmen zu lassen (Rn. 41 f.; VII ZR 108/24, Rn. 38 f.). Damit nehmen sie ihm das Recht aus § 640 Abs. 1 BGB, selbst über die Abnahme zu entscheiden, und benachteiligen ihn unangemessen (§ 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG). Einen Dritten mit der Abnahme zu beauftragen, bleibt möglich, muss aber seine freie Entscheidung sein (Rn. 42; VII ZR 108/24, Rn. 39). Unwirksam ist auch die Klausel „Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist erfolgt“ (Rn. 43). Eine Abnahme durch schlüssiges Verhalten lag nach den nicht angegriffenen Feststellungen nicht vor (Rn. 44; VII ZR 108/24, Rn. 40).
Mängelansprüche am Bauwerk verjähren in fünf Jahren ab der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Fehlt eine wirksame Abnahme, hat diese Frist nicht begonnen (Rn. 33–35; VII ZR 108/24, Rn. 31–33). Die vom Oberlandesgericht aus § 199 Abs. 4 und § 634a BGB zusammengerechnete Obergrenze von 15 Jahren hat keine gesetzliche Grundlage (Rn. 45 f.).
Nachträgliche Abnahme und 30-Jahres-Grenze
Der Bauträger kann die Frist selbst in Gang setzen: Nach Beseitigung der geltend gemachten Mängel kann er die Abnahme verlangen und einklagen (Rn. 49). Alters- und nutzungsbedingter Verschleiß seit der Übergabe steht der Abnahmereife dann nicht entgegen (Rn. 50).
Unabhängig davon können die auf Mängel des Gemeinschaftseigentums gestützten Rechte höchstens 30 Jahre ab der gescheiterten Abnahme durchgesetzt werden (Rn. 53 f.). Entschieden ist diese Grenze für Verträge aus der Zeit vor 2002 (Leitsatz b). Verwirkung tritt nicht schon durch den Ablauf von 15 Jahren ein; maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls (Rn. 59).
Ausgang: In VII ZR 108/24 hat der BGH die Revision der Bauträgerin zurückgewiesen; ihre Verurteilung zu 13.120,94 € Kostenvorschuss und zum Ersatz von Gutachterkosten ist damit bestätigt (VII ZR 108/24, Rn. 5, 24, 56). In VII ZR 68/24 hat er das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Dort ist noch zu klären, ob das Dach wegen der Bitumenbahn unter dem Blech mangelhaft ist und nur durch Neuherstellung für 292.000 € saniert werden kann (Rn. 60, 68). Der Ausgang dieses Verfahrens ist offen.
Was das praktisch heißt
- Eigentümer und Eigentümergemeinschaften in älteren Bauträgeranlagen: Beruhte die Abnahme auf einer solchen Klausel, sind Ansprüche wegen spät erkannter Mängel nicht ohne Weiteres verjährt. Zu prüfen ist, ob Erwerber selbst oder durch schlüssiges Verhalten abgenommen haben. Für den Kostenvorschussanspruch der Gemeinschaft genügt es, dass er mindestens einem Erwerber zusteht (Rn. 29).
- Erwerber einer bereits fertiggestellten Wohnung: Bei Nachzügler-Verträgen schuldet der Bauträger im Regelfall die allgemein anerkannten Regeln der Technik zur Zeit der Herstellung, nicht des eigenen Vertragsschlusses (Rn. 66).
- Käufer, die heute vom Bauträger erwerben: Die Urteile ergingen zum AGB-Gesetz. Für Verträge ab 2002 gilt § 307 BGB; darüber und über eine 30-Jahres-Grenze haben die Urteile nicht entschieden. Die Abnahmeklausel gehört deshalb in jede Vertragsprüfung.
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