Versteigerungsrecht › Glossar Versteigerungsrecht
Von Anordnungsbeschluss bis Zuschlag: die 40 wichtigsten Begriffe der Zwangs- und Teilungsversteigerung, kurz erklärt und jeweils mit Fundstelle im Gesetz.
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Für Miteigentümer, Erben, Eigentümer und alle, die zum ersten Mal einen Beschluss vom Versteigerungsgericht in der Hand halten.
Von Rechtsanwalt Markus Stenger, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht · Stand: Oktober 2026
Wer zum ersten Mal mit einer Zwangs- oder Teilungsversteigerung zu tun hat, stößt auf Begriffe, die das Gesetz voraussetzt, aber nirgends erklärt. Hier finden Sie die wichtigsten, jeweils mit der Fundstelle im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) oder im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Alle Fundstellen sind am Gesetzes- oder Urteilstext geprüft.
Anordnungsbeschluss · Antragsberechtigung · Aufhebung der Gemeinschaft · Ausgleichsbetrag · Bargebot · Beitritt · Beschlagnahme · Bestehenbleibende Rechte · Beteiligte · Bietvollmacht · Bietzeit · Doppelausgebot · Einstellungsbewilligung · Einstweilige Einstellung · Erbengemeinschaft · Ersteher · Geringstes Gebot · Hinterlegung des Übererlöses · Meistgebot · Mieter in der Versteigerung · Rechtspfleger · Sicherheitsleistung · Sicherungshypothek · Teilungsplan · Teilungsversteigerung · Terminsbestimmung · Verkehrswert · Versteigerungstermin · Versteigerungsvermerk · Verteilungstermin · Vollstreckungsgericht · Vortermin · Wertfestsetzung und Beschwerde · Wiederversteigerung · Zuschlag · Zuschlagsversagung · Zwangsversteigerung · Zwangsverwaltung · 5/10-Grenze · 7/10-Grenze
Mit dem Anordnungsbeschluss beginnt das Verfahren: Das Vollstreckungsgericht ordnet die Versteigerung auf Antrag an (§ 15 ZVG) und ersucht das Grundbuchamt, den Versteigerungsvermerk einzutragen (§ 19 Abs. 1 ZVG). In der Zwangsversteigerung gilt der Beschluss zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks (§ 20 Abs. 1 ZVG). Mit der Zustellung des gerichtlichen Hinweises läuft die Zwei-Wochen-Frist für einen Antrag auf einstweilige Einstellung (§ 30b Abs. 1 ZVG).
Den Antrag darf stellen, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, wer Erbe eines eingetragenen Eigentümers ist oder wer das Recht des Eigentümers oder Erben auf Aufhebung der Gemeinschaft ausübt (§ 181 Abs. 2 Satz 1 ZVG). Ein vollstreckbarer Titel ist nicht erforderlich (§ 181 Abs. 1 ZVG). Vormund und Betreuer brauchen die Genehmigung des Familien- oder Betreuungsgerichts (§ 181 Abs. 2 Satz 2 ZVG). Wie der Antrag aussieht, steht auf der Seite Teilungsversteigerung beantragen.
Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB). Ist dieses Recht durch Vereinbarung ausgeschlossen, bleibt die Aufhebung aus wichtigem Grund möglich; weitergehende Beschränkungen sind nichtig (§ 749 Abs. 2 und 3 BGB). Bei Grundstücken erfolgt die Aufhebung durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 BGB). Für Erbengemeinschaften gilt das entsprechend (§ 2042 Abs. 2 BGB).
Sind die Anteile der Miteigentümer unterschiedlich belastet, muss bei einem Anteil ein größerer Betrag berücksichtigt werden als beim anderen. Dann erhöht sich das geringste Gebot um den Betrag, der zum Ausgleich unter den Miteigentümern erforderlich ist (§ 182 Abs. 2 ZVG). Deshalb gehört vor den Antrag die Klärung, welche Grundschuld auf welchem Anteil liegt.
Der Teil des Gebots, den der Ersteher in Geld zahlt: die Verfahrenskosten, bestimmte vorrangige Ansprüche und der Betrag, um den das Meistgebot das geringste Gebot übersteigt (§ 49 Abs. 1 ZVG). Das Bargebot ist vom Zuschlag an zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 ZVG) und so rechtzeitig unbar an die Gerichtskasse zu überweisen, dass es vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist (§ 49 Abs. 3 ZVG).
Wird nach der Anordnung ein weiterer Versteigerungsantrag gestellt, eröffnet das Gericht kein zweites Verfahren, sondern lässt den Beitritt zu. Der Beitretende hat dieselben Rechte, als wäre die Versteigerung auf seinen Antrag angeordnet worden (§ 27 ZVG). In der Teilungsversteigerung kann so ein weiterer Miteigentümer das Verfahren mitbetreiben und es fortführen, wenn der erste Antragsteller aussteigt. Damit ein bereits bestimmter Versteigerungstermin dann stattfinden kann, muss der Beitrittsbeschluss grundsätzlich spätestens vier Wochen vor dem Termin zugestellt sein (§ 43 Abs. 2 ZVG).
Wirkung des Anordnungsbeschlusses zugunsten des Gläubigers in der Zwangsversteigerung (§ 20 Abs. 1 ZVG). Sie erfasst neben dem Grundstück die Gegenstände, auf die sich eine Hypothek erstrecken würde, etwa Zubehör (§ 20 Abs. 2 ZVG), und wirkt wie ein Veräußerungsverbot (§ 23 Abs. 1 ZVG). Der Eigentümer darf ab diesem Zeitpunkt nichts mehr zum Nachteil des Gläubigers verfügen.
Rechte, die bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt werden und nicht durch Zahlung zu decken sind, bleiben bestehen. Alle übrigen Rechte erlöschen mit dem Zuschlag (§ 52 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZVG). Der Ersteher übernimmt bestehenbleibende Rechte, etwa eine Grundschuld, zusätzlich zu seinem Bargebot. Für die Wertgrenzen zählt ihr Kapitalwert mit (§ 74a Abs. 1, § 85a Abs. 1 ZVG).
Neben Gläubiger und Schuldner alle, für die bei Eintragung des Versteigerungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen oder gesichert ist, sowie diejenigen, die ein Recht am Grundstück oder ein Miet- oder Pachtrecht beim Gericht anmelden (§ 9 ZVG). Beteiligte werden zum Termin geladen und können Anträge stellen, zum Beispiel auf Sicherheitsleistung sofort nach einem Gebot (§ 67 Abs. 1 ZVG).
Wer im Versteigerungstermin für einen anderen bietet, muss seine Vertretungsmacht sofort durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen, etwa durch eine Vollmacht, deren Unterschrift ein Notar beglaubigt hat (§ 129 Abs. 1 BGB). Sonst weist das Gericht das Gebot zurück, es sei denn, die Vertretungsmacht ist ihm offenkundig (§ 71 Abs. 2 ZVG). Dasselbe gilt, wenn ein Gebot die Zustimmung eines anderen oder einer Behörde braucht. Eine einfache schriftliche Vollmacht genügt nicht; die beglaubigte Vollmacht muss deshalb schon im Termin vorliegen. Bietet ein Bevollmächtigter für eine GmbH oder eine andere Gesellschaft, beweist die beglaubigte Vollmacht allein nicht, dass derjenige, der sie unterschrieben hat, die Gesellschaft vertreten darf; das ist zusätzlich sofort durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen, etwa durch einen beglaubigten Handelsregisterauszug. Dass die Vertretungsbefugnis online im Handelsregister abrufbar ist, macht sie dem Gericht nicht schon offenkundig (BGH, Beschluss vom 11.06.2026 – V ZB 81/25).
Zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung müssen mindestens 30 Minuten liegen. Die Versteigerung wird fortgesetzt, bis trotz Aufforderung kein Gebot mehr abgegeben wird; das letzte Gebot wird dreimal aufgerufen (§ 73 ZVG). Umgangssprachlich heißt dieser Abschnitt Bietstunde.
Jeder Beteiligte kann verlangen, dass das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen abweichend vom Gesetz festgestellt werden, etwa so, dass ein Recht erlischt, das sonst bestehen bliebe. Das muss spätestens im Termin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten geschehen (§ 59 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Wird durch die Abweichung das Recht eines anderen Beteiligten beeinträchtigt, muss dieser zustimmen (§ 59 Abs. 1 Satz 3 ZVG); soll ein Recht bestehen bleiben, das sonst erlöschen würde, müssen nachrangige Beteiligte nicht zustimmen (§ 59 Abs. 3 ZVG). Steht nicht fest, ob ein Recht beeinträchtigt wird, bietet das Gericht das Grundstück doppelt aus: mit der verlangten Abweichung und ohne sie (§ 59 Abs. 2 ZVG).
Der Antragsteller kann die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligen, auch wiederholt. Ist das Verfahren auf seine Bewilligung bereits zweimal eingestellt worden, gilt eine dritte Bewilligung als Rücknahme des Versteigerungsantrags (§ 30 Abs. 1 ZVG). Das Instrument ist wichtig, wenn während des Verfahrens über eine Einigung verhandelt wird.
Vorläufiger Stopp des Verfahrens. In der Teilungsversteigerung kann jeder Miteigentümer sie für längstens sechs Monate beantragen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheint; eine einmalige Wiederholung ist zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG). Der Antrag ist binnen zwei Wochen nach Zustellung des gerichtlichen Hinweises zu stellen (§ 30b Abs. 1 ZVG). Zum Schutz eines gemeinschaftlichen Kindes sind weitere Einstellungen möglich (§ 180 Abs. 3 ZVG), insgesamt höchstens fünf Jahre (§ 180 Abs. 4 ZVG). Nach einer Einstellung wird das Verfahren nur auf Antrag fortgesetzt; bleibt der Antrag sechs Monate aus, wird das Verfahren aufgehoben (§ 31 Abs. 1 ZVG). In der Zwangsversteigerung gilt für den Schuldner § 30a ZVG.
Mehrere Erben bilden bis zur Auseinandersetzung eine Gemeinschaft. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Gehört ein Grundstück zum Nachlass und einigen sich die Erben nicht, ist die Teilungsversteigerung der gesetzliche Weg (§ 2042 Abs. 2 i. V. m. § 753 Abs. 1 BGB). Antragsberechtigt ist jeder Miterbe, auch ohne eigene Eintragung im Grundbuch (§ 181 Abs. 2 ZVG). Mehr dazu unter Erbrecht.
Der Bieter, dem der Zuschlag erteilt wird. Er wird mit dem Zuschlag Eigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG), muss das Bargebot vor dem Verteilungstermin zahlen (§ 49 ZVG) und kann aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung gegen den Besitzer betreiben (§ 93 Abs. 1 ZVG). Das gilt nicht gegen Besitzer, deren Recht durch den Zuschlag nicht erloschen ist, etwa Mieter.
Zugelassen wird nur ein Gebot, das die dem betreibenden Anspruch vorgehenden Rechte und die Verfahrenskosten deckt (§ 44 Abs. 1 ZVG). Es wird im Termin festgestellt und verlesen (§ 66 Abs. 1 ZVG) und besteht aus den bestehenbleibenden Rechten und dem bar zu zahlenden Teil: den Verfahrenskosten, den Ansprüchen nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ZVG sowie den Kosten, Zinsen und anderen Nebenleistungen der bestehenbleibenden Rechte (§ 49 Abs. 1, § 12 Nr. 1 und 2 ZVG). In der Teilungsversteigerung werden die Rechte berücksichtigt, die den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, sowie alle Rechte, die einem dieser Rechte vorgehen oder gleichstehen (§ 182 Abs. 1 ZVG), gegebenenfalls erhöht um den Ausgleichsbetrag (§ 182 Abs. 2 ZVG).
In der Teilungsversteigerung steht der Erlös, der nach den Verfahrenskosten und den durch Zahlung zu deckenden Rechten übrig bleibt (§ 180 Abs. 1, § 109 ZVG), den früheren Miteigentümern gemeinsam zu. Aufgehoben ist die Gemeinschaft nicht schon mit dem Zuschlag; dazu gehört auch die Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 BGB). Sind sich die früheren Miteigentümer über die Aufteilung nicht einig, entscheidet darüber nicht das Versteigerungsgericht; der Übererlös wird hinterlegt (§ 117 Abs. 2 Satz 3 ZVG). Die Gemeinschaft setzt sich dann am hinterlegten Betrag fort. Wer seinen Anteil ausgezahlt haben will, braucht die Einwilligung der anderen und muss sie notfalls gerichtlich durchsetzen. Bei Miteigentum nach Bruchteilen können ihm die anderen dabei keine Forderungen entgegenhalten, die nicht aus der Gemeinschaft stammen, etwa aus dem Zugewinnausgleich (BGH, Beschluss vom 22.02.2017 – XII ZB 137/16).
Das höchste wirksame Gebot beim Schluss der Versteigerung. Auf das Meistgebot ergeht der Zuschlag (§ 81 Abs. 1 ZVG). Für die 5/10- und die 7/10-Grenze zählt das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehenbleibenden Rechte (§ 74a Abs. 1, § 85a Abs. 1 ZVG). Miteigentümer dürfen selbst bieten; wer den Zuschlag erhält, wird Alleineigentümer.
Mietverträge bleiben bestehen, der Ersteher tritt in sie ein (§ 57 ZVG i. V. m. § 566 BGB). In der Zwangsversteigerung hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG). In der Teilungsversteigerung gilt dieses Sonderkündigungsrecht nicht (§ 183 ZVG). Wohnraummieter behalten ihren Kündigungsschutz.
Verfahren nach dem ZVG sind dem Rechtspfleger übertragen (§ 3 Nr. 1 Buchst. i RPflG). Er erlässt den Anordnungsbeschluss, setzt den Verkehrswert fest, leitet den Versteigerungstermin und erteilt den Zuschlag. Rechtsbehelfe gegen seine Entscheidungen richten sich nach § 11 RPflG. Wer den Rechtspfleger mit einem vollständigen, gut vorbereiteten Antrag erreicht, spart Monate.
Ein Beteiligter kann sofort nach einem Gebot Sicherheit verlangen (§ 67 Abs. 1 ZVG): ein Zehntel des Verkehrswerts (§ 68 Abs. 1 ZVG). Bargeld ist ausgeschlossen. Zulässig sind Verrechnungsschecks eines im Institutsregister der BaFin geführten Kreditinstituts oder der Bundesbank, die frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt und im Inland zahlbar sind, eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines solchen Kreditinstituts, die im Inland zu erfüllen ist (nicht für Gebote des Schuldners), sowie die Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse, die vor dem Termin gutgeschrieben und im Termin nachgewiesen ist (§ 69 Abs. 1 bis 4 ZVG). Ein Miteigentümer braucht keine Sicherheit, wenn ihm eine durch das Gebot gedeckte Hypothek oder Grundschuld zusteht (§ 184 ZVG).
Zahlt der Ersteher das Bargebot nicht, wird der Teilungsplan dadurch ausgeführt, dass das Gericht die Forderung gegen ihn auf die Berechtigten überträgt (§ 118 Abs. 1 ZVG). Für die übertragene Forderung wird am ersteigerten Grundstück eine Sicherungshypothek mit dem Rang des jeweiligen Anspruchs eingetragen (§ 128 Abs. 1 Satz 1 ZVG); soweit die Forderung unverteilt bleibt, für den, der zur Zeit des Zuschlags Eigentümer war (§ 128 Abs. 2 ZVG). Das Grundbuchamt trägt sie auf Ersuchen des Gerichts zusammen mit dem Ersteher als neuem Eigentümer ein (§ 130 Abs. 1 ZVG). Aus ihr kann gegen den Ersteher und jeden späteren Eigentümer vollstreckt werden (§ 132 Abs. 1 ZVG), etwa durch die Wiederversteigerung.
Im Verteilungstermin stellt das Gericht fest, wie viel zu verteilen ist (§ 107 Abs. 1 ZVG), und stellt nach Anhörung der anwesenden Beteiligten den Teilungsplan auf (§ 113 Abs. 1 ZVG). Aufgenommen werden Ansprüche nach dem Grundbuchstand und rechtzeitig angemeldete Ansprüche (§ 114 Abs. 1 ZVG). Der Plan wird durch unbare Zahlung an die Berechtigten ausgeführt (§ 117 Abs. 1 ZVG).
Zwangsversteigerung zum Zweck der Aufhebung einer Gemeinschaft (§ 180 Abs. 1 ZVG). Statt Gläubiger und Schuldner stehen sich Antragsteller und Antragsgegner gegenüber. Antragsteller ist in aller Regel ein Miteigentümer oder Miterbe; der Erlös tritt an die Stelle des Grundstücks und wird unter den Miteigentümern geteilt. Es gelten die Vorschriften über die Zwangsversteigerung, soweit die §§ 181 bis 185 ZVG nichts anderes bestimmen. Ausführlich: Teilungsversteigerung in München: Ablauf, Abwehr, Kosten und Teilungsversteigerung beantragen.
Das Gericht bestimmt den Versteigerungstermin und macht ihn öffentlich bekannt (§ 39 Abs. 1 ZVG), mit Bezeichnung des Grundstücks, Zeit und Ort sowie der Aufforderung, Rechte, die bei Eintragung des Versteigerungsvermerks nicht aus dem Grundbuch ersichtlich waren, spätestens im Termin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten anzumelden (§ 37 Nr. 4 ZVG). Zwischen Bekanntmachung und Termin müssen sechs Wochen liegen, nach einer einstweiligen Einstellung zwei Wochen (§ 43 Abs. 1 ZVG). Wertgutachten kann das Gericht elektronisch veröffentlichen (§ 38 Abs. 2 ZVG).
Das Vollstreckungsgericht setzt den Wert des Grundstücks fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Er ist Bezugsgröße für die Sicherheitsleistung (§ 68 Abs. 1 ZVG) und für die 5/10- und 7/10-Grenze. Gute Unterlagen der Beteiligten beschleunigen die Wertfestsetzung, die in der Praxis viel Zeit kostet.
Öffentlicher Termin beim Vollstreckungsgericht. Nach dem Aufruf werden die Grundstücksdaten, der festgesetzte Wert und die Anmeldungen bekannt gemacht, dann werden das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen festgestellt und verlesen (§ 66 Abs. 1 ZVG). Danach fordert das Gericht zur Abgabe von Geboten auf (§ 66 Abs. 2 ZVG). Es folgen die Bietzeit von mindestens 30 Minuten (§ 73 ZVG) und die Verhandlung über den Zuschlag.
Eintragung der Anordnung im Grundbuch auf Ersuchen des Gerichts (§ 19 Abs. 1 ZVG). Das Grundbuchamt übermittelt dem Gericht anschließend eine beglaubigte Abschrift des Grundbuchblatts und Angaben zu den Beteiligten (§ 19 Abs. 2 ZVG). Rechte, die zu diesem Zeitpunkt nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind, müssen angemeldet werden, sonst bleiben sie beim geringsten Gebot unberücksichtigt (§ 37 Nr. 4 ZVG).
Nach dem Zuschlag bestimmt das Gericht einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses (§ 105 Abs. 1 ZVG). Der Ersteher zahlt an das Gericht (§ 107 Abs. 2 ZVG), eine geleistete Sicherheit wird angerechnet (§ 107 Abs. 3 ZVG). In der Teilungsversteigerung werden zunächst die Inhaber der zu deckenden Rechte bedient; der Rest steht den Miteigentümern nach ihren Anteilen zu. Können sie sich über die Verteilung nicht einigen, wird der Betrag hinterlegt, und der Streit ist in einem eigenen Gerichtsverfahren auszutragen, nicht vor dem Versteigerungsgericht. Streiten Ehegatten oder frühere Ehegatten im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung, ist dafür das Familiengericht zuständig (§ 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG).
Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG); die Länder können die Verfahren bei einem Amtsgericht für mehrere Bezirke konzentrieren (§ 1 Abs. 2 ZVG). Für Grundstücke in München ist das Amtsgericht München zuständig. Die Entscheidungen trifft der Rechtspfleger.
Das Gericht kann schon vor dem Versteigerungstermin mit den Beteiligten das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen erörtern und dafür einen besonderen Termin bestimmen (§ 62 ZVG). Ob es das tut, entscheidet das Gericht; die Beteiligten können einen Vortermin anregen, etwa wenn das geringste Gebot schwer zu berechnen ist oder abweichende Versteigerungsbedingungen (§ 59 ZVG) im Raum stehen. Festgestellt werden geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen erst im Versteigerungstermin (§ 66 Abs. 1 ZVG); erst danach fordert das Gericht zur Abgabe von Geboten auf (§ 66 Abs. 2 ZVG).
Den Verkehrswert setzt das Vollstreckungsgericht durch Beschluss fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG). Gegen diesen Beschluss ist die sofortige Beschwerde statthaft (§ 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG), einzulegen binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung (§ 569 Abs. 1 ZPO). Die Frist ist ernst zu nehmen: Zuschlag und Versagung des Zuschlags können später nicht mit der Begründung angefochten werden, der Wert sei unrichtig festgesetzt (§ 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG). Wofür der Wert maßgeblich ist, steht unter Verkehrswert.
Erneute Zwangsversteigerung des Grundstücks auf Antrag eines Berechtigten, wenn der Ersteher das Bargebot nicht zahlt. Grundlage ist die Forderung gegen den Ersteher, die das Gericht auf die Berechtigten übertragen hat (§ 118 Abs. 1 ZVG), oder die dafür eingetragene Sicherungshypothek (§ 128 ZVG); vollstreckt wird aus einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses (§ 132 Abs. 2 ZVG). Es ist ein neues Versteigerungsverfahren, das das Gesetz erleichtert: Titel und Vollstreckungsklausel müssen dem Ersteher nicht zugestellt werden, und die Versteigerung ist auch zulässig, solange er noch nicht als Eigentümer eingetragen ist (§ 133 ZVG). Der Ersteher kann das ersteigerte Grundstück auf diesem Weg wieder verlieren.
Der Beschluss, mit dem der Meistbietende das Grundstück erhält (§ 81 Abs. 1 ZVG). Er wird im Termin oder in einem gesonderten Verkündungstermin verkündet, der nicht über eine Woche hinaus liegen soll (§ 87 ZVG). Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG), ohne Notarvertrag und vor der Berichtigung des Grundbuchs. Rechte, die nicht bestehen bleiben, erlöschen (§ 91 Abs. 1 ZVG). Der Zuschlagsbeschluss ist zugleich Räumungstitel gegen den Besitzer (§ 93 Abs. 1 ZVG).
Das Gericht muss den Zuschlag versagen, wenn Verfahrensvorschriften verletzt sind (§ 83 ZVG); die Versagung wirkt dann wie eine einstweilige Einstellung oder eine Aufhebung des Verfahrens (§ 86 ZVG). Wegen der Wertgrenzen wird der Zuschlag versagt, wenn das Meistgebot einschließlich der bestehenbleibenden Rechte die Hälfte des Verkehrswerts nicht erreicht (§ 85a Abs. 1 ZVG; Ausnahme bei einem meistbietenden Berechtigten nach § 85a Abs. 3 ZVG) oder, auf Antrag eines Berechtigten, dessen Anspruch erst bei einem Gebot in Höhe von sieben Zehnteln gedeckt wäre, unter sieben Zehnteln bleibt (§ 74a Abs. 1 ZVG). Nur in diesen beiden Fällen bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin, im Regelfall frühestens nach drei, spätestens nach sechs Monaten (§ 74a Abs. 3, § 85a Abs. 2 ZVG). In diesem Termin gelten beide Wertgrenzen nicht mehr (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG).
Verwertung eines Grundstücks durch das Vollstreckungsgericht auf Antrag eines Gläubigers, der einen vollstreckbaren Titel hat (§§ 15, 16 ZVG). Anders als in der Teilungsversteigerung stehen sich Gläubiger und Schuldner gegenüber. Der Schuldner kann unter den Voraussetzungen des § 30a ZVG die einstweilige Einstellung beantragen. Was Eigentümer tun können, steht unter Zwangsversteigerung abwenden.
Zweite Art der Vollstreckung in ein Grundstück: Ein vom Gericht bestellter Verwalter zieht die Erträge, vor allem Mieten, für den Gläubiger ein, das Eigentum bleibt beim Schuldner. Für die Anordnung gelten die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung entsprechend (§ 146 Abs. 1 ZVG). Mit der Teilungsversteigerung hat sie nichts zu tun, wird aber häufig mit ihr verwechselt.
Erreicht das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehenbleibenden Rechte nicht die Hälfte des Verkehrswerts, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen (§ 85a Abs. 1 ZVG). Das gilt nicht, wenn ein zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigter meistbietend ist und sein Gebot zusammen mit seinem Ausfall bei der Erlösverteilung die Hälfte erreicht (§ 85a Abs. 3 ZVG). Wird der Zuschlag nach § 85a Abs. 1 ZVG versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin; in diesem gelten weder die 5/10- noch die 7/10-Grenze (§ 85a Abs. 2 ZVG). Wurde im ersten Termin gar nicht geboten, bleibt sie bestehen.
Bleibt das Meistgebot einschließlich bestehenbleibender Rechte unter sieben Zehnteln des Verkehrswerts, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, bei einem Gebot in Höhe von sieben Zehnteln aber voraussichtlich gedeckt wäre, bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag dessen Versagung beantragen; der Antrag ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und einen unverhältnismäßigen Nachteil glaubhaft macht (§ 74a Abs. 1 und 2 ZVG). Wird der Zuschlag versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin, in der Regel drei bis sechs Monate später (§ 74a Abs. 3 ZVG), in dem die Grenze nicht mehr gilt (§ 74a Abs. 4 ZVG).
Wie die Begriffe im Verfahren zusammenwirken und welche Seite welche Lage behandelt, zeigt unsere Übersicht Versteigerungsrecht.
Wir führen seit mehreren Jahren Teilungs- und Zwangsversteigerungsverfahren vor den Gerichten in München und Oberbayern, auf Antragsteller- wie auf Eigentümerseite.
Begriffe zu kennen ist das eine, den eigenen Fall einzuordnen das andere.
