Anwalt für Teilungsversteigerung in München

Teilungsversteigerung verhindern oder aufhalten: wie Sie sich wehren

Ganz verhindern lässt sich eine Teilungsversteigerung nur in wenigen Lagen. Etwa dann, wenn ein Ehegatte im gesetzlichen Güterstand die Versteigerung beantragt, sein Anteil praktisch sein ganzes Vermögen ist und der andere nicht zugestimmt hat (§ 1365 Abs. 1 BGB entsprechend). Geltend gemacht wird das nicht im Versteigerungsverfahren selbst, sondern mit einer Drittwiderspruchsklage; mehr dazu unter Teilungsversteigerung bei Scheidung. Oder wenn die Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft wirksam ausgeschlossen haben und kein wichtiger Grund vorliegt (§ 749 Abs. 2 BGB). In den meisten Fällen lässt sich das Verfahren aber nur aufhalten.

Das wirksamste Mittel ist die einstweilige Einstellung des Verfahrens nach § 180 Abs. 2 ZVG. Sie setzt voraus, dass die Einstellung bei Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheint, etwa bei schwerer Krankheit, bei betreuungsbedürftigen Kindern im Haus oder bei einer konkret absehbaren einvernehmlichen Lösung. Der Antrag ist fristgebunden: § 180 Abs. 2 Satz 3 ZVG verweist auf § 30b ZVG, der eine Frist von zwei Wochen vorsieht; das Gericht belehrt die Antragsgegner hierüber. Die Einstellung wird für längstens sechs Monate angeordnet, eine einmalige Wiederholung ist zulässig (§ 180 Abs. 2 Satz 2 ZVG).

Eine Besonderheit gilt unter Ehegatten und Lebenspartnern, und zwar auch nach Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft. Betreibt einer von ihnen die Teilungs­versteigerung und gehört der Gemeinschaft außer ihm nur der (frühere) Partner an, ist das Verfahren auf dessen Antrag einstweilen einzustellen, wenn das zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist. Auch dieser Antrag ist an die Zwei-Wochen-Frist gebunden (§ 180 Abs. 3 Satz 1 und 3, § 30b ZVG). Hier ist eine mehrfache Wiederholung zulässig (§ 180 Abs. 3 ZVG). Die Gesamtdauer aller Einstellungen ist auf fünf Jahre begrenzt (§ 180 Abs. 4 ZVG). In Trennungsfällen mit minderjährigen Kindern ist das der stärkste Hebel, den das Verfahren kennt.

Wer den Beschluss unbeachtet liegen lässt, verliert dieses Mittel. Der Zeitgewinn ist selten Selbstzweck: Er dient dazu, eine Übernahme gegen Abfindung oder einen freihändigen Verkauf zu verhandeln. Beides bringt in aller Regel mehr als ein Versteigerungserlös.

Als Miteigentümer selbst ersteigern: muss man wirklich nur die Hälfte zahlen?

Diese Frage wird uns häufiger gestellt als jede andere zur Teilungs­versteigerung, und die verbreitete Antwort („Ihnen gehört ja schon die Hälfte, Sie zahlen also nur die andere Hälfte“) ist in dieser Form falsch. Richtig ist ein Kern daran. Auf den Unterschied kommt es an, denn er entscheidet darüber, ob die Finanzierung im Termin trägt.

Geboten wird immer auf das Ganze. Versteigert wird das Grundstück, nicht der fremde Anteil daran. Wer den Zuschlag erhält, schuldet das Bargebot in voller Höhe; es ist vor dem Verteilungstermin an die Gerichtskasse zu zahlen und vom Zuschlag an mit vier Prozent zu verzinsen (§ 49 ZVG, § 246 BGB). Der eigene Miteigentumsanteil wird vom Gericht nicht automatisch verrechnet. Wer mit seiner Bank nur über den rechnerischen Fremdanteil spricht, steht im Termin ohne ausreichende Mittel da.

Und doch muss man den vollen Betrag nicht zwingend aufbringen. Zahlt der Ersteher das Bargebot nicht, verfällt es nicht etwa. Die Forderung gegen ihn geht nach § 118 Abs. 1 ZVG auf die früheren Miteigentümer über und wird durch Sicherungshypotheken auf dem ersteigerten Grundstück gesichert (§ 128 ZVG). Übertragen wird sie ungeteilt, sodass die Bruchteilsgemeinschaft sich an dieser Forderung fortsetzt. Der Ersteher ist an ihr selbst beteiligt und kann die Aufhebung dieser Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB); er hat Anspruch darauf, dass die übrigen Berechtigten der Abtretung in Höhe seines Anteils zustimmen, sofern die Auszahlung ihres Anteils gesichert ist. Gegenforderungen aus anderem Rechtsgrund, etwa ein Zugewinnausgleich, kann ihm die Gegenseite dabei weder als Zurückbehaltungsrecht noch durch Aufrechnung entgegenhalten (BGH, Beschluss vom 13.11.2013 – XII ZB 333/12; bestätigt durch BGH, Beschluss vom 22.02.2017 – XII ZB 137/16). Wirtschaftlich läuft es dann tatsächlich darauf hinaus, dass nur der fremde Anteil aufgebracht werden muss.

Der Preis dieses Weges wird selten mitgeteilt. Er besteht aus vier Posten. Erstens laufen auf das nicht gezahlte Bargebot vier Prozent Zinsen ab dem Zuschlag (§ 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB). Abwenden lässt sich das nur durch Hinterlegung unter Verzicht auf die Rücknahme (§ 49 Abs. 4 ZVG), was wiederum Liquidität bindet. Zweitens steht die Sicherungshypothek im Grundbuch und blockiert die Anschlussfinanzierung genau in dem Moment, in dem man sie braucht. Drittens bleibt eine bei der Gerichtskasse eingezahlte Bietsicherheit bis zum Verteilungstermin gebunden und wird erst dann auf das Bargebot angerechnet (§ 107 Abs. 3 ZVG). Viertens, und das ist das eigentliche Risiko, kann aus der übertragenen Forderung die Wiederversteigerung nach § 133 ZVG betrieben werden, und zwar als eigenständiges neues Verfahren, das jeder einzelne frühere Teilhaber ohne Zustimmung der anderen beantragen kann (BGH, Beschluss vom 08.07.2021 – V ZB 94/20; BGH, Urteil vom 20.02.2008 – XII ZR 58/04). Wer sich mit der Gegenseite überworfen hat, verliert die gerade ersteigerte Immobilie auf diesem Weg unter Umständen wieder.

Unsere Empfehlung. Der Weg über § 118 ZVG ist kein Automatismus, sondern eine Verhandlungsposition, die man vorbereitet haben muss. Wer sich mit den übrigen Beteiligten vor dem Termin über die Verteilungsquote einigt und diese Einigung dem Gericht zum Verteilungstermin vorlegen kann (eine Erklärung zu Protokoll genügt), bekommt das Ergebnis sauber und ohne Zinslast. Wer sich nicht einigt, sollte die Finanzierung über das volle Bargebot führen und den Rückfluss als ungewissen Zeitpunkt behandeln, nicht als Bestandteil der Finanzierung.

Fünf Hebel im Versteigerungstermin

Der Termin dauert selten länger als eine Stunde, und in dieser Stunde entscheidet sich das wirtschaftliche Ergebnis eines Verfahrens, das bis dahin viele Monate gelaufen ist. Wer nicht anwesend ist, gibt jeden dieser Hebel aus der Hand. Das Gericht wird von sich aus nichts davon veranlassen.

1. Die Sicherheitsleistung verlangen. Sie wird nicht von Amts wegen erhoben, sondern nur auf Verlangen eines Beteiligten, dessen Recht durch die Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt würde (§ 67 ZVG). Antragsteller und Antragsgegner der Teilungs­versteigerung gehören unstreitig dazu. Verlangt werden kann sie nur sofort nach Abgabe des Gebots (§ 67 Abs. 1 Satz 1 ZVG); wer zögert, verliert das Recht für dieses Gebot. Das Verlangen gilt dann auch für weitere Gebote desselben Bieters (§ 67 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Sie beträgt zehn Prozent des festgesetzten Verkehrswerts (§ 68 ZVG). Kann der Bieter sie nicht erbringen, ist sein Gebot von Amts wegen zurückzuweisen (§ 70 ZVG). Gegen den unvorbereiteten Schnäppchenjäger ist das das wirksamste Mittel, das das Verfahren kennt. Es wirkt aber nur, wenn jemand im Saal sitzt und es ausspricht.

2. Die eigene Bietvollmacht in Ordnung haben. Die Vertretungsmacht ist sofort nach Abgabe des Gebots durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen; das gilt auch für den vertretenden Rechtsanwalt. Wird sie nicht sofort nachgewiesen, wird das Gebot zurückgewiesen. Eine notariell beglaubigte Bietvollmacht gehört deshalb zur Terminsvorbereitung, nicht auf die Liste der Dinge, die man noch nachreichen kann. Bietet ein Bevollmächtigter für eine GmbH oder eine andere Gesellschaft, genügt die beglaubigte Bietvollmacht allein nicht. Zusätzlich ist sofort durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen, dass derjenige, der die Vollmacht unterschrieben hat, die Gesellschaft vertreten darf, etwa durch einen beglaubigten Handelsregisterauszug oder eine notarielle Bescheinigung nach § 21 BNotO. Ebenso muss ein Geschäftsführer, der selbst bietet, seine Vertretungsmacht auf diese Weise nachweisen. Dass die Vertretungsbefugnis online im Handelsregister (handelsregister.de) abrufbar ist, macht sie nicht offenkundig; der Rechtspfleger muss dort während des Termins nicht nachsehen. Urkunden später nachzureichen, etwa vor einem gesonderten Verkündungstermin oder im Beschwerdeverfahren, hilft nicht (BGH, Beschlüsse vom 11.06.2026 – V ZB 81/25 und vom 06.08.2026 – V ZB 13/26).

3. Die Versteigerungsbedingungen abändern. Auf Antrag eines Beteiligten können die gesetzlichen Bedingungen geändert werden (§ 59 ZVG), etwa so, dass ein Recht, das bestehen bliebe, erlischt, oder umgekehrt. Der Antrag ist vor Beginn der Bietzeit zu stellen; danach ist er ausgeschlossen. Beeinträchtigt die Abweichung das Recht eines anderen Beteiligten, muss dieser zustimmen (§ 59 Abs. 1 Satz 3 ZVG); ohne Zustimmung bleibt es bei den gesetzlichen Bedingungen. Steht nicht fest, ob ein Recht beeinträchtigt wird, bietet das Gericht das Grundstück mit und ohne die Abweichung aus (Doppelausgebot, § 59 Abs. 2 ZVG). Soll ein Recht bestehen bleiben, das sonst erlöschen würde, müssen nachrangige Beteiligte nicht zustimmen (§ 59 Abs. 3 ZVG). Für ein hoch belastetes Objekt ist das oft der einzige Weg zu einem geringsten Gebot, auf das überhaupt jemand bietet.

4. Das geringste Gebot vorher klären. Nach welchen Regeln das geringste Gebot zusammengesetzt wird, steht in §§ 44 ff. und § 182 ZVG. Welcher Betrag sich daraus konkret ergibt, zeigt erst die Auswertung des Grundbuchs und der Anmeldungen. Es ist üblich und sinnvoll, das vor dem Termin mit dem zuständigen Rechtspfleger zu besprechen; in schwierigen Fällen kommt ein Vortermin nach § 62 ZVG in Betracht. Wer erst im Termin erfährt, worauf er bietet, kalkuliert zu spät.

5. Die Zahlungsart vorbereiten. Bargeld ist ausgeschlossen (§ 69 Abs. 1 ZVG). Verrechnungsschecks müssen von einem im Institutsregister der BaFin geführten Kreditinstitut oder der Bundesbank ausgestellt, im Inland zahlbar und frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt sein (§ 69 Abs. 2 ZVG in der ab 1. Oktober 2026 geltenden Fassung). Wer den Scheck eine Woche vorher besorgt, weil er nichts dem Zufall überlassen will, kann nicht bieten. Eine Überweisung an die Gerichtskasse muss vor dem Termin gutgeschrieben und im Termin nachgewiesen sein (§ 69 Abs. 4 ZVG). Die unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bankbürgschaft (§ 69 Abs. 3 ZVG) ist für Dritte meist die beste Wahl: Sie bindet keine Liquidität und kennt diese Frist nicht. Für Gebote des Schuldners ist sie ausgeschlossen (§ 69 Abs. 3 Satz 2 ZVG); in der Teilungs­versteigerung betrifft das jedenfalls den bietenden Antragsgegner, der deshalb auf Scheck oder Überweisung angewiesen ist.

Drei Punkte, an denen Verfahren wirtschaftlich scheitern

Das geringste Gebot wird unterschätzt. Anders als in der Zwangs­versteigerung, in der nachrangige Rechte erlöschen, bleibt in der Teilungs­versteigerung nahezu alles bestehen. Der Grund steht in § 182 Abs. 1 ZVG: Zu berücksichtigen sind die Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, und zusätzlich alle Rechte, die diesen vorgehen oder gleichstehen. Der Antragsteller wird damit so behandelt, als betriebe er das Verfahren aus dem letzten Rang. Eine Grundschuld verschwindet mit dem Zuschlag deshalb nicht. Sie ist vom Ersteher zu übernehmen und geht in das geringste Gebot ein. Der Preis besteht aus zwei Teilen: dem Bargebot an das Gericht und dem übernommenen Grundpfandrecht.

Daraus folgt eine Weichenstellung, die schon vor dem Antrag getroffen werden muss: Wer das Verfahren betreibt, bestimmt die Höhe des geringsten Gebots mit. Sind die Anteile unterschiedlich belastet, fällt das geringste Gebot niedriger aus, wenn der weniger belastete Miteigentümer den Antrag stellt. Betreiben mehrere Teilhaber gemeinsam, ist auf denjenigen abzustellen, dessen Anteil am geringsten belastet ist (BGH, Beschluss vom 15.09.2016 – V ZB 136/14, sogenannte Niedrigstgebotslösung); gleichmäßige Belastungen bleiben dabei gleichwohl zu berücksichtigen. Führt die unterschiedliche Belastung zu einem Ungleichgewicht, wird es über einen Ausgleichsbetrag nach § 182 Abs. 2 ZVG korrigiert. Wer die Reihenfolge falsch wählt, verteuert sein eigenes Verfahren, ohne es zu merken.

Hier liegt der teuerste Irrtum des ganzen Verfahrens: Maßgeblich ist der im Grundbuch eingetragene Nennbetrag der Grundschuld, nicht die noch offene Restschuld des Darlehens. Wer ein zu 90 Prozent getilgtes Darlehen sieht und annimmt, nur den Rest übernehmen zu müssen, verrechnet sich um den gesamten getilgten Betrag. Hinzu kommen im bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots die laufenden dinglichen Zinsen dieser Grundschuld und, soweit die Bank sie anmeldet, die Rückstände der letzten zwei Jahre (§ 10 Abs. 1 Nr. 4, § 45, § 49 Abs. 1 ZVG); da Grundschulden meist mit hohen dinglichen Zinsen eingetragen sind, kann das ein erheblicher Betrag sein. Je höher die eingetragene Belastung, desto höher das geringste Gebot; übersteigt es den Verkehrswert, bietet niemand und das Verfahren endet ergebnislos mit Kosten. Wer eine Teilungs­versteigerung betreibt, sollte das Grundbuch vorher bereinigen oder eine Lastenfreistellung erwirken.

Der Wert ist nach unten nur begrenzt abgesichert. Erreicht das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte nicht die Hälfte des Grundstückswerts, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen (§ 85a Abs. 1 ZVG). Der Zusatz ist gerade in der Teilungs­versteigerung entscheidend, weil hier fast alle Rechte bestehen bleiben: Nicht das Bargebot allein zählt, sondern die Summe aus Gebot und übernommenen Rechten. Wer nur auf die gebotene Zahl sieht, hält die Grenze für unterschritten, obwohl sie längst überschritten ist. Maßgeblich ist zudem der vom Gericht förmlich festgesetzte Grundstückswert (§ 74a Abs. 5 ZVG). Dieser Schutz greift jedoch nur einmal. Er entfällt, wenn ein Gebot an der Grenze gescheitert ist und deshalb ein neuer Termin anberaumt wurde: In diesem neuen Termin darf der Zuschlag aus diesem Grund nicht mehr versagt werden (§ 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG); dann kann der Zuschlag auch deutlich unterhalb der Hälfte des Grundstückswerts erteilt werden. Bleibt der erste Termin dagegen ganz ohne Gebot, gilt eine weitere Besonderheit: Dann gibt es kein Meistgebot, das scheitern könnte, und die Grenze gilt in einem späteren Termin weiterhin. Die 7/10-Grenze des § 74a ZVG greift dagegen nur auf Antrag eines Beteiligten, dessen Anspruch durch das Gebot nicht gedeckt ist. Allein die Stellung als Miteigentümer genügt dafür nach verbreiteter Auffassung nicht; anders liegt es, wenn ein Miteigentümer zugleich Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen Rechts ist. In der Teilungs­versteigerung spielt diese Grenze deshalb selten eine Rolle. Wer im ersten Termin nicht selbst bietet oder bieten lässt, geht ein Risiko ein: Scheitert dort ein zu niedriges Gebot an der 5/10-Grenze, entfällt dieser Schutz im neuen Termin (§ 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG).

Die Steuer wird vergessen. Der Zuschlag ist eine Veräußerung. Liegt der Erwerb keine zehn Jahre zurück und wurde die Immobilie nicht selbst bewohnt, kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen (§ 23 EStG). Umgekehrt löst der Erwerb Grunderwerbsteuer aus. Davon gibt es vier praktisch wichtige Ausnahmen: für Miterben, die einen Nachlassgegenstand zur Teilung des Nachlasses erwerben (§ 3 Nr. 3 GrEStG), für den Erwerb durch den Ehegatten, auch in der Trennungszeit (§ 3 Nr. 4 GrEStG), für den Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 5 GrEStG) und für den Erwerb durch Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG), also etwa, wenn die Mutter den Anteil der Tochter ersteigert. Gerade in Bruchteilsgemeinschaften zwischen Eltern und Kindern wird diese Ausnahme übersehen. Wer in der Erbengemeinschaft, nach einer Trennung oder innerhalb der Familie selbst ersteigert, steht steuerlich also häufig besser, als er annimmt. Diese Fragen gehören vor den Antrag geklärt, nicht nach dem Zuschlag. Die fünf wichtigsten Steuerfragen vor Antrag, Gebot und Zuschlag haben wir auf der Seite Immobilie und Steuer zusammengefasst.