Immobilienrecht › Rücktritt und Schadensersatz
Wurden Ihnen beim Immobilienkauf Mängel verschwiegen oder falsche Angaben gemacht, kommen Anfechtung, Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz in Betracht.
Erstes Telefonat kostenlos, nur zur Einordnung · Rückruf Mo–Do in der Regel binnen 24 Stunden
Wir prüfen, welcher Weg in Ihrem Fall offensteht, und sagen Ihnen offen, wie wir Erfolgsaussichten und Kostenrisiko einschätzen.
Das Wichtigste in Kürze
Von Rechtsanwalt Markus Stenger, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht · Stand: Oktober 2026
Verschwiegene Mängel, fehlerhafte Angaben oder Bauschäden können nach dem Kauf schnell zur finanziellen Belastung werden. Welche Rechte Sie dann haben, hängt vor allem davon ab, was im notariellen Vertrag steht und was der Verkäufer wusste.
Zu prüfen ist zuerst, ob ein Sach- oder Rechtsmangel in Bezug auf die Immobilie vorliegt und Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Verkäufer hiervon wusste. Danach richtet sich, welcher Weg offensteht:
Bitte beachten Sie, dass Ihre Ansprüche nicht schon deshalb ausscheiden, weil ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Auf ihn kann sich der Verkäufer nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB). Gleiches kann gelten, wenn etwa die Wohn- oder Grundfläche von einer im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Eine nur fahrlässig falsche Angabe, die nicht im Vertrag vereinbart wurde, genügt bei einem Gewährleistungsausschluss dagegen in der Regel nicht.
Ein Sonderfall ist die geplatzte Zusage vor dem Notartermin: Wer im Vertrauen auf ein Versprechen bereits Notar- oder Gutachterkosten aufgewendet hat, kann diese unter Umständen ersetzt verlangen. Wann das gelingt und wo die Grenzen liegen, lesen Sie auf unserer Seite zur mündlichen Zusage beim Hauskauf.
Haben Sie die Immobilie als Kapitalanlage gekauft und wurden dabei über Rendite oder Risiken falsch beraten, kommen zusätzlich Ansprüche gegen Berater oder Vermittler in Betracht – dazu unsere Seite Kapitalanlagerecht.
Geht es nicht um eine gebrauchte Immobilie, sondern um Baumängel am Neubau oder vom Bauträger, gelten für die Bauleistung die Regeln des Werkvertragsrechts: Abnahme, Nacherfüllung und fünfjährige Verjährung ab Abnahme.
Wollen Sie die Immobilie trotz des Mangels behalten, kommt es auf die Höhe des Schadens an. Hat der Verkäufer Sie arglistig getäuscht, kann er auch aus unerlaubter Handlung haften. Ihr Schaden ist dann der Betrag, um den Sie im Vertrauen auf seine Angaben zu teuer gekauft haben. Ob sich der Verkäufer auf einen niedrigeren Preis eingelassen hätte, spielt dafür keine Rolle. Ebenso wenig zählt, ob es andere Interessenten gab, die den verlangten Preis gezahlt hätten.
Fast jeder Vertrag über eine gebrauchte Immobilie schließt die Haftung für Sachmängel aus. Auf diesen Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat.
Arglist. Arglistig handelt, wer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass Sie ihn nicht kennen und bei Offenbarung nicht oder nicht so gekauft hätten. Bedingter Vorsatz genügt, grob fahrlässige Unkenntnis nicht.
Aufklärung. Der Verkäufer muss nach seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein Wissen nicht zurückhalten. Ausgenommen sind Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind und die Sie bei der gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen können. Die Ursache muss der Verkäufer nicht kennen. Wer von wiederholten Wassereintritten durch ein Terrassendach weiß und sie verschweigt, handelt arglistig, auch wenn er nicht weiß, woher das Wasser kommt. Den rechtlichen Schluss auf einen „Mangel“ muss er nicht gezogen haben. Es kommt darauf an, ob er die Umstände kannte.
Ihr eigenes Wissen. Kannten Sie den Mangel beim Kauf, haben Sie keine Mängelrechte. Ist er Ihnen grob fahrlässig entgangen, bleiben sie Ihnen nur bei Arglist oder Garantie.
Der Beweis. Als Käufer müssen Sie die Umstände darlegen und beweisen, aus denen sich die Arglist ergibt. Dass der Verkäufer Unterlagen kannte, aus denen sich der Mangel hätte ablesen lassen, genügt allein nicht. Er muss die maßgeblichen Umstände selbst erkannt oder für möglich gehalten haben. Deshalb kommt es auf frühe Belege an: Gutachten, Handwerkerrechnungen, frühere Verkaufsangebote, E-Mails und Zeugen.
Was im Exposé steht, zählt, auch wenn es aus dem Exposé eines Maklers stammt. Es bestimmt mit, welche Beschaffenheit Sie erwarten dürfen. Der übliche Haftungsausschluss erfasst aber auch diese Angaben. Weicht die Immobilie davon ab, haftet der Verkäufer deshalb nur, wenn er arglistig gehandelt hat.
Anders ist es bei einer echten Beschaffenheitsvereinbarung. Sie wird vom Haftungsausschluss nicht erfasst. Beim Grundstückskauf muss sie aber in der notariellen Urkunde wenigstens Ausdruck finden. Beschreibungen vor Vertragsschluss, die in der Urkunde keinen Niederschlag finden, führen in aller Regel nicht zu einer solchen Vereinbarung. Auch eine vorformulierte Garantie reicht nur so weit wie ihr Wortlaut: Eine Standardklausel zum Wohnungsbindungsgesetz sagt nichts darüber, ob ein Haus dauerhaft bewohnt werden darf.
Die Wohnfläche ist dafür der wichtigste Fall. Im Exposé steht eine Quadratmeterzahl, im Vertrag oft eine Klausel, nach der Flächenangaben unverbindlich sind. Eine nur fahrlässig falsche Angabe genügt dann nicht. Hätte der Verkäufer die Abweichung erkennen können, ist das nur Fahrlässigkeit. Gibt er die Fläche dagegen vorsätzlich falsch an, haftet er auf Schadensersatz, auch neben dem Mängelrecht. Ein Gesetz, nach dem die Wohnfläche eines selbst genutzten Hauses zu berechnen ist, gibt es nicht. Die gebräuchlichen Regelwerke zählen etwa Balkone und Terrassen unterschiedlich. Vor dem Kauf gehört die Fläche deshalb samt Berechnungsmethode in den Vertrag. Dazu unsere Seite Immobilienkaufvertrag prüfen lassen.
Bei Feuchtigkeit kommt es auf den Einzelfall an. Nicht jede Feuchtigkeit im Keller ist ein Sachmangel. Es zählt, ob das Haus saniert verkauft wurde, ob der Keller Wohnzwecken diente, was bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeit ist. Zieht ein modrig-feuchter Geruch durch das übrige Haus, liegt regelmäßig ein Mangel vor. Tritt durch ein Terrassendach wiederholt Regenwasser ein, ist schon die Undichtigkeit der Mangel und nicht bloß ein Anzeichen dafür. Ein bloßer Verdacht genügt dagegen nur in Sonderfällen, etwa bei Altlasten oder Hausschwamm.
Eine Offenbarungspflicht besteht allerdings nicht für Mängel, die bei der Besichtigung ohne Weiteres erkennbar waren. Bei einer falsch angegebenen Fläche bestehen Ansprüche meist nur, wenn die Fläche im Kaufvertrag vereinbart ist oder der Verkäufer die Abweichung arglistig verschwiegen hat.
Ansprüche auf Nacherfüllung und Schadensersatz wegen Mängeln eines Gebäudes verjähren in fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Für Sachmängel des Grundstücks selbst, die kein Bauwerk betreffen, beträgt die Frist zwei Jahre ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 BGB). Rücktritt und Minderung sind unwirksam, wenn der Anspruch auf Nacherfüllung verjährt ist und der Verkäufer sich darauf beruft (§ 438 Abs. 4 und 5, § 218 Abs. 1 BGB).
Hat der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen, gilt stattdessen die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Bei Gebäuden tritt die Verjährung nicht vor Ablauf der fünf Jahre ein (§ 438 Abs. 3 Satz 2 BGB); ohne Rücksicht auf Ihre Kenntnis endet sie spätestens zehn Jahre nach Entstehung des Anspruchs (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Abs. 4 BGB).
Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung ist nur binnen eines Jahres möglich, nachdem Sie die Täuschung entdeckt haben; zehn Jahre nach Abgabe Ihrer Vertragserklärung ist sie ausgeschlossen (§ 124 BGB).
Anfechtungsfrist versäumt? Nach Ablauf der Jahresfrist wirkt die Anfechtung nicht mehr. Ein Schreiben, mit dem Sie den Kauf rückgängig machen wollten, kann aber je nach Wortlaut zugleich als Rücktritt zu verstehen oder in einen Rücktritt umzudeuten sein. Das Wort „Rücktritt“ muss dafür nicht fallen. Dann gelten die Regeln des Rücktritts: Er setzt einen Mangel voraus und ist unwirksam, wenn der Anspruch auf Nacherfüllung verjährt ist und der Verkäufer sich darauf beruft. Wie ein Schreiben zu verstehen ist, entscheidet sich im Einzelfall.
Wir prüfen zuerst den notariellen Vertrag und die Unterlagen aus der Kaufanbahnung: Was wurde vereinbart, was wurde gefragt, was hat der Verkäufer geantwortet? Danach sagen wir Ihnen, welcher Weg in Betracht kommt und wie wir Erfolgsaussichten und Kostenrisiko einschätzen. Wir führen Verhandlungen mit den Verantwortlichen und vertreten Sie, falls notwendig, vor Gericht. Wo es nötig ist, sichern wir die Beweise in einem selbstständigen Beweisverfahren.
Neben der klassischen rechtlichen Vertretung begleiten wir Sie auch in einer Mediation. Diese außergerichtliche Methode kann schneller und kostengünstiger zu einer Lösung führen, besonders wenn die Parteien weiterhin miteinander zu tun haben. Rechtsanwalt Markus Stenger ist Wirtschaftsmediator. Vertreten wir Sie bereits in der Sache, wahren wir in der Mediation Ihre Interessen; als neutraler Mediator dürfen wir dann grundsätzlich nicht auftreten (§ 3 Abs. 2 bis 4 MediationsG). Im Übrigen sind Vergleichslösungen zu prüfen.
Die Erstberatung dauert 30 Minuten und kostet für Verbraucher 226,10 € inkl. USt (190 € netto), für Unternehmen 250 € zzgl. USt; die Gebühr wird auf das Mandat angerechnet. Die gerichtliche Vertretung rechnen wir mindestens nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) ab; die Gebühren richten sich dann nach dem Streitwert.
In Betracht kommen zwei Wege. Bei arglistiger Täuschung können Sie den Kaufvertrag anfechten. Die Anfechtung muss binnen eines Jahres erklärt werden, nachdem Sie die Täuschung entdeckt haben. Zehn Jahre nach Abgabe Ihrer Vertragserklärung ist sie ausgeschlossen (§ 124 BGB). Daneben können Sie bei einem nicht unerheblichen Mangel zurücktreten, soweit ein Haftungsausschluss nicht entgegensteht. In der Regel müssen Sie dem Verkäufer vorher eine Frist zur Nacherfüllung setzen (§ 323 Abs. 1 und 5, §§ 437 Nr. 2, 444 BGB). Wollen Sie die Immobilie behalten, kommen Minderung oder Schadensersatz in Betracht.
Gemeint ist meist der vertragliche Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Wie weit er reicht, ergibt sich aus dem genauen Wortlaut im Kaufvertrag. Ein solcher Ausschluss ist beim Kauf gebrauchter Immobilien üblich und in der Regel wirksam. Auf ihn kann sich der Verkäufer aber nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB). Dann stehen Ihnen trotz des Ausschlusses Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz zu. Bei Arglist können Sie außerdem anfechten (§ 123 BGB).
Ja, über Mängel, die er kennt. Er darf sein Wissen nicht zurückhalten. Ausgenommen sind Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind und die Sie bei der gebotenen Sorgfalt selbst sehen können (BGH, Urteil vom 27.10.2023 – V ZR 43/23).
Die Beweislast liegt bei Ihnen. Wichtig sind alle Indizien, die zeigen, dass der Verkäufer die Umstände kannte, zum Beispiel frühere Gutachten, Sanierungsversuche, Handwerkerrechnungen oder E-Mails. Dass er Unterlagen hatte, aus denen sich der Mangel hätte ablesen lassen, genügt allein nicht. Er muss die Umstände selbst erkannt oder für möglich gehalten haben (BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 169/24). Sichern Sie deshalb früh, was Sie haben.
Ein Anspruch kommt in Betracht, wenn der Verkäufer Ihnen Mängel arglistig verschwiegen oder bewusst falsche Angaben zur Immobilie gemacht hat, wenn er eine Garantie übernommen hat oder wenn eine im Vertrag vereinbarte Beschaffenheit fehlt. Auch die Verletzung sonstiger vertraglicher Pflichten kann einen Schadensersatzanspruch begründen.
Hat der Verkäufer arglistig getäuscht, können Sie den Betrag verlangen, um den Sie zu teuer gekauft haben. Ob der Verkäufer billiger verkauft hätte oder ob es andere Interessenten gab, spielt keine Rolle (BGH, Urteil vom 27.03.2026 – V ZR 169/24).
Nicht jede. Es kommt darauf an, ob saniert verkauft wurde, ob der Keller Wohnzwecken diente, was bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeit ist. Zieht ein modrig-feuchter Geruch durch das Haus, liegt regelmäßig ein Mangel vor (BGH, Beschluss vom 26.02.2026 – V ZR 83/25). Wegen des üblichen Haftungsausschlusses kommt es zusätzlich darauf an, ob der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Dokumentieren Sie die Mängel sofort mit Fotos und Notizen. Nehmen Sie keine eigenständigen Reparaturen vor, bevor Sie rechtlichen Rat eingeholt haben; ausgenommen sind Notmaßnahmen, die weitere Schäden verhindern. Wir prüfen, ob eine Täuschung vorliegt, und leiten die Schritte zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche ein.
Schicken Sie Unterlagen bitte erst nach dem ersten Telefonat; wir sagen Ihnen dann, was wir brauchen. Für die Erstberatung sind in der Regel hilfreich:
Nach dem Kauf entscheidet die Beweislage, nicht das Gefühl, übervorteilt worden zu sein. Wir sichern früh, worauf es später ankommt: Unterlagen, Zeugen, ältere Verkaufsangebote, Handwerkerrechnungen – und führen das selbstständige Beweisverfahren, wo es nötig ist. Warten Sie damit nicht, bis eine Frist abläuft. Je näher am Kauf, desto besser die Beweislage.
Ob Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz durchsetzbar sind, hängt daran, was sich über die Kenntnis des Verkäufers belegen lässt.
