Grundschuld gekündigt – was jetzt zu tun ist

Von Rechtsanwalt Markus Stenger · Stand: Oktober 2026

Was die Kündigung der Grundschuld bedeutet

Die Grundschuld ist ein Recht an Ihrem Grundstück: Aus dem Grundstück ist eine bestimmte Geldsumme an die Bank zu zahlen (§ 1191 Abs. 1 BGB). Mit Ihrem Darlehen ist sie über den Sicherungsvertrag verbunden. Das Gesetz spricht dann von einer Sicherungsgrundschuld (§ 1192 Abs. 1a BGB).

Im Sicherungsvertrag, auch Sicherungsabrede oder Zweckerklärung genannt, steht, welche Forderungen die Grundschuld sichert und wann die Bank auf sie zugreifen darf.

Das Kapital der Grundschuld wird erst nach einer Kündigung fällig. Kündigen dürfen die Bank und der Eigentümer, die Frist beträgt sechs Monate (§ 1193 Abs. 1 BGB). Aus dem Grundstück kann sich die Bank nur im Wege der Zwangsvollstreckung befriedigen, also durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung (§ 866 ZPO).

Ein Gericht ist an der Kündigung noch nicht beteiligt. Der Gesetzgeber wollte nach dem Bundesgerichtshof sicherstellen, dass Ihnen die sechs Monate ungeschmälert bleiben und Sie sich ohne den Druck eines laufenden Versteigerungsverfahrens auf die Lage einstellen können. Diese Zeit sollten Sie nutzen.

Darlehen und Grundschuld: zwei Kündigungen

Die Bank kann beides im selben Schreiben kündigen. Rechtlich sind es zwei Erklärungen mit eigenen Voraussetzungen.

Die Kündigung des Darlehens

Sie macht die gesamte Restschuld aus dem Darlehensvertrag fällig. Wegen Zahlungsverzugs darf die Bank ein Verbraucherdarlehen, das in Raten getilgt wird, nur kündigen, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen (§ 498 BGB):

• Sie sind mit mindestens zwei aufeinander folgenden Raten ganz oder teilweise in Verzug.
• Der Rückstand erreicht eine Mindesthöhe. Bei einem durch Grundschuld gesicherten Verbraucherdarlehen, das ab dem 21. März 2016 geschlossen wurde, sind das 2,5 Prozent des Nennbetrags.
• Die Bank hat Ihnen erfolglos eine Frist von zwei Wochen gesetzt und dabei erklärt, dass sie sonst die gesamte Restschuld verlangt.

Für ältere Verträge gilt grundsätzlich das damalige Recht; welche Fassung anzuwenden ist, prüfen wir am Vertrag.

Auch ohne Zahlungsverzug kann die Bank kündigen, wenn eine wesentliche Verschlechterung Ihrer Vermögensverhältnisse oder des Werts der Sicherheit eintritt oder droht und dadurch die Rückzahlung gefährdet ist, auch unter Verwertung der Sicherheit. Nach der Auszahlung ist diese Kündigung in der Regel fristlos möglich (§ 490 Abs. 1 BGB). Mehr zur Kündigung des Darlehens lesen Sie auf der Seite Anwalt für Bankrecht in München.

Die Kündigung der Grundschuld

Sie betrifft die Sicherheit und macht das Kapital der Grundschuld fällig, aber erst nach sechs Monaten (§ 1193 Abs. 1 BGB). Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass die Bank die Grundschuld aufgrund des Sicherungsvertrags nicht vor Eintritt des Sicherungsfalls kündigen darf. Wann der Sicherungsfall eintritt, steht in Ihrem Sicherungsvertrag.

Für Ihre Verteidigung heißt das: Beide Kündigungen werden getrennt geprüft. Ist die Kündigung des Darlehens unwirksam, entscheidet der Sicherungsvertrag, ob der Sicherungsfall trotzdem eingetreten ist.

Die Kündigungsfrist: sechs Monate ab Zugang

Nach dem Gesetz beträgt die Kündigungsfrist der Grundschuld sechs Monate (§ 1193 Abs. 1 BGB). Geht Ihnen die Kündigung zum Beispiel am 15. März zu, endet die Frist mit Ablauf des 15. September (§§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB). Die Frist gilt für die Grundschuld, nicht für das Darlehen. Die wirksame Kündigung des Darlehens macht die gesamte Restschuld fällig. Die Versteigerung aus der Grundschuld darf die Bank aber grundsätzlich erst nach den sechs Monaten betreiben. Im Einzelnen gilt:

• Wann beginnt die Frist? Mit dem Zugang der Kündigung bei Ihnen (§ 130 Abs. 1 BGB).
• Lässt sich die Frist verkürzen? Nicht, wenn die Grundschuld eine Geldforderung sichert, etwa Ihr Darlehen, und nach dem 19. August 2008 bestellt wurde (§ 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB, Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB). Bei älteren Grundschulden sind abweichende Vereinbarungen zulässig. Dann kommt es auf Ihre Bestellungsurkunde an.
• Und die Grundschuldzinsen? Für die Versteigerung gilt eine entsprechende Wartefrist. Die Grundschuldzinsen liegen nach den Worten des Bundesgerichtshofs „fast immer“ deutlich über den Darlehenszinsen. Auch wegen dieser Zinsen darf die Bank die Versteigerung erst betreiben, wenn sie das Kapital gekündigt oder die Versteigerung angedroht hat und sechs Monate verstrichen sind. Nach einer Kündigung des Kapitals braucht es keine zusätzliche Androhung (BGH, Beschluss vom 30.03.2017 – V ZB 84/16).
• Und wenn die Urkunde ein Schuldanerkenntnis enthält? Haben Sie sich darin der sofortigen Zwangsvollstreckung in Ihr gesamtes Vermögen unterworfen, ist die Urkunde auch dafür ein Vollstreckungstitel (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Je nach Urkunde und Sicherungsvertrag kann die Bank daraus ohne Urteil auf Ihr übriges Vermögen zugreifen, etwa auf Konto oder Gehalt. Für die Versteigerung des Grundstücks gelten Kündigung oder Androhung und Wartefrist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs aber auch dann (V ZB 84/16, Rn. 31).

Was Sie jetzt tun sollten

1. Datum sichern. Notieren Sie, wann das Schreiben bei Ihnen eingegangen ist, und bewahren Sie Schreiben und Umschlag auf. Ab dem Zugang laufen die sechs Monate.
2. Unterlagen zusammenstellen. Darlehensvertrag mit allen Anlagen, Sicherungsvertrag (Zweckerklärung), Grundschuldbestellungsurkunde, alle Schreiben der Bank und die Kontoauszüge zu den Raten.
3. Beide Kündigungen prüfen lassen. Trägt die Kündigung des Darlehens? Ist der Sicherungsfall eingetreten? Stimmt die Forderung der Höhe nach, also Verrechnung, Zinsen und Kosten?
4. Mit der Bank sprechen, aber mit Konzept. Bei einem Verbraucherdarlehen soll die Bank Ihnen spätestens mit der Zahlungsfrist von zwei Wochen ein Gespräch über eine einverständliche Regelung anbieten (§ 498 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ratenplan, Stundung oder Fortführung des Darlehens: Jede Lösung braucht einen nachvollziehbaren Plan, wie die Bank bezahlt wird. Halten Sie jede Einigung schriftlich fest.
5. Umschuldung oder Verkauf vorbereiten, solange noch kein Versteigerungsantrag gestellt ist. Eine andere Bank kann das Darlehen ablösen, oder Sie verkaufen die Immobilie freihändig und zahlen die Bank aus dem Kaufpreis. Wird das Darlehen dabei vorzeitig abgelöst, prüfen wir, ob und in welcher Höhe die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann. Steuerliche Folgen eines Verkaufs klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
6. Gerichtspost sofort öffnen. Ordnet das Gericht die Versteigerung an, haben Sie für den Antrag auf einstweilige Einstellung nur zwei Wochen ab Zustellung des gerichtlichen Hinweises (§ 30b Abs. 1 ZVG). Mehr dazu unter Was nach den sechs Monaten geschieht.

Kann man die Kündigung der Grundschuld rückgängig machen?

Einseitig nicht. Eine Kündigung wird mit dem Zugang wirksam. Ein Widerruf verhindert das nur, wenn er vorher oder gleichzeitig zugeht (§ 130 Abs. 1 BGB). Nach dem Zugang kann die Bank die Kündigung nicht mehr allein zurücknehmen. Die Folgen einer wirksamen Kündigung lassen sich aber durch eine Vereinbarung mit der Bank aufheben (BGH, Urteil vom 08.06.2016 – IV ZR 346/15, Rn. 14). Zahlen Sie den Rückstand erst nach der Kündigung, wird diese dadurch nicht von selbst unwirksam.

In einer solchen Vereinbarung kann die Bank zum Beispiel das Darlehen fortführen oder einen Zahlungsplan akzeptieren und erklären, aus der Kündigung keine Rechte herzuleiten. Die Vereinbarung sollte beide Kündigungen erfassen, die des Darlehens und die der Grundschuld. Vorher lohnt die Prüfung, ob die Bank überhaupt kündigen durfte: beim Darlehen etwa nach § 498 BGB, bei der Grundschuld nach Ihrem Sicherungsvertrag. Wie Sie sich gegen eine Vollstreckung wehren, steht im nächsten Abschnitt.

Wenn die Bank zu früh vollstreckt

Haben Sie sich in der notariellen Urkunde wegen der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, braucht die Bank kein Urteil: Die Urkunde ist selbst der Vollstreckungstitel (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Die Kündigung nach § 1193 BGB ist dann grundsätzlich eine Bedingung für die Vollstreckung.

Enthält die Urkunde zusätzlich einen Verzicht darauf, Bestehen und Fälligkeit der Forderung nachzuweisen, erhält die Bank die vollstreckbare Ausfertigung aber ohne diesen Nachweis. Ob der Verzicht wirksam ist, wird dabei grundsätzlich nicht geprüft. Mit einer Klauselerinnerung können Sie das deshalb nicht mit Erfolg angreifen (BGH, Beschluss vom 07.10.2020 – VII ZB 56/18).

Die Vollstreckungsabwehrklage

Schutzlos sind Sie dadurch nicht. Steht die Vollstreckung bevor, können Sie schon vor ihrem Beginn Vollstreckungsabwehrklage erheben, auch Vollstreckungsgegenklage genannt, und beantragen, die Zwangsvollstreckung einstweilen einzustellen (§§ 767, 769 ZPO). Nach dem Bundesgerichtshof hat die Klage Erfolg, wenn die Kündigung fehlt oder die sechs Monate noch nicht abgelaufen sind. Das gilt, soweit die Frist für Ihre Grundschuld nicht wirksam abbedungen ist.

Bei vollstreckbaren Urkunden sind Sie mit Ihren Einwänden nicht auf Gründe beschränkt, die erst nachträglich entstanden sind (§ 797 Abs. 4 ZPO). Mit derselben Klage machen Sie Einwände gegen den Anspruch selbst geltend, zum Beispiel: Der Sicherungsfall ist nicht eingetreten, oder die Forderung besteht nicht in dieser Höhe.

Aus der Urkunde darf die Vollstreckung erst beginnen, wenn sie Ihnen mindestens zwei Wochen vorher zugestellt worden ist (§ 798 ZPO). Lassen Sie deshalb auch Zustellung und Vollstreckungsklausel prüfen.

Was nach den sechs Monaten geschieht

Nach Ablauf der Frist kann die Bank beim Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung beantragen (§ 15 ZVG). Daneben oder stattdessen kann sie die Zwangsverwaltung beantragen (§ 146 ZVG).

Möglichst zugleich mit dem Beschluss, der die Versteigerung anordnet, ist Ihnen ein Hinweis auf Ihr Recht zuzustellen, die einstweilige Einstellung zu beantragen. Ab der Zustellung dieses Hinweises haben Sie für den Antrag zwei Wochen Zeit; das ist eine Notfrist (§ 30b Abs. 1 ZVG). Liegen die Voraussetzungen des § 30a ZVG vor, stellt das Gericht das Verfahren dann für höchstens sechs Monate ein.

Welche Wege es im laufenden Verfahren gibt, erklären wir auf der Seite Zwangsversteigerung abwenden: Wege und Fristen.

Wenn die Bank die Grundschuld verkauft hat

Manchmal verlangt nicht mehr Ihre Bank das Geld, sondern ein Erwerber, an den sie Darlehen und Grundschuld übertragen hat. Auch ihm können Sie die Einreden aus dem Sicherungsvertrag entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB). Diese gesetzliche Regel gilt, wenn er die Grundschuld nach dem 19. August 2008 erworben hat.

Erklärt das Gericht die Vollstreckung eines solchen Erwerbers aus der Urkunde für unzulässig, muss er Ihnen den Schaden ersetzen, den die Vollstreckung oder eine Zahlung zu ihrer Abwendung verursacht hat (§ 799a ZPO).

Wie wir vorgehen und was es kostet

Wir prüfen zuerst die Grundlagen, dann die Zahlen: die Kündigung des Darlehens, den Sicherungsvertrag und den Sicherungsfall, Urkunde, Klausel und Zustellung, danach die Forderungsaufstellung der Bank. Dann sagen wir Ihnen, welcher Weg trägt: Verhandlung, Umschuldung, Verkauf oder gerichtlicher Schutz. Und wir sagen Ihnen vorher, was er kostet.

Rechtsanwalt Markus Stenger ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.

Kommt es zum Mandat, wird die Erstberatung angerechnet.