Bauträger insolvent oder Bau steckengeblieben – was Käufer jetzt tun

Von Rechtsanwalt Markus Stenger, Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht und für Bank- und Kapitalmarktrecht · Stand: Oktober 2026

Insolvenz des Bauträgers: was sich ändert

Ein Insolvenzantrag ist noch keine Eröffnung. Bis das Gericht entscheidet, kann es einen vorläufigen Insolvenzverwalter bestellen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 InsO). Mit der Eröffnung verwaltet der Insolvenzverwalter das Vermögen des Bauträgers und verfügt darüber (§ 80 Abs. 1 InsO). Der Eröffnungsbeschluss wird auf insolvenzbekanntmachungen.de veröffentlicht (§ 9 Abs. 1, § 30 Abs. 1 InsO).

Ordnet das Gericht die Eigenverwaltung an, verwaltet der Bauträger sein Vermögen selbst, unter Aufsicht eines Sachwalters (§ 270 Abs. 1 Satz 1 InsO). Auch die Entscheidung nach § 103 InsO trifft dann er (§ 279 Satz 1 InsO), und Forderungen melden Sie beim Sachwalter an (§ 270f Abs. 2 Satz 2 InsO).

Ist Ihr Vertrag bei der Eröffnung von beiden Seiten noch nicht vollständig erfüllt, kann der Verwalter wählen, ob er ihn erfüllt (§ 103 Abs. 1 InsO). Lehnt er ab, können Sie Ihre Forderung wegen der Nichterfüllung nur als Insolvenzgläubiger geltend machen (§ 103 Abs. 2 Satz 1 InsO). Auf Ihre Aufforderung muss er sich unverzüglich erklären, sonst kann er auf der Erfüllung nicht bestehen (§ 103 Abs. 2 Satz 2 und 3 InsO).

Vormerkung und Lastenfreistellung

Ist die Auflassungsvormerkung eingetragen, muss der Verwalter Ihren Anspruch auf das Eigentum aus der Insolvenzmasse erfüllen. Das gilt auch, wenn der Bauträger weitere Pflichten wie den Bau nicht vollständig erfüllt hat (§ 106 Abs. 1 InsO). Die Vormerkung sichert aber nur den Anspruch auf das Eigentum (§ 883 Abs. 1 BGB), nicht das Fertigbauen.

Lastet noch eine Grundschuld der Bank des Bauträgers auf dem Grundstück, kommt es auf deren Freistellungserklärung an. Sie muss gewährleisten, dass die Grundschuld bei einem unvollendeten Bau gelöscht wird, sobald Sie den dem Bautenstand entsprechenden Teil des Kaufpreises gezahlt haben. Die Bank kann sich stattdessen vorbehalten, Ihre vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Objekts zurückzuzahlen (§ 3 Abs. 1 Satz 2 und 3 MaBV).

Raten: nicht mehr zahlen, als gebaut ist

Abschlagszahlungen kann der Bauträger nur verlangen, soweit sie wirksam vereinbart sind (§ 650v BGB). Zulässig sind sie erst, wenn die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV vorliegen, etwa die eingetragene Vormerkung und die gesicherte Lastenfreistellung. Dann folgen sie dem Bauablauf, in höchstens sieben Teilbeträgen (§ 1 Satz 1 AbschlagsV, § 3 Abs. 1 und 2 MaBV).

Abweichen darf der Vertrag davon nur, wenn der Bauträger eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellt (§ 1 Satz 2 AbschlagsV). Zum Vertrag siehe Kaufvertragsprüfung.

• Zahlen Sie keine Rate, deren Bauabschnitt nicht erreicht ist. Eine Bautenstandsbestätigung des Bauträgers ersetzt nicht den Blick auf die Baustelle.
• Ist ein Insolvenzverwalter bestellt, zahlen Sie nach der Eröffnung nicht mehr an den Bauträger. Wer danach an ihn zahlt, wird nur frei, wenn er die Eröffnung nicht kannte (§ 82 InsO).

Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2018 geschlossen wurden, gilt das damalige Recht (Art. 229 § 39 EGBGB).

Die Sicherheit von 5 Prozent und Bürgschaften

Als Verbraucher steht Ihnen bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu, für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel (§ 650m Abs. 2 Satz 1 BGB). Das gilt auch beim Bauträgervertrag (§ 650u Abs. 2 BGB, § 1 Satz 3 AbschlagsV).

Verlangt es der Bauträger, behalten Sie den Betrag von den Raten ein (§ 650m Abs. 2 Satz 3 BGB). Möglich ist auch eine Garantie oder ein Zahlungsversprechen einer Bank oder eines Kreditversicherers (§ 650m Abs. 3 BGB).

Nach dem Oberlandesgericht München sichert sie auch Schadensersatz wegen verspäteter Fertigstellung und Ansprüche wegen Mängeln bis zur Abnahme. Auszahlen oder zurückgeben müssen Sie die Sicherheit beim Bauträgervertrag in der Regel erst, wenn Gemeinschafts- und Sondereigentum abgenommen sind (27 U 3495/25 Bau, Rn. 49).

Hat der Bauträger Geld gegen eine Bürgschaft nach § 7 MaBV entgegengenommen, sichert sie alle Ansprüche auf Rückgewähr oder Auszahlung Ihrer Zahlungen. Sie bleibt bestehen, bis der Bau vollständig fertiggestellt ist und die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV vorliegen (§ 7 Abs. 1 Satz 1 und 3 MaBV). Der Bürge kann Sie nicht zuerst an den Bauträger verweisen (§ 7 Abs. 1 Satz 2, § 2 Abs. 2 Satz 3 MaBV).

Haftet der Geschäftsführer persönlich?

Das Oberlandesgericht München hat am 26.08.2026 entschieden (27 U 3495/25 Bau):

• Die Pflicht zur Sicherheit von 5 Prozent ist ein Schutzgesetz: Wer sie schuldhaft verletzt, muss Schadensersatz leisten (§ 823 Abs. 2 BGB; Rn. 44).
• Verstößt der Bauträger dagegen, kann sein Geschäftsführer persönlich haften, weil die Sicherheit gerade vor der Insolvenz des Bauträgers schützen soll (Rn. 52 f.).
• Fahrlässigkeit genügt: Bei eigener Prüfung des Vertrags, notfalls mit Rechtsrat, hätte der Geschäftsführer erkannt, dass die Voraussetzungen für die Auszahlung des Einbehalts fehlten (Rn. 57 f.).

Im Fall hatte sich die Bauträgerin den Einbehalt von 10.070,10 € auszahlen lassen, obwohl wesentliche Leistungen fehlten (Rn. 9, 54). Der Geschäftsführer ihrer Komplementärin haftete, weil er den Betrag nicht zurückgab, nachdem er die Erwerber selbst über einen gravierenden Schaden am Bau informiert hatte (Rn. 51, 54 f.). Er muss die Sicherheit erneut stellen; das Geld direkt zurückverlangen konnte die Käuferin nicht (Rn. 43, 60). Es ist eine Einzelfallentscheidung; die Revision hat das Gericht nicht zugelassen (Rn. 71).

Verzug, Vertragsstrafe und Rücktritt

Sind Sie Verbraucher, muss der Vertrag verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder zur Dauer der Bauausführung enthalten; fehlen sie, gelten die Angaben aus der Baubeschreibung (§ 650k Abs. 3, § 650i Abs. 3 BGB). Überschreitet der Bauträger einen nach dem Kalender bestimmten Termin, kommt er ohne Mahnung in Verzug, wenn er die Verzögerung zu vertreten hat (§ 286 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 BGB).

Vertragsstrafe. Eine vereinbarte Strafe ist mit dem Verzug verwirkt (§ 339 Satz 1 BGB). Nehmen Sie die Leistung später als Erfüllung an, müssen Sie sich die Strafe dabei vorbehalten (§ 341 Abs. 3 BGB). Der Vorbehalt gehört deshalb ins Abnahmeprotokoll.

Rücktritt. Tritt der Käufer aufgrund eines vereinbarten Rücktrittsrechts wegen nicht termingerechter Fertigstellung zurück, bleibt ihm die verwirkte Vertragsstrafe, wenn nichts anderes vereinbart ist (BGH, Urteil vom 22.05.2025 – VII ZR 129/24, Leitsatz).

Ohne vertragliches Rücktrittsrecht setzt der Rücktritt in der Regel eine erfolglos abgelaufene Frist voraus (§ 323 Abs. 1 BGB). Schon vor dem Fertigstellungstermin geht das nur, wenn offensichtlich ist, dass die Voraussetzungen eintreten werden (§ 323 Abs. 4 BGB).

Rechnen Sie vor einem Rücktritt genau. Mit ihm erlöschen die Ansprüche auf Bau und Eigentum (VII ZR 129/24, Rn. 26 f.) und damit auch die Vormerkung (BGH, Urteil vom 22.01.2009 – IX ZR 66/07, Rn. 12, 17).

Wird danach das Insolvenzverfahren eröffnet, kann der Verwalter die Löschung der Vormerkung verlangen, ohne Ihnen den gezahlten Kaufpreis aus der Masse zu erstatten. Ein Zurückbehaltungsrecht hilft Ihnen dann nicht (IX ZR 66/07, Leitsatz, Rn. 8). Mit dem Anspruch auf Rückzahlung sind Sie in der Regel nur Insolvenzgläubiger (§ 38 InsO), soweit keine Bürgschaft ihn sichert.

Fertigstellung durch die Eigentümergemeinschaft

Ansprüche gegen die Gemeinschaft haben Erwerber erst, wenn sie eingetragen sind oder als werdende Wohnungseigentümer gelten. Dafür muss ihr Anspruch durch Vormerkung gesichert und ihnen der Besitz an ihren Räumen übergeben sein (§ 8 Abs. 3 WEG). Vorher haben sie nur vertragliche Ansprüche gegen den Bauträger (BGH, Urteil vom 20.12.2024 – V ZR 243/23, Rn. 6).

Dann kann jeder Eigentümer von der Gemeinschaft grundsätzlich die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums nach der Teilungserklärung verlangen, auch beim steckengebliebenen Bau (V ZR 243/23, Leitsatz a). In seiner Einheit gehören dazu auch die verputzten nichttragenden Innenwände mit den Leitungen unter Putz und der Anschluss an die Zentralheizung mit Zuleitungen und Heizkörpern (BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 219/24, Leitsatz). Der Innenausbau von Bad und Küche bleibt Sache des Eigentümers (Rn. 33).

• Vorrang des Vertrags. Kann der Eigentümer gleichgerichtete Ansprüche gegen den Bauträger oder den Insolvenzverwalter erfolgversprechend geltend machen, scheidet die Gemeinschaft aus (V ZR 219/24, Rn. 33).
• Zumutbarkeit. Der Anspruch entfällt, wenn die Fertigstellung den übrigen Eigentümern nicht zuzumuten ist (§ 242 BGB), etwa wegen unverhältnismäßiger Kosten. Je weiter der Bau fortgeschritten ist, desto eher ist sie zumutbar (V ZR 243/23, Leitsatz c, Rn. 29).
• Kosten. Am Gemeinschaftseigentum zahlen grundsätzlich alle nach ihren Anteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Was die Gemeinschaft auf Wunsch einzelner Eigentümer an deren Sondereigentum herstellt, zahlen diese (V ZR 219/24, Rn. 35).

Lehnt die Versammlung den nötigen Beschluss ab, kann das Gericht ihn auf Ihre Klage gegen die Gemeinschaft fassen (Beschlussersetzungsklage, § 44 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 WEG; V ZR 219/24, Rn. 11).

Was Sie jetzt tun sollten

1. Unterlagen sichern. Vertrag mit Baubeschreibung und Zahlungsplan, Zahlungsbelege, Bürgschaften im Original, die Freistellungserklärung der Bank und ein aktueller Grundbuchauszug.
2. Bautenstand festhalten. Fotos mit Datum, bei größeren Summen ein Sachverständiger; dann mit den gezahlten Raten abgleichen.
3. Grundbuch prüfen. Ist Ihre Vormerkung eingetragen, und an welcher Rangstelle?
4. Den Verwalter mit Konzept ansprechen. Zur Erklärung nach § 103 InsO fordern Sie ihn erst auf, wenn feststeht, was Erfüllung oder Ablehnung für Sie bedeutet.
5. Forderungen anmelden. Schriftlich beim Verwalter, mit Grund und Betrag, in der Frist aus dem Eröffnungsbeschluss (§ 28 Abs. 1, § 174 Abs. 1 und 2 InsO).
6. Mit den anderen Erwerbern sprechen und das Vorgehen abstimmen, damit niemand gegen die anderen arbeitet.

Die Fristen im Überblick

• Forderungsanmeldung: laut Eröffnungsbeschluss, zwischen zwei Wochen und drei Monaten (§ 28 Abs. 1 InsO); wer später anmeldet, trägt unter Umständen die Kosten eines besonderen Prüfungstermins (§ 177 Abs. 1 InsO).
• Anfechtung eines Beschlusses der Gemeinschaft: Klage binnen eines Monats, Begründung binnen zweier Monate nach der Beschlussfassung (§ 45 Satz 1 WEG).
• Ansprüche gegen Geschäftsführer: in der Regel drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von ihm und vom Geschäftsführer erfahren haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erfahren müssen (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB).

Wie wir vorgehen und was es kostet

Wir prüfen zuerst, wo Sie stehen: Vertrag, Raten und Bautenstand, Vormerkung, Lastenfreistellung und Sicherheiten. Dann sagen wir Ihnen, welcher Weg trägt, und vorher, was er kostet.

Wir beraten einzelne Erwerber und Eigentümergemeinschaften. Die Haftung von Geschäftsführern gehört zum Handels- und Gesellschaftsrecht, Bürgschaften und Finanzierung gehören zum Bank- und Kapitalmarktrecht; in beiden Gebieten führt Rechtsanwalt Markus Stenger den Fachanwaltstitel.

Kommt es zum Mandat, wird die Erstberatung angerechnet.