Immobilienrecht › Gewerbemietrecht
Wir vertreten Vermieter wie Mieter von Läden, Büros, Praxen und Hallen: bei Vertrag und Nachtrag, Miete und Nebenkosten, Kündigung und Räumung.
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Von Rechtsanwalt und Steuerberater Rudolf Müller · Stand: Oktober 2026
Bei Gewerberäumen regelt das Gesetz wenig und der Vertrag umso mehr. Die meisten Schutzvorschriften der Wohnraummiete gelten hier nicht. Vermieter und Mieter können deshalb vieles frei vereinbaren. Sie müssen dann aber mit dem leben, was im Vertrag steht.
Das Wichtigste in Kürze
Für Wohnungen gilt unsere Seite zum Mietrecht.
Von den Sondervorschriften für Wohnraum gelten für Geschäftsräume nur die, die § 578 BGB ausdrücklich nennt. Die wichtigsten Unterschiede:
| Thema | Wohnraum | Gewerberaum |
|---|---|---|
| Ordentliche Kündigung durch den Vermieter | nur mit berechtigtem Interesse (§ 573 BGB) | ohne Grund; Frist nach Vertrag, sonst nach § 580a Abs. 2 BGB |
| Widerspruch des Mieters wegen Härte | möglich (§ 574 BGB) | nicht vorgesehen |
| Miethöhe und Erhöhung | Mietpreisbremse, Vergleichsmiete, Kappungsgrenze (§§ 556d, 558 BGB) | grundsätzlich frei vereinbar; Indexklauseln nach dem Preisklauselgesetz |
| Nachzahlung nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs | kann die Kündigung unwirksam machen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) | keine Schonfrist |
| Nebenkosten | nur vereinbarte Betriebskosten (§ 556 BGB); verspätete Nachforderung in der Regel ausgeschlossen | nach Vertrag, auch darüber hinaus, etwa Verwaltung; kein Ausschluss allein wegen Verspätung |
| Mietsicherheit | höchstens drei Monatsmieten (§ 551 BGB) | nach Vertrag |
| Minderung vertraglich einschränken | unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB) | möglich, in Formularverträgen mit Grenzen (§ 307 BGB) |
| Räumungsfrist durch das Gericht | möglich (§ 721 ZPO) | nicht vorgesehen |
Für beide gelten die allgemeinen Regeln, etwa zur Minderung, zur fristlosen Kündigung und zur Rückgabe. Über § 578 BGB gelten außerdem die Form langfristiger Verträge, das Vermieterpfandrecht und der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.
Bei einem einheitlichen Vertrag über Wohn- und Geschäftsräume gilt entweder Wohnraum- oder Gewerbemietrecht. Entscheidend ist, welche Nutzung nach den Vereinbarungen überwiegt. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, gilt Wohnraummietrecht. Halten Sie den tatsächlich gewollten Schwerpunkt deshalb im Vertrag fest; ein nur vorgetäuschter Zweck zählt nicht.
Seit dem 1. Januar 2025 verlangt das Gesetz für Gewerbemietverträge über mehr als ein Jahr nicht mehr die Schriftform, sondern die Textform. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Es genügen lesbare Erklärungen auf einem dauerhaften Datenträger, die den Erklärenden nennen. Für Mietverhältnisse, die vor 2025 entstanden sind, galt die alte Schriftform noch bis einschließlich 1. Januar 2026, bei einer Änderung ab 2025 nur bis zur Änderung.
Fehlt die Form, gilt der Vertrag wie bisher für unbestimmte Zeit. Er ist trotz vereinbarter Laufzeit ordentlich kündbar, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Räume. Die Form soll einen späteren Erwerber schützen, der in den Vertrag eintritt, aber auch die ursprünglichen Parteien.
Für die Schriftform hat der Bundesgerichtshof verlangt, dass sich alle wesentlichen Bedingungen aus der Urkunde ergeben, vor allem Mietgegenstand, Miete, Dauer und Parteien. Ein Nachtrag musste auf den Vertrag Bezug nehmen, die Änderungen nennen und erkennen lassen, dass im Übrigen alles bleibt. Eine vereinbarte Änderung der Miete war immer wesentlich. Keine eigene Form brauchten dagegen eine automatische Anpassung nach einer formgerechten Indexklausel und die Ausübung einer Verlängerungsoption.
Ob der Bundesgerichtshof das für die Textform genauso sieht, hat er, soweit ersichtlich, noch nicht entschieden. Vorsichtig handelt deshalb, wer jeden Nachtrag mit Bezug auf den Vertrag und alle früheren Nachträge abfasst, Anlagen eindeutig bezeichnet und keine wesentliche Abrede nur mündlich trifft.
Manche Verträge verpflichten die Parteien, Formfehler nachzuholen und bis dahin nicht deswegen zu kündigen. Der Bundesgerichtshof hält solche Schriftformheilungsklauseln für unwirksam, weil § 550 BGB zwingend ist. Sie hindern für sich genommen keine Partei an der ordentlichen Kündigung wegen eines Formmangels.
Eine Grenze zieht nur Treu und Glauben, und zwar ausnahmsweise: Treuwidrig handelt etwa, wer eine nachträgliche Abrede, die allein ihm nützt, wegen ihres Formmangels zum Anlass nimmt, sich von einem lästig gewordenen Vertrag zu lösen.
Diese Rechtsprechung betraf noch die Schriftform. § 550 BGB gilt für Gewerberäume aber weiter, nur mit Textform. Verlassen sollte sich auf eine Heilungsklausel niemand.
Wird das vermietete Objekt nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Käufer mit dem Eigentumswechsel in den Mietvertrag ein (§ 566 Abs. 1, § 578 BGB). Hat schon der frühere Vermieter eine wesentliche Änderung ohne die nötige Form vereinbart, kann sich der Käufer grundsätzlich auf diesen Formmangel berufen und den Vertrag ordentlich kündigen, auch wenn das dem früheren Vermieter nach Treu und Glauben verwehrt gewesen wäre. An der formwidrigen Abrede war der Käufer nicht beteiligt; nur ausnahmsweise kann auch seine Kündigung treuwidrig sein (BGH, Beschluss vom 14.05.2025 – XII ZR 88/23).
Der Form bedarf schon eine Änderung der Nebenkostenvorauszahlungen, gleich in welcher Höhe, jedenfalls wenn sie für mehr als ein Jahr gelten soll und der Vermieter sie nicht jederzeit widerrufen kann. Im entschiedenen Fall genügte eine stillschweigend vereinbarte Erhöhung (ebenda). Auch diese Entscheidung betraf noch die Schriftform. Wer als Mieter auf die feste Laufzeit angewiesen ist, sollte deshalb jede Änderung in der Form festhalten, die Gesetz und Vertrag verlangen; Käufer sollten vor dem Kauf prüfen, ob alle Nachträge formgerecht sind.
Ein befristeter Vertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Vorher ist er ordentlich nur kündbar, wenn der Vertrag das vorsieht oder die Form fehlt. Einen unbefristeten Vertrag kann jede Seite ohne Grund kündigen.
Regelt der Vertrag nichts anderes, muss die Kündigung bei Geschäftsräumen spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zugehen. Sie wirkt zum Ablauf des nächsten Vierteljahres. Geht sie bis zum dritten Werktag im Januar zu, endet der Vertrag also mit Ablauf des 30. Juni.
Eine Form schreibt das Gesetz nicht vor; § 568 Abs. 1 BGB gilt nur für Wohnraum. Halten Sie die Form ein, die Ihr Vertrag verlangt, und kündigen Sie so, dass Sie den Zugang beweisen können.
Fristlos kündigen kann jede Seite, wenn ihr die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder zum Vertragsende nicht zuzumuten ist. Bei einer Vertragsverletzung ist in der Regel zuerst eine Abmahnung oder Abhilfefrist nötig, bei Zahlungsverzug nicht. Der Vermieter kann wegen Zahlungsverzugs kündigen, wenn der Mieter
Eine Schonfrist wie bei Wohnraum gibt es nicht: Zahlt der Mieter erst nach Zugang der Kündigung, wird sie dadurch nicht unwirksam. Ausnahme: Er konnte aufrechnen und erklärt dies unverzüglich nach der Kündigung.
Der Mieter kann fristlos kündigen, etwa wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.
Die Miete ist im Gewerbe grundsätzlich frei verhandelbar, die Regeln über die Mieterhöhung bei Wohnraum gelten nicht. Für spätere Anpassungen kommen vor allem in Betracht:
Das Preisklauselgesetz erlaubt die automatische Anpassung bei Mietverträgen vor allem unter drei Voraussetzungen:
Eine Klausel, die gegen das Preisklauselgesetz verstößt, wird erst unwirksam, wenn der Verstoß rechtskräftig festgestellt ist, sofern der Vertrag keinen früheren Zeitpunkt vorsieht (§ 8 PrKG). Bis dahin bleiben ihre Wirkungen bestehen. Anders bei vorformulierten Klauseln, die schon der Kontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht standhalten, etwa weil sie widersprüchlich und damit intransparent sind: Sie sind von Anfang an unwirksam, § 8 PrKG gilt dann nicht (BGH, Urteil vom 11.03.2026 – XII ZR 51/25). Bereits gezahlte Erhöhungen kann der Mieter dann grundsätzlich zurückverlangen.
Ob die Miete zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart werden soll, klären Sie bitte vor Vertragsschluss mit Ihrem Steuerberater. Den Vertrag stimmen wir auf das Ergebnis ab.
Nach dem Gesetz trägt der Vermieter die Lasten der Mietsache, der Mieter schuldet die vereinbarte Miete. Nebenkosten zahlt der Mieter deshalb nur, soweit der Vertrag ihre Umlage vorsieht; § 556 BGB gilt nicht. Umlegbar ist mehr als bei Wohnraum, nach dem Bundesgerichtshof etwa das Verwalterhonorar. Vorformulierte Klauseln müssen aber klar und verständlich sein, auch unter Unternehmern.
Über Vorauszahlungen muss der Vermieter in angemessener Frist abrechnen, ohne abweichende Vereinbarung in der Regel binnen eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. Eine spätere Nachforderung ist nicht allein wegen der Verspätung ausgeschlossen. Nach Fristablauf kann der Mieter aber die Abrechnung verlangen und weitere Vorauszahlungen einstellen.
Mindert ein Mangel die Tauglichkeit der Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch, ist die Miete kraft Gesetzes herabgesetzt; Unerhebliches bleibt außer Betracht. Der Mieter muss den Mangel unverzüglich anzeigen, sonst kann er die Minderung verlieren. Anders als bei Wohnraum kann der Vertrag die Minderung einschränken. Vorformulierte Klauseln müssen aber der Inhaltskontrolle standhalten.
Wer Räume zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts vermietet, darf nach der Rechtsprechung auch ohne vertragliche Regelung in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden eigenen Grundstücken kein Konkurrenzunternehmen zulassen. Jeden Wettbewerb muss er aber nicht fernhalten; es kommt auf den Einzelfall an.
Verletzt der Vermieter diesen oder einen vereinbarten Konkurrenzschutz, ist das ein Mangel. Daraus können Ansprüche auf Beseitigung der Konkurrenz und eine Minderung folgen. In einem typischen Einkaufszentrum ist ein formularmäßiger Ausschluss jeden Konkurrenzschutzes unwirksam, wenn der Mieter zugleich eine Betriebspflicht mit Sortimentsbindung trägt. Regeln Sie den Schutz deshalb ausdrücklich: Sortiment oder Fachgebiet, Flächen, Ausnahmen.
Die Grenze von drei Monatsmieten und die Regeln zur Anlage einer Barkaution in § 551 BGB gelten nur für Wohnraum. Bei Gewerberäumen bestimmt vor allem der Vertrag Höhe, Art (etwa Barkaution oder Bürgschaft), Anlage und Rückgabe. Daneben hat der Vermieter ein gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten pfändbaren Sachen des Mieters.
Nach Vertragsende muss der Mieter die Räume zurückgeben. Hat er sie einem Dritten überlassen, etwa einem Untermieter, kann der Vermieter sie auch von diesem herausverlangen. Für die Zeit der Vorenthaltung kann der Vermieter die vereinbarte oder die ortsübliche Miete verlangen und weiteren Schaden geltend machen.
Vorsicht nach jedem Vertragsende, auch nach einer fristlosen Kündigung: Nutzt der Mieter weiter und widerspricht keine Seite binnen zwei Wochen, verlängert sich der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Der Widerspruch kann schon in der Kündigung stehen, muss aber eindeutig sein. Prüfen Sie rechtzeitig, was Ihr Vertrag dazu und zum Zustand bei Rückgabe regelt.
Eine gerichtliche Räumungsfrist nach § 721 ZPO gibt es bei Gewerberäumen nicht. Welches Gericht zuständig ist und wann Anwaltszwang besteht, steht auf unserer Seite zur Räumungsklage in München.
Wir vertreten Vermieter wie Mieter. Verträge und Nachträge prüfen und entwerfen wir möglichst, bevor sie unterschrieben sind.
Ihr Ansprechpartner ist Rechtsanwalt und Steuerberater Rudolf Müller. Fragen rund um Ihr Unternehmen finden Sie unter Wirtschaftsrecht, weitere Immobilienthemen unter Immobilienrecht.
Das erste Telefonat ist kostenlos und dient nur der Einordnung. Die Erstberatung (30 Minuten) kostet für Unternehmen 250 € zzgl. USt, für Verbraucher 226,10 € inkl. USt (190 € netto). Kommt es zum Mandat, wird sie angerechnet.
Danach rechnen wir in der Regel nach Zeitaufwand ab, mit den gesetzlichen Gebühren als Untergrenze. Die Kosten legen wir offen, bevor Aufwand entsteht.
Nein. Für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Vertrags braucht der Vermieter keinen Grund, und einen Härtewiderspruch gibt es nicht (§§ 573, 574, 578 BGB). Er muss aber die vertragliche Frist einhalten, sonst die des § 580a Abs. 2 BGB. Ein befristeter Vertrag in Textform ist vor dem Ende der Laufzeit nur ordentlich kündbar, wenn er das selbst vorsieht (§§ 542, 550 BGB).
Wenn der Vertrag nichts anderes regelt, muss die ordentliche Kündigung von Geschäftsräumen spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zugehen und wirkt zum Ablauf des nächsten Vierteljahres (§ 580a Abs. 2 BGB). Wer bis zum dritten Werktag im Januar kündigt, beendet den Vertrag mit Ablauf des 30. Juni.
In der Regel ja. Für eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr genügt seit 2025 die Textform (§ 578 Abs. 1 Satz 2, § 126b BGB). Fehlt auch sie, bleibt der Vertrag wirksam, gilt aber für unbestimmte Zeit und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung ordentlich kündbar (§ 550 BGB).
Nicht ohne Grundlage im Vertrag, etwa eine Staffel oder eine Indexklausel. Die Regeln über die Mieterhöhung bei Wohnraum gelten nicht (§§ 549, 578 BGB). Sonst braucht er die Zustimmung des Mieters; bei einem unbefristeten Vertrag bleibt ihm die Kündigung (§ 542 Abs. 1 BGB).
Bei Gewerberäumen darf der Vertrag die Minderung einschränken; das Verbot des § 536 Abs. 4 BGB gilt nur für Wohnraum. Eine vorformulierte Klausel muss aber der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalten. Hat der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich auf den Ausschluss nicht berufen (§ 536d BGB). Zeigen Sie den Mangel in jedem Fall unverzüglich an (§ 536c BGB).
Das hängt von Ihrem Versicherungsvertrag ab. Sind Sie rechtsschutzversichert, sagen Sie es uns im ersten Telefonat. Den Versicherungsschein und die Versicherungsbedingungen halten Sie dann zur Erstberatung bereit.
Schicken Sie Unterlagen bitte erst nach dem ersten Telefonat; wir sagen Ihnen dann, was wir brauchen. Für die Erstberatung genügen:
Bei Gewerberäumen regelt das Gesetz wenig und der Vertrag umso mehr.
