Räumungsklage in München – Anwalt für Vermieter

Von Rechtsanwalt und Steuerberater Rudolf Müller · Stand: Oktober 2026

Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht aus, führt der Weg über die Räumungsklage. Für Wohnungen in der Stadt und im Landkreis München ist ausschließlich das Amtsgericht München zuständig, das Räumungssachen vorrangig und beschleunigt behandeln muss (§ 272 Abs. 4 ZPO); ob die Wohnung am Ende tatsächlich frei wird, entscheidet sich aber meist schon im Kündigungsschreiben, gleich ob wegen Zahlungsverzugs oder Eigenbedarfs.

Von der Kündigung bis zum Auszug

Die Räumungsklage steht am Ende einer Kette, in der jeder Schritt sitzen muss. Ein Fehler bei der Kündigung kostet nicht Wochen, sondern Monate – und in dieser Zeit läuft der Mietausfall weiter.

Grundlage: die Rückgabepflicht

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Zurückgegeben ist die Wohnung erst, wenn der Vermieter den unmittelbaren Besitz erhält und sie geräumt ist; wer die Schlüssel abgibt, aber seine Sachen zurücklässt, hat nicht zurückgegeben (BGH, Urteil vom 09.09.2026 – VIII ZR 127/25, Rn. 26; Sache zurückverwiesen). Hat er sie einem Dritten überlassen – Untermieter, Lebensgefährte, Firma –, kann der Vermieter die Sache auch von diesem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB). Dieser zweite Absatz wird regelmäßig übersehen und entscheidet später darüber, ob der Titel die Wohnung tatsächlich frei macht.

Der häufigste Fehler: nur fristlos kündigen

Bei Zahlungsverzug wird meist fristlos gekündigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Die Kündigung wird aber unwirksam, wenn der Rückstand bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs ausgeglichen wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) – die sogenannte Schonfristzahlung. Wer daneben nicht hilfsweise ordentlich gekündigt hat, steht dann mit leeren Händen da.

Vor der Räumungsklage: vier Prüfpunkte bei Eigenbedarf

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur so gut, wie sie später im Räumungsprozess trägt. Vor dem Ausspruch prüfen wir deshalb vier Punkte, die über das spätere Ergebnis entscheiden können.

• Kündigungssperrfrist nach Umwandlung. Wurde an der vermieteten Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder eine Verwertungskündigung erst nach Ablauf einer Sperrfrist seit der Veräußerung berufen (§ 577a Abs. 1 BGB). In München beträgt sie zehn Jahre (§ 577a Abs. 2 BGB i. V. m. § 1 Satz 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung vom 16. Dezember 2025). Dieselbe Sperre gilt, wenn vermieteter Wohnraum, der noch nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, nach der Überlassung an den Mieter an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber veräußert wurde, es sei denn, die Gesellschafter oder Erwerber gehören derselben Familie oder demselben Haushalt an (§ 577a Abs. 1a BGB). Wird nach einem solchen Erwerb aufgeteilt, läuft die Frist auch für spätere Käufer einzelner Wohnungen schon ab diesem Erwerb (§ 577a Abs. 2a BGB). Der Erwerb durch eine KG, OHG oder GmbH & Co. KG fällt nicht darunter; teilt eine solche Gesellschaft auf, beginnt die Frist erst mit der ersten Veräußerung der einzelnen Eigentumswohnung, also mit der Eintragung des ersten Käufers im Grundbuch (BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 161/24). War die Wohnung bei der Veräußerung bereits umgewandelt, gilt die Familienausnahme nicht, auch nicht, wenn der Eigentümer sie in eine GbR mit seinen Familienangehörigen einbringt; maßgeblich ist, ob die Wohnungsgrundbücher bei der Eintragung des Erwerbers schon angelegt waren (BGH, Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24). Bestand das Wohnungseigentum schon bei Überlassung an den Mieter, gilt keine Sperrfrist. Wer eine vermietete Wohnung zur Selbstnutzung kaufen will, sollte das vor der Unterschrift klären lassen, etwa im Rahmen unserer Kaufvertragsprüfung.
• Eigentum im Grundbuch. Der Käufer tritt erst mit dem Eigentumserwerb, also mit der Eintragung im Grundbuch, in das Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB) und kann erst ab dann aus eigenem Recht kündigen.
• Begründung im Schreiben. Bedarfsperson und konkretes Interesse an der Wohnung gehören ins Kündigungsschreiben (§ 573 Abs. 3 BGB). Nur diese Gründe zählen später auch bei der Abwägung eines Härteeinwands, soweit sie nicht erst nachträglich entstanden sind (§ 574 Abs. 3 BGB).
• Form und Widerspruchshinweis. Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB), in der Regel also einer eigenhändigen Unterschrift (§ 126 Abs. 1 BGB); eine gewöhnliche E-Mail genügt nicht. Der Vermieter soll rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt dieser Hinweis, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären statt spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses (§ 574b Abs. 2 BGB).

Voraussetzungen und Begründung der Eigenbedarfskündigung in München, die Anbietpflicht und die Kündigungsfristen erklären wir auf unserer Seite zum Mietrecht.

Zeit gewinnen: Klage auf künftige Räumung

Man muss nicht warten, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Ist nach den Umständen die Besorgnis gerechtfertigt, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde, kann auf künftige Leistung geklagt werden (§ 259 ZPO). Das verschiebt den Prozessbeginn nach vorn, ohne die Kündigung zu schwächen.

Räumung und Geld in einem Verfahren

Wird die Räumungsklage mit der Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag an, dass der Mieter wegen der nach Rechtshängigkeit fällig gewordenen Geldforderungen Sicherheit zu leisten hat (§ 283a ZPO). Voraussetzung ist, dass die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt ist (§ 283a Abs. 1 Nr. 1 und 2 ZPO). Der eigentliche Wert liegt im nächsten Schritt: Ist die Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben und leistet der Mieter die angeordnete Sicherheit nicht, kann die Räumung von Wohnraum ausnahmsweise durch einstweilige Verfügung angeordnet werden (§ 940a Abs. 3 ZPO).

Wenn plötzlich jemand anderes in der Wohnung wohnt

Taucht erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung ein Dritter als Besitzer auf, geht der Titel gegen den Mieter ins Leere. Dafür erlaubt das Gesetz die einstweilige Verfügung gegen den Dritten, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach diesem Zeitpunkt Kenntnis erlangt hat (§ 940a Abs. 2 ZPO). Im Übrigen ist die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei konkreter Gefahr für Leib oder Leben zulässig (§ 940a Abs. 1 ZPO).

Der Härteeinwand des Mieters: was in München zählt

Nach einer ordentlichen Kündigung, typischerweise wegen Eigenbedarfs, kann der Mieter in Textform widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1, § 574b Abs. 1 BGB). Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist (§ 574 Abs. 2 BGB). Gegen eine berechtigte fristlose Kündigung hilft der Einwand nicht (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Gerade in München liegt der Ersatzwohnraum-Einwand nahe. Der Bundesgerichtshof hat dafür klare Maßstäbe gesetzt: Ein angespannter Wohnungsmarkt ist allenfalls ein Indiz, auch wenn er einer Mieterschutzverordnung zugrunde liegt. Das Gericht muss konkret feststellen, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter angemessen ist, welche Bemühungen ihm zumutbar sind und ob er sie unternommen hat. Macht der Mieter gesundheitliche Folgen eines Umzugs substantiiert geltend und bestreitet der Vermieter dies, ist regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18; Sache zurückverwiesen).

Greift der Einwand, bestimmt das Gericht Dauer und Bedingungen der Fortsetzung, bei ungewissem Wegfall der Härte auch auf unbestimmte Zeit (§ 574a Abs. 2 BGB). Für Vermieter heißt das: Die eigenen Interessen gehören vollständig ins Kündigungsschreiben, und die Suchbemühungen des Mieters sind im Prozess konkret zu bestreiten. Davon zu unterscheiden ist der Vollstreckungsschutz nach dem Urteil, den wir weiter unten beschreiben.

Das Urteil ist nicht das Ende: die Räumungsfrist

Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, kann das Gericht dem Schuldner auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren (§ 721 Abs. 1 ZPO). Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen. Auf die Länge dieser Frist lässt sich Einfluss nehmen – hier zahlt sich sorgfältige Prozessführung in Wochen aus.

Vollstreckung: die günstigere Variante

Zur Vollstreckung hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger einzuweisen (§ 885 Abs. 1 ZPO). Bei der klassischen Räumung schafft er auch die beweglichen Sachen weg – das ist der teuerste Teil. Der Vollstreckungsauftrag kann aber auf die Besitzeinweisung beschränkt werden (§ 885a ZPO, in der Praxis „Berliner Räumung“). Der Vermieter verwahrt die Sachen dann selbst, hat dafür aber nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten (§ 885a Abs. 3 ZPO). Das erspart in aller Regel einen vierstelligen Vorschuss.

Der letzte Einwand des Mieters

Gegen die Vollstreckung kann der Mieter Vollstreckungsschutz beantragen. Das Vollstreckungsgericht kann eine Maßnahme ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn sie unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist (§ 765a Abs. 1 ZPO). Das sind Ausnahmen – schwere Krankheit, Schwangerschaft, drohende Obdachlosigkeit –, aber sie kommen vor.

Wie lange das dauert

Zwischen Klageeinreichung und geräumter Wohnung vergehen erfahrungsgemäß etwa sechs bis zwölf Monate, bei streitigem Sachverhalt länger. Der größte Hebel liegt vor der Klage: eine Kündigung, die hält, und eine Klage, die von Anfang an vollständig ist.

Räumungsklage am Amtsgericht München: Zuständigkeit und Ablauf

Für Streitigkeiten aus einem Wohnraummietverhältnis ist ohne Rücksicht auf den Streitwert ausschließlich das Amtsgericht zuständig (§ 23 Nr. 2 Buchst. a GVG), und zwar das Gericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a ZPO). Für die Landeshauptstadt und den Landkreis München ist das einheitlich das Amtsgericht München. Über eine Berufung entscheidet das Landgericht München I.

Räumungssachen sind vorrangig und beschleunigt durchzuführen (§ 272 Abs. 4 ZPO). Ordnet das Gericht das schriftliche Vorverfahren an, muss der Mieter binnen einer Notfrist von zwei Wochen anzeigen, dass er sich verteidigen will (§ 276 Abs. 1 ZPO). Schweigt er, kann auf Antrag ohne mündliche Verhandlung ein Versäumnisurteil ergehen (§ 331 Abs. 3 ZPO). Diesen Antrag nehmen wir schon in die Klageschrift auf. Gegen das Versäumnisurteil kann der Mieter binnen zwei Wochen Einspruch einlegen (§ 339 Abs. 1 ZPO).

Räumungsurteile sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar (§ 708 Nr. 7 ZPO). Der Mieter darf die Vollstreckung zwar grundsätzlich durch eigene Sicherheitsleistung abwenden, wenn nicht der Vermieter vorher Sicherheit leistet (§ 711 ZPO). Auf die Rechtskraft muss der Vermieter aber nicht warten. Wer vorher vollstreckt, trägt allerdings ein Risiko: Wird das Urteil später aufgehoben, schuldet er dem Mieter Ersatz des Vollstreckungsschadens (§ 717 Abs. 2 ZPO).

Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang; § 78 Abs. 1 ZPO verlangt ihn erst vor dem Landgericht. Anders bei Gewerberäumen: Hier richtet sich die Zuständigkeit nach dem Streitwert. Oberhalb von 10.000 € (§ 23 Nr. 1 GVG) ist für Objekte in Stadt und Landkreis München das Landgericht München I zuständig, und dort muss sich jede Partei anwaltlich vertreten lassen.