Immobilienrecht › Mündliche Zusage beim Hauskauf
Eine mündliche Zusage beim Hauskauf ist rechtlich in aller Regel nicht bindend: Bis zur Unterschrift beim Notar kann grundsätzlich jede Seite noch abspringen.
Erstes Telefonat kostenlos, nur zur Einordnung · Rückruf Mo–Do in der Regel binnen 24 Stunden
Von Rechtsanwalt Markus Stenger, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht · Stand: Oktober 2026
Eine mündliche Zusage beim Hauskauf fühlt sich für viele Käufer und Verkäufer wie ein verbindliches Versprechen an, besonders wenn sie schriftlich per E-Mail oder Chat bestätigt wurde.
Kaufverträge über Grundstücke und Eigentumswohnungen bedürfen nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung.
Diese Formvorschrift soll beide Seiten vor übereilten Entscheidungen schützen und sicherstellen, dass der Notar über die Tragweite des Geschäfts aufklärt. Fehlt die Beurkundung, ist die Vereinbarung nach § 125 BGB nichtig, unabhängig davon, wie eindeutig sie formuliert war.
Praktisch bedeutet das: Auch eine eindeutige Aussage wie „Sie sind der Käufer!“ per E-Mail begründet keinen durchsetzbaren Anspruch auf Vertragsschluss. Jede Seite kann bis zur Unterschrift beim Notar von den Verhandlungen zurücktreten, grundsätzlich auch ohne Angabe von Gründen.
Das gilt selbst dann, wenn die andere Seite im Vertrauen auf die Zusage bereits Kosten aufgewendet hat, etwa für einen Notarvertragsentwurf.
Was Ihnen wichtig ist, gehört deshalb in die Urkunde. Wir prüfen den Entwurf vor dem Termin: Kaufvertrag vor dem Notartermin prüfen lassen.
Oft wird vor dem Notartermin schon etwas unterschrieben: eine Reservierung beim Makler, eine Kaufabsichtserklärung oder ein „Vorvertrag“. Für alle gilt derselbe Maßstab. Ein Vertrag, durch den sich eine Seite verpflichtet, ein Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Fehlt sie, ist er nichtig.
Wer sich ein Objekt verbindlich sichern will, kommt deshalb um den Notar nicht herum, etwa mit einem beurkundeten Vorvertrag oder einem beurkundeten Verkaufsangebot des Eigentümers. An ein solches Angebot ist er gebunden, wenn er die Bindung nicht ausgeschlossen hat.
Schadensersatz ist trotzdem nicht ausgeschlossen, wie ein Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 28.03.2025 zeigt.
Von diesem Grundsatz gibt es eine Ausnahme. Schon die Aufnahme von Vertragsverhandlungen begründet nach §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB ein Schuldverhältnis, aus dem sich Rücksichtnahmepflichten ergeben. Verletzt eine Seite diese Pflichten schuldhaft, kann ein Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo entstehen (§ 280 Abs. 1 BGB).
Bei Grundstücksgeschäften sind die Hürden dafür bewusst hoch, damit die Formvorschrift des § 311b BGB nicht über den Umweg der Schadensersatzhaftung unterlaufen wird. Der Bundesgerichtshof verlangt eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung, etwa wenn:
Das Landgericht Karlsruhe hat eine weitere Konstellation genügen lassen: Eine Partei entwickelt nach einer ausdrücklichen Zusage neue Einwände, legt sie nicht offen und gibt der anderen Seite keine Gelegenheit, den Vertragsentwurf anzupassen. Den Fall stellen wir im nächsten Abschnitt vor.
LG Karlsruhe, Urteil vom 28.03.2025 – 9 S 41/24
Vorinstanz: AG Karlsruhe, Urteil vom 11.03.2024 – 7 C 551/21
Im Mai 2018 fragte ein Kaufinteressent die Eigentümerin eines Hausgrundstücks per E-Mail: „Bitte teilen Sie mir mit, ob unsere Vereinbarung von gestern gültig ist … Nur dann werde ich am Montag die weiteren Vertragsvorbereitungen treffen.“ Sie antwortete noch am selben Tag: „Ich versichere Ihnen, dass unsere Absprache für mich gilt. Sie sind der Käufer!“ Zwei Tage später beauftragte er das Notariat und vereinbarte den Beurkundungstermin für den 16. Mai. Am 14. Mai – zwei Tage vor dem Termin – ließ die Verkäuferin über ihre Maklerin mitteilen, sie verkaufe an einen Dritten. Der Grund: Der Käufer hatte im Entwurf vollständige Räumung und Schlüsselübergabe vor Kaufpreiszahlung vorgesehen, der andere Interessent verlangte das nicht.
Das Amtsgericht wies die Klage ab: Ein besseres Angebot sei ein triftiger Grund. Das Landgericht hob auf – und zwar mit einer Erwägung, die den Fall über den Einzelfall hinaus interessant macht: Ob das andere Angebot wirklich besser war, stand im Zeitpunkt des Abbruchs überhaupt noch nicht fest. Nur wenn der Käufer auf seinen Klauseln bestanden hätte, wäre es das gewesen. Da die Verkäuferin ihm nie die Gelegenheit gab, sich auf ihre Vorstellungen einzulassen, fehlte es am triftigen Grund.
Hinzu kam die gesteigerte Vertrauensbeziehung: Die Zusage war uneingeschränkt, und die Verkäuferin hatte den Käufer selbst gebeten, das Notariat zu beauftragen, weil sie sich im Ausland aufhielt. Wer so handelt, schuldet erhöhte Rücksichtnahme.
Zugesprochen wurden 2.606,93 € Notarkosten und 326,31 € vorgerichtliche Anwaltskosten, jeweils nebst Zinsen. Der Maßstab stammt vom Bundesgerichtshof (Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 11/17): Bei Grundstücksgeschäften genügt das Fehlen eines triftigen Grundes nicht, erforderlich ist eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung. Die beiden dort genannten Fallgruppen sind aber keine abschließende Aufzählung – das stellt das Landgericht ausdrücklich klar. Entscheidend bleiben die Umstände des Einzelfalls.
Auch wenn ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach besteht, ist der Umfang begrenzt. Ersetzt wird das sogenannte negative Interesse beziehungsweise der Vertrauensschaden. Der Geschädigte soll so gestellt werden, wie er stünde, hätte er nie auf den Vertragsschluss vertraut. Dazu zählen in der Praxis regelmäßig:
Nicht ersetzt wird dagegen regelmäßig der entgangene Gewinn aus dem geplatzten Geschäft, etwa ein zwischenzeitlich gestiegener Marktwert der Immobilie. Das gilt auch dann, wenn ausnahmsweise wegen einer besonders schwerwiegenden Treuepflichtverletzung gehaftet wird: Ersetzt wird nur der Vertrauensschaden, nicht das Erfüllungsinteresse – sonst würde über den Schadensersatz erreicht, was § 311b Abs. 1 BGB ohne notarielle Beurkundung gerade verhindern soll. Mit diesem Formzweck begründet der Bundesgerichtshof schon die hohen Hürden für eine Haftung (BGH, Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 11/17).
Auch ein Entwurf kostet Geld. Die Notarkosten schuldet vor allem, wer den Notar beauftragt hat. Das gilt auch, wenn es nicht zur Beurkundung kommt.
Hat der Notar den Entwurf bereits übermittelt und wird das Verfahren dann abgebrochen, entsteht eine Gebühr von 0,5 bis 2,0. Hat er den Entwurf vollständig erstellt, ist die Höchstgebühr von 2,0 zu erheben. Das ist dieselbe Gebühr wie für die Beurkundung des Kaufvertrags selbst. Ihre Höhe richtet sich in der Regel nach dem Kaufpreis. Beurkundet derselbe Notar bald darauf doch noch auf der Grundlage seines Entwurfs, wird die Gebühr angerechnet.
Für Sie heißt das: Es macht einen Unterschied, wer den Entwurf in Auftrag gibt. Haben Sie ihn beauftragt und springt die andere Seite ab, tragen Sie diese Kosten zunächst selbst. Ersetzt bekommen Sie sie nur in dem Ausnahmefall, der oben beschrieben ist. Im Karlsruher Fall waren es 2.606,93 € Notarkosten.
Für Sie sichten wir zunächst die gesamte Korrespondenz, E-Mails, Chatverläufe und Notizen zu Telefonaten, um zu klären, wie eindeutig die Zusage war und ob Ihnen eine Chance zur Reaktion verweigert wurde. Genau darauf kommt es bei einem Anspruch aus culpa in contrahendo an, wie das Urteil des Landgerichts Karlsruhe zeigt.
Anschließend beziffern wir Ihren Vertrauensschaden. Notarkosten für den bereits beauftragten Vertragsentwurf, Gutachterkosten und vorgerichtliche Anwaltskosten gehören typischerweise dazu. Mit einer Fristsetzung fordern wir die Gegenseite zur Erstattung auf, bevor wir gegebenenfalls Klage erheben.
Je früher Sie sich melden, desto besser lässt sich der zeitliche Ablauf rekonstruieren, der für den Anspruch entscheidend ist. Warten Sie nicht zu lange: Solche Ansprüche verjähren in der Regel drei Jahre nach dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie davon erfahren haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erfahren müssen.
Mehr zu unserer Arbeit rund um den Immobilienkauf finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienrecht. Geht es nicht um eine geplatzte Zusage, sondern um Mängel nach dem Kauf, lesen Sie weiter unter Verschwiegene Mängel: Rücktritt und Schadensersatz.
Nein. Grundstückskaufverträge bedürfen nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Eine mündliche oder per E-Mail erklärte Zusage allein führt zu keinem wirksamen Kaufvertrag.
Wenn die Gegenseite besonders schwerwiegend gegen die vorvertragliche Treuepflicht verstößt, etwa indem sie eine ausdrückliche Zusage macht und dann ohne Chance zur Reaktion abspringt. Das Landgericht Karlsruhe hat dies in einem konkreten Fall bejaht (Urteil vom 28.03.2025 – 9 S 41/24).
Ersetzt wird der Vertrauensschaden, insbesondere Notar-, Gutachter- und vorgerichtliche Anwaltskosten. Der entgangene Gewinn aus dem geplatzten Kauf, etwa ein gestiegener Marktwert, wird in der Regel nicht ersetzt.
Nein. Bei Grundstücksgeschäften genügt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht, dass für den Abbruch ein triftiger Grund fehlt. Erforderlich ist eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung. Das ist etwa der Fall, wenn die Abschlussbereitschaft nur vorgespiegelt war oder eine Partei innerlich vom Verkauf abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren (BGH, Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 11/17). Das LG Karlsruhe hat einen Anspruch außerdem in einem Einzelfall bejaht: Die Verkäuferin brach nach einer uneingeschränkten Zusage ab, ohne dem Käufer Gelegenheit zur Reaktion zu geben (Urteil vom 28.03.2025 – 9 S 41/24).
Sie verpflichtet niemanden zum Kauf oder Verkauf. Eine Reservierung beim Makler bindet den Verkäufer nicht. Er kann seine Verkaufsabsicht aufgeben oder ohne den Makler an einen Dritten verkaufen. Ob Sie eine Reservierungsgebühr zurückbekommen, hängt von der Vereinbarung ab. Einzelheiten stehen auf unserer Seite zum Maklerrecht.
Nein, wenn er eine Seite verpflichtet, später zu kaufen oder zu verkaufen. Dann bedarf er wie der Kaufvertrag selbst der notariellen Beurkundung. Ohne sie ist er formunwirksam.
Bis zur Beurkundung ist er grundsätzlich frei. Schadensersatz schuldet er nur bei einer besonders schwerwiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treuepflichtverletzung, etwa wenn er seine Verkaufsbereitschaft nur vorgespiegelt hat. Erklärt der Verkäufer seine Abschlussbereitschaft wahrheitsgemäß, ist es keine solche Pflichtverletzung, wenn er verschweigt, dass er sich eine Preiserhöhung vorbehält. Wann das Landgericht Karlsruhe dennoch einen Anspruch bejaht hat, lesen Sie oben im Abschnitt zum Urteil.
In der Regel nicht. Der Bundesgerichtshof sieht keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung darin, dass ein Verkäufer abspringt, obwohl er weiß, dass der Käufer schon einen Finanzierungsvertrag geschlossen hat. Sonst könnte der Käufer den Verkäufer durch eigene Verträge mittelbar zum Verkauf drängen. Ein Darlehensvertrag vor dem Notartermin ist deshalb ein Risiko, das in der Regel Sie tragen.
Vor allem der, der den Notar beauftragt hat. Hat der Notar den Entwurf schon übermittelt, entsteht eine Gebühr von 0,5 bis 2,0. Ist der Entwurf vollständig erstellt, ist die Höchstgebühr zu erheben. Ersetzt bekommen Sie diese Kosten von der Gegenseite nur, wenn sie ausnahmsweise haftet.
Zwingend vorgeschrieben ist das nicht, aber eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung ist üblich und sinnvoll: Hat die Gegenseite keinen Anlass zur Klage gegeben und erkennt sie den Anspruch sofort an, tragen Sie die Prozesskosten (§ 93 ZPO).
Ansprüche aus culpa in contrahendo verjähren nach der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen (§§ 195, 199 BGB).
Schicken Sie Unterlagen bitte erst nach dem ersten Telefonat; wir sagen Ihnen dann, was wir brauchen. Für die Erstberatung halten Sie bitte bereit, was Sie haben:
Eine mündliche Zusage beim Hauskauf schafft Vertrauen, aber keinen Vertrag. Wer im Vorfeld eines Notartermins Geld ausgibt, tut dies grundsätzlich auf eigenes Risiko.
