Versteigerungsrecht › Teilungsversteigerung › Teilungsversteigerung bei Scheidung
Wir übernehmen die Fragen rund um die Teilungsversteigerung nach der Trennung, auch an der Seite Ihres Familienrechtsanwalts. Scheidungen führen wir nicht.
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Nach der Trennung bleibt das gemeinsame Haus, aber kein Einvernehmen: Einer will verkaufen, der andere bleiben. Die Teilungsversteigerung ist dann der Hebel, den das Gesetz jedem Miteigentümer gibt. Diese Seite erklärt, wann sie zulässig ist, wann sie zu früh kommt und wie Ehewohnung, Zugewinn und Steuer zusammenspielen.
Von Rechtsanwalt Markus Stenger, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht · Stand: Oktober 2026
Das gemeinsame Haus von Ehegatten ist rechtlich in aller Regel eine Bruchteilsgemeinschaft. Jeder Teilhaber kann jederzeit ihre Aufhebung verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB); bei einem Grundstück geschieht das durch Teilungsversteigerung (§ 753 Abs. 1 BGB, § 180 Abs. 1 ZVG). Die Zugewinngemeinschaft ändert daran nichts. Der Bundesgerichtshof hat 2022 klargestellt: Ein pauschales Verbot der Teilungsversteigerung während der Trennungszeit gibt es nicht. Die eheliche Rücksichtnahmepflicht (§ 1353 Abs. 1 Satz 2 BGB) verlangt eine Abwägung im Einzelfall, bei der die Gründe des Antragstellers, die Dauer der Trennung, das Wohl gemeinsamer Kinder und die Möglichkeit einer Ersatzwohnung zählen. Wer sich darauf beruft, muss beim Familiengericht einen Drittwiderspruchsantrag stellen (entsprechend § 771 ZPO, § 113 Abs. 1 Satz 2 FamFG); das Vollstreckungsgericht selbst prüft diese Einwände nicht (BGH, Beschluss vom 16.11.2022 – XII ZB 100/22).
Solange der Güterstand besteht, kann sich ein Ehegatte nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen (§ 1365 Abs. 1 BGB). Der Antrag auf Teilungsversteigerung fällt darunter, wenn der Miteigentumsanteil praktisch das gesamte Vermögen des Antragstellers ist. Die Rechtsprechung zieht die Grenze bei kleineren Vermögen bei rund 85 Prozent, bei größeren bei rund 90 Prozent. Fehlt die Zustimmung, ist die Versteigerung unzulässig; der andere Ehegatte macht das in der Regel mit dem Drittwiderspruchsantrag geltend (entsprechend § 771 ZPO). Das Familiengericht kann die Zustimmung auf Antrag ersetzen, wenn die Teilungsversteigerung den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht und der andere Ehegatte die Zustimmung ohne ausreichenden Grund verweigert oder durch Krankheit oder Abwesenheit verhindert und mit dem Aufschub Gefahr verbunden ist (§ 1365 Abs. 2 BGB). Die Sperre endet grundsätzlich mit der Rechtskraft der Scheidung. Wurde der Zugewinnausgleich im Scheidungsverbund geltend gemacht, abgetrennt und ist darüber noch nicht entschieden, wirkt sie nach Teilen der Rechtsprechung fort. Praktisch heißt das: Vor dem Antrag gehört eine Vermögensaufstellung auf den Tisch, sonst scheitert das Verfahren am ersten Einwand.
Praxistipp
Vermögensaufstellung vor dem Antrag: Konten, Depots, Lebensversicherungen, weitere Immobilien. Liegt der Hausanteil unter 85 bis 90 Prozent des Gesamtvermögens, greift § 1365 BGB nach der Rechtsprechung nicht. Die Aufstellung entscheidet, ob der Antrag angreifbar ist.
Gehört die Immobilie nur den Ehegatten oder früheren Ehegatten und betreibt einer von ihnen die Versteigerung, ordnet das Gericht auf Antrag des anderen die einstweilige Einstellung an, wenn das zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist. Das gilt auch nach der Scheidung, nicht aber, wenn ein Dritter Miteigentümer ist; die Einstellung kann mehrfach wiederholt werden (§ 180 Abs. 3 ZVG). Daneben steht die allgemeine Einstellung für längstens sechs Monate, einmal wiederholbar, wenn sie nach Abwägung der Interessen angemessen erscheint (§ 180 Abs. 2 ZVG). Beide Wege zusammen dürfen das Verfahren nicht länger als fünf Jahre aufhalten (§ 180 Abs. 4 ZVG). Der Antrag ist fristgebunden: Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung des gerichtlichen Hinweises auf das Einstellungsrecht, der in der Regel zusammen mit dem Anordnungsbeschluss kommt (§ 30b Abs. 1 ZVG). Wer die Frist verpasst, kann eine Einstellung im Versteigerungsverfahren nur noch über den Vollstreckungsschutz wegen sittenwidriger Härte erreichen (§ 765a ZPO), und der greift selten; Einwände aus § 1365 BGB und aus der ehelichen Rücksichtnahmepflicht bleiben mit dem Drittwiderspruchsantrag möglich.
Bis zur Scheidung kann ein Ehegatte die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung verlangen, wenn das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden; die Belange von Kindern im Haushalt sind zu berücksichtigen (§ 1361b Abs. 1 BGB). Wer nach der Trennung auszieht und binnen sechs Monaten keine ernstliche Rückkehrabsicht erklärt, hat dem anderen die Wohnung unwiderleglich überlassen (§ 1361b Abs. 4 BGB). Der ausgezogene Miteigentümer kann dafür eine Vergütung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB). Nach der Scheidung regelt § 1568a BGB die Überlassung. Sind beide Ehegatten Miteigentümer, genügt es, dass einer – mit Blick auf das Wohl der Kinder und die Lebensverhältnisse – stärker auf die Wohnung angewiesen ist oder die Überlassung der Billigkeit entspricht (§ 1568a Abs. 1 BGB). Eine unbillige Härte ist nur erforderlich, wenn der andere Ehegatte allein oder mit einem Dritten Eigentümer ist (§ 1568a Abs. 2 BGB). Das Darlehen läuft unabhängig davon weiter: Gegenüber der Bank haften beide als Gesamtschuldner, im Innenverhältnis steht dem Zahlenden ein Ausgleich zu (§ 426 Abs. 1 BGB), der bei der Erlösverteilung berücksichtigt werden kann.
Für den Zugewinnausgleich zählt der Wert des Miteigentumsanteils am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB). Ein niedriger Zuschlag Jahre später ändert diese Rechnung nicht mehr. Der Versteigerungserlös wird nach Abzug der Verfahrenskosten und der vorrangig zu befriedigenden Rechte nach Miteigentumsanteilen verteilt. Streiten die Ehegatten über Ausgleichsposten wie getragene Kreditraten, Nutzungsvergütung oder Investitionen, zahlt das Gericht nicht hälftig aus, sondern hinterlegt den Betrag, bis Einigung oder Urteil vorliegen. Wer diese Posten vor dem Termin beziffert und belegt, verkürzt das um Monate.
Jeder Miteigentümer darf im Termin mitbieten. Die Bietsicherheit beträgt zehn Prozent des festgesetzten Verkehrswerts und ist auf Verlangen sofort im Termin zu leisten (§ 68 Abs. 1, § 70 Abs. 2 ZVG), also vorher in einer der Formen des § 69 ZVG zu beschaffen. Warum Sie trotz Ihres Anteils auf das ganze Grundstück bieten und was das für die Finanzierung heißt, steht unter als Miteigentümer selbst ersteigern. Ersteigert ein Ehegatte selbst, fällt Grunderwerbsteuer nur auf den hinzuerworbenen Anteil an, und auch diese entfällt: Der Erwerb vom Ehegatten ist steuerfrei (§ 3 Nr. 4 GrEStG), der Erwerb vom früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ebenfalls (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Meist günstiger als der Termin ist die Übernahme gegen Abfindung vor dem Termin: Sie spart Gutachter, Gerichtsgebühren und das Risiko eines Zuschlags unter Wert. Der laufende Antrag ist dabei oft das Argument, das die Einigung erst möglich macht.
Liegt der Kauf des Hauses weniger als zehn Jahre zurück, ist der Zuschlag an einen Dritten für beide Ehegatten eine Veräußerung ihres Anteils; ein Gewinn kann einkommensteuerpflichtig sein. Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien greift, wenn der Eigentümer die Immobilie seit der Anschaffung ausschließlich oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Wer auszieht und seinen Anteil erst in einem späteren Kalenderjahr veräußert, verliert sie in der Regel. Der Bundesfinanzhof hat entschieden: Wer nach der Trennung auszieht und die Wohnung dem geschiedenen Ehegatten mit dem gemeinsamen Kind überlässt, nutzt sie nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken; der Verkauf seines Anteils innerhalb der Frist ist steuerpflichtig (BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21). Für den Zuschlag im Termin gilt dasselbe: Der Bundesfinanzhof wertet den Eigentumsverlust durch Zwangsversteigerung als Veräußerung; für die Zehnjahresfrist kommt es auf die Abgabe des Meistgebots an (BFH, Urteil vom 12.11.2024 – IX R 6/24). Wer auszieht, sollte das Datum kennen, an dem die Frist abläuft. Mehr dazu auf der Seite Immobilie und Steuer.
Ein Scheidungsschwerpunkt sind wir nicht und wollen es nicht sein. Scheidung, Unterhalt und Zugewinnausgleich bleiben bei Ihrem Familienrechtsanwalt. Wir übernehmen den Teil, der dort selten zu Hause ist: das Versteigerungsverfahren mit seinen Fristen, Wertgrenzen und Einstellungsanträgen, die Erlösverteilung und die steuerrechtlichen Folgen. Auf Wunsch arbeiten wir mit Ihrem Anwalt zusammen und stimmen die Schritte ab.
Vor dem Antrag: Vermögensaufstellung für § 1365 BGB, Abwägung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, Prüfung der Alternativen Übernahme, Verkauf, Vermittlung. Zur Abwehr: Einstellungsantrag innerhalb der zwei Wochen, Drittwiderspruchsantrag, Nutzungsregelung. Im Termin: Bietsicherheit, Wertgrenzen bis zur ersten Versagung des Zuschlags, Bietstrategie gegen Dritte. Danach: Erlösverteilung mit bezifferten Ausgleichsposten. Die steuerrechtlichen Folgen von Auszug, Zuschlag und Übernahme prüfen wir als Rechtsanwälte im selben Mandat (§ 3 Satz 1 Nr. 1 StBerG). Abgerechnet wird nach den gesetzlichen Gebühren oder nach Vereinbarung, im Verfahren nie darunter; die Erstberatung kostet für Verbraucher 226,10 € inkl. USt (190 € netto), für Unternehmen 250 € zzgl. USt und wird angerechnet.
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Neben der Immobilie selbst stellt sich nach der Trennung oft die Frage der Mithaftung für das gemeinsame Darlehen gegenüber der Bank.
Ja. Ein Verbot für die Trennungszeit gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof verlangt eine Abwägung im Einzelfall (§ 1353 Abs. 1 Satz 2 BGB), und Einwände dagegen müssen mit dem Drittwiderspruchsantrag geltend gemacht werden (BGH, Beschluss vom 16.11.2022 – XII ZB 100/22). Leben Sie im gesetzlichen Güterstand, ist die Versteigerung aber unzulässig, wenn der Anteil praktisch das ganze Vermögen des Antragstellers ist und Sie weder zugestimmt haben noch das Familiengericht Ihre Zustimmung ersetzt hat (§ 1365 BGB).
Drei Wege: die fehlende Zustimmung nach § 1365 BGB, in der Regel geltend gemacht mit dem Drittwiderspruchsantrag (entsprechend § 771 ZPO); der Einstellungsantrag wegen des Kindeswohls (§ 180 Abs. 3 ZVG) oder nach Interessenabwägung (§ 180 Abs. 2 ZVG), beide binnen zwei Wochen ab Zustellung der gerichtlichen Belehrung (§ 30b ZVG); und die Übernahme des Anteils gegen Abfindung. Die Einstellungen halten das Verfahren insgesamt höchstens fünf Jahre auf (§ 180 Abs. 4 ZVG). Greift § 1365 BGB, bleibt die Versteigerung unzulässig, solange die Zustimmung fehlt und nicht ersetzt ist.
Keine Miete, aber eine Nutzungsvergütung, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB). Sie wird in der Regel erst ab der Aufforderung des ausgezogenen Ehegatten geschuldet und bei Kreditraten und Unterhalt berücksichtigt.
Gegenüber der Bank beide, als Gesamtschuldner. Die Trennung ändert den Darlehensvertrag nicht. Wer allein zahlt, hat im Innenverhältnis in der Regel einen Ausgleichsanspruch (§ 426 Abs. 1 BGB), der bei der Erlösverteilung berücksichtigt werden kann.
Nach Abzug der Verfahrenskosten und der vorrangig zu befriedigenden Rechte nach Miteigentumsanteilen. Bei Streit über Ausgleichsposten hinterlegt das Gericht den Betrag. Für den Zugewinnausgleich zählt nicht der Erlös, sondern der Wert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB).
Grunderwerbsteuer nicht, wenn ein Ehegatte den Anteil des anderen erwirbt oder ein früherer Ehegatte ihn im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erwirbt (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Einkommensteuer kann anfallen, wenn der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt: Für den ausgezogenen Ehegatten entfällt die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum in der Regel, wenn er seinen Anteil erst in einem späteren Kalenderjahr veräußert (BFH, Urteil vom 14.02.2023 – IX R 11/21).
Schicken Sie Unterlagen bitte erst nach dem ersten Telefonat; wir sagen Ihnen dann, was wir brauchen. Für die Erstberatung genügen:
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Die Teilungsversteigerung bei Scheidung ist selten der beste Weg, aber oft der einzige Hebel.
